Op 24 maart 2020 hebben de gemeente en Ymere inzake de woningbouwontwikkeling van het perceel een overeenkomst gesloten die er toe strekt te komen tot de ontwikkeling van een plan dat voorziet in de bouw van 43 sociale huurwoningen.

Eén dag later heeft de heer [betrokkene 9], beleidsmanager bij de gemeente, telefonisch contact opgenomen met [betrokkene 2] en hem van deze ontwikkeling op de hoogte gesteld.

Bij brief van 31 maart 2020 heeft Kennemerland Beheer de gemeente verzocht om bestuurlijk overleg en toezending van de intentieovereenkomst. In reactie hierop heeft op 16 april 2020 een conference call plaatsgevonden met [betrokkene 9], de heren [betrokkene 5] en [betrokkene 8] van de gemeente en [betrokkene 2]. Een verslag van dit gesprek is één dag later per

e-mail verstuurd en een aangepast versie op 20 april 2020 na verwerking van enkele aanvullingen van [betrokkene 2].

Op 22 juni 2021 heeft de gemeente besloten tot het aangaan van een koopovereenkomst voor het perceel met Ymere. De koopovereenkomst is op 1 juli 2021 ondertekend. De levering van het perceel staat gepland voor eind 2022.

In de koopovereenkomst is bepaald dat Ymere alleen zal afnemen indien het door de gemeente en Ymere beoogde plan voor de bouw van 43 sociale huurwoningen doorgang vindt.

Bij brief van 27 oktober 2021 hebben burgemeester en wethouders een

besluit genomen tot niet openbaarmaking van de bij Wob-verzoek verzochte stukken omdat daarop geheimhouding is gelegd door burgemeester en wethouders. Tegen deze opgelegde geheimhouding en daarmee samenhangende afwijzingen van de opheffing van de geheimhouding is beroep ingesteld en een voorlopige voorziening gevraagd bij deze rechtbank. Deze procedures lopen nog.

Bij beschikking van 25 juli 2022 heeft de voorzieningenrechter van de ABRvS geoordeeld dat in het door verzoeker en anderen aangevoerde over woningbouw en het woonbeleidsprogramma geen aanleiding wordt gezien om een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak staat, voor zover van belang:

‘6.3. (…) Gelet op de beleidsruimte van de raad en de behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen, heeft de raad in het plan uit mogen gaan van 43 woningen voor jongeren en starters. De Afdeling zal pas in de bodemprocedure een definitief oordeel kunnen geven over de vraag of het feit dat het project uitsluitend sociale huurwoningen omvat, in overeenstemming is met het woonbeleidsprogramma. De voorzieningenrechter sluit op voorhand echter niet uit dat dit programma, ondanks de letterlijke formulering daarvan, naar zijn strekking aldus moet worden opgevat dat een bouwplan voor minstens 50% dient te voorzien in betaalbare woningen, waarbij het voor een substantieel deel moet gaan om sociale huurwoningen. Als het woonbeleidsprogramma op die manier wordt uitgelegd, mag een nieuwe ontwikkeling ook volledig uit dergelijke woningen bestaan en is het bestemmingsplan niet met het programma in strijd. (…)’

Op 7 september 2022 is aan Ymere een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 43 appartementen. Diezelfde dag heeft de gemeente haar voornemen tot levering van het perceel aan Ymere gepubliceerd. In deze publicatie staat onder meer:

‘(…) De gemeente Haarlemmermeer wil middels haar woonbeleid actief voorzien in de bestaande behoefte aan sociale en betaalbare woningbouw. De gemeente wil vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet deze woningen uitgeven aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Tussen de gemeente Haarlemmermeer en Stichting Ymere gelden prestatieafspraken op basis waarvan de binnen de gemeentegrenzen actieve corporaties in aanmerking komen voor de realisatie van sociale huurwoningen op (onder meer) het hiervoor vermelde perceel grond. De gemeente merkt Stichting Ymere aan als de enige geschikte kandidaat die in staat en bereid is om deze huisvesting voor deze doelgroep op korte termijn te realiseren, gelet op de vergevorderde staat van haar plannen inclusief een vastgesteld bestemmingsplan en aangevraagde omgevingsvergunning. Andere corporaties hebben geen interesse getoond in de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie. De gemeente en Stichting Ymere geven met bovengenoemd voornemen tot levering ten behoeve van de realisatie en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen tevens uitvoering aan het woonbeleid van de gemeente. (…)’

Kennemerland Beheer c.s. vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de gemeente c.s. te verbieden om aan de tussen hen gesloten Koopovereenkomst en Ontwikkelovereenkomst uitvoering te geven, waaronder begrepen het leveren van het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer, sectie N, nummer 4198, anders dan ná het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, waarbij alsdan Ymere krachtens rechtmatig gestelde selectiecriteria als eerst-geselecteerde partij wordt aangewezen als kopende partij om het alsdan aangepaste en te vergunnen c.q. vergunde woningbouwplan conform het Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025 aldaar te realiseren één en ander op straffe van een dwangsom van € 2.000.000,- (twee miljoen euro) te verbeuren door ieder van de gemeente c.s.;

II. de gemeente te veroordelen om binnen één maand, althans binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, na dit vonnis, een openbare selectieprocedure te starten (met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021) met betrekking tot het perceel Haarlemmermeer sectie N, nummer 4198, en de daarop te realiseren woningbouwontwikkeling;

III. de gemeente c.s. te veroordelen om zich te onthouden van het gebruikmaken dan wel uitvoeren van reeds verleende, dan wel nog te verlenen omgevingsvergunningen die betrekking hebben op of verband houden met het onder I. bedoelde perceel en de woningbouwontwikkeling daarvan, één en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per keer dat met dit verbod in strijd wordt gehandeld, en voorts een dwangsom van € 5.000,- per dag dat het strijdig handelen voortduurt of niet is opgeheven of ongedaan gemaakt;

IV. de gemeente c.s. te veroordelen om zich te onthouden van alle (overige) feitelijke handelingen met betrekking tot of verband houden met het onder I. bedoelde perceel en de woningbouwontwikkeling daarvan, die niet vallen onder een vergunningsplichtige handeling, één en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per keer dat met dit verbod in strijd wordt gehandeld, en voorts een dwangsom van € 5.000,- per dag dat het strijdig handelen voortduurt of niet is opgeheven of ongedaan gemaakt;

V. de gemeente c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten ad € 131,- dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, ad € 199,-, met bepaling dat daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis.

Kennemerland Beheer c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de gemeente in de gevolgde verkoopprocedure van het perceel niet heeft voldaan aan de regels die de Hoge Raad heeft geformuleerd in het Didam-arrest. Het perceel is, zonder daaraan enige bekendheid te geven, verkocht aan Ymere en kennisneming van de overeenkomst is vervolgens geblokkeerd door deze geheim te verklaren.

Kennemerland Beheer is aldus ten onrechte de mogelijkheid onthouden om deel te nemen aan een selectieprocedure voor de verwerving van het perceel terwijl zij tijdig en concreet haar interesse kenbaar heeft gemaakt. Dit handelen van de gemeente is in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente zal niet uit zichzelf alsnog overgaan tot het voeren van een selectieprocedure bij de verkoop van het perceel. De kans dat de bodemrechter hun vorderingen zou toewijzen is aanzienlijk, zodat in dit kort geding de gevraagde vorderingen kunnen worden toegewezen, aldus Kennemerland Beheer c.s.

Strijd met het Didam-arrest?

‘Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

Uit het gelijkheidsbeginsel […] vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.’

De (…) hiervoor (…) bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt."

De koopovereenkomst is, als gezegd, gesloten vóór de datum waarop het Didam-arrest is gewezen. Dat brengt mee dat de gemeente niet kan worden verweten dat zij destijds het voornemen tot verkoop van het perceel niet op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat eenieder daarvan kon kennisnemen.

De gemeente heeft het voornemen tot levering van het perceel aan Ymere wél gepubliceerd. In deze publicatie heeft de gemeente vermeld dat zij vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en gelet op de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet de woningen wil uitgeven aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van die wet.

De gemeente heeft Ymere aangemerkt als enige geschikte kandidaat die in staat en bereid is om de realisatie van sociale huurwoningen op korte termijn te realiseren, gelet op de vergevorderde staat van haar plannen inclusief een vastgesteld bestemmingsplan en aangevraagde (inmiddels verleende) omgevingsvergunning. Blijkens de publicatie hebben andere woningcorporaties geen interesse getoond in de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis van 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350, in een met de onderhavige casus vergelijkbaar geval geoordeeld dat het hiervoor vermelde toetsingscriterium voor de selectie door een gemeente van een gegadigde voor de verkoop van gemeentegrond met het oog op de realisatie van sociale woningbouw een redelijk criterium is.

Daartoe is onder meer overwogen dat een woningcorporatie bij uitstek ervaring heeft met de ontwikkeling en langjarige exploitatie van sociale huurwoningen. De uitvoering van de taken door een woningcorporatie is in de Woningwet met waarborgen omkleed. Zo zijn de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk vastgelegd, maken zij prestatieafspraken met gemeenten, die moeten bijdragen aan een door de gemeenten binnen hun werkgebied verplicht vast te stellen woonvisie(s) en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.

De voorzieningenrechter onderschrijft deze opvatting en sluit zich daarbij aan.

Dat impliceert voor het onderhavige geding dat het de gemeente op grond van het Didam-arrest vrijstond om te concluderen dat alleen een woningcorporatie als serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel in aanmerking komt.

Kennemerland Beheer c.s. heeft nog aangevoerd dat de gemeente door het maken van contractuele afspraken met een private partij dezelfde waarborgen kan bedingen als in de Woningwet zijn opgenomen. Dat betoog miskent echter dat de ambitie van private partijen anders gericht is, dat zij niet onder toezicht staan en dat gemeenten met de keuze voor een private partij ook kiezen voor de uitdaging om de afspraken zodanig sluitend te maken dat er geen woonruimte uit de sociale sector weglekt naar de vrije sector. Niet aannemelijk is dat de regels in het Didam-arrest zo extensief moeten worden toegepast dat de rechter gemeenten zou kunnen dwingen daarvoor te kiezen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gemeente op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mocht oordelen dat Ymere de enige gegadigde was die in aanmerking kwam voor de aankoop van de grond. Daarmee is niet voldaan aan de hiervoor sub 5.5. vereiste maatstaf dat er een aanzienlijke kans moet zijn dat de vorderingen van Kennemerland Beheer c.s. in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.

Dat betekent dat de vorderingen in dit geding evenmin toewijsbaar zijn. Zij zullen worden afgewezen.

Proceskosten

De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. A. de Bert op 6 oktober 2022.n

Conc.: 1589

Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.

Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.