Kan een gemeente afspreken met de projectontwikkelaar dat er geen vergunningvrije bouwwerken geplaatst mogen worden?

Vraag

Wij hebben een bouwkavel waar een vrijstaande woning op gerealiseerd zal worden. Aan de woning willen we een berging bouwen, vergunningvrij, in de groenstrook op onze grond. De gemeente geeft aan dat dit niet mag. Er is een afspraak gemaakt met de projectontwikkelaar dat zichtstroken langs de woningen moeten komen, waardoor buiten het bouwvlak niet gebouwd mag worden. Mag de gemeente zulke afspraken maken?

Antwoord

Een gemeente kan en mag dergelijke afspraken echter niet maken indien deze een belemmering opleveren van de publiekrechtelijke bouwmogelijkheden voor u als toekomstige eigenaar.

Toelichting

U geeft aan dat het volgens de gemeente niet is toegestaan vergunningvrij een schuur te bouwen op grond van een afspraak tussen de gemeente en de projectontwikkelaar. Het komt vaker voor dat dergelijke afspraken worden gemaakt, al dan niet vastgelegd via de koopovereenkomst van grond of via een beeldkwaliteitsplan. Een gemeente kan en mag dergelijke afspraken echter niet maken indien deze een belemmering opleveren van de publiekrechtelijke bouwmogelijkheden voor u als toekomstige eigenaar. Dit is zo geregeld in artikel 122 van de Woningwet:

"De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld."

In dit artikel is bepaald dat een gemeente geen contractuele overeenkomsten kan sluiten aangaande onderwerpen die zijn geregeld in het Bouwbesluit (artikel 2 Woningwet) of in de Wabo. Dat laatste wil dus zeggen dat indien u op grond van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht zonder vergunning een schuur mag bouwen, een gemeente dit niet via een privaatrechtelijke overeenkomst kan tegengaan. U hoeft dus slechts te toetsen in hoeverre uw plan tot het bouwen van een schuur past binnen de regels van het vergunningvrij bouwen. U kunt dit nagaan via www.omgevingsloket.nl of via de brochure vergunningvrij bouwen.

Als een gemeente vergunningvrij bouwen wil tegengaan, dan kan dat dus alleen vanuit publiekrechtelijke regelgeving. In uw geval zou het zo kunnen zijn dat de bestemming van de groenstrook zodanig (bijvoorbeeld “groen”) is dat er geen sprake is van ‘erf’ als bedoeld in bijlage II van het Bor. Normaliter zal dit niet het geval zijn, maar het is verstandig dat na te gaan in het bestemmingsplan.

Datum: 16 May 2019