In een woning komt asbest vrij. De woning is door de bewoner ondergehuurd. Kan de onderhuurder de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning aansprakelijk stellen voor schade door de aanwezigheid en het vrijkomen van asbest?
De feiten
Een bewoner huurt een woning in onderhuur van een stichting. Deze stichting huurt op haar beurt deze woning van een professionele verhuurder.
Eind 2001 vermoedt deze bewoner dat asbest in zijn woning aanwezig is. Hij neemt een monster en laat dit onderzoeken . De conclusie is dat het monster inderdaad asbest bevat. Eind 2002 hebben ook de eigenaar en de hoofdhuurder contact over de mogelijkheid van asbest in de verhuurde woningen. De eigenaar komt tot de conclusie dat geen asbest aanwezig is in de woningen en laat dit aan de hoofdhuurder weten.
U raadt het al: in 2012 komt alsnog aan het licht dat asbest aanwezig is in de woningen. Zelfs in zodanige mate dat de bewoners direct hun woning moeten verlaten en de inboedel moet worden vernietigd. Een van de onderhuurders vordert van de eigenaar – kort gezegd – betaling van € 10.000,00 aan immateriële schadevergoeding en € 91.056,06 aan materiële schadevergoeding.
Deze vordering kon de bewoner tegenover de eigenaar van de woning niet baseren op de huurovereenkomst. De bewoner had de woning namelijk in onderhuur van de stichting. Maar zijn er andere mogelijkheden om de eigenaar aansprakelijk te stellen voor de schade?
Schending waarschuwingsplicht door eigenaar?
De bewoner legt aan de aansprakelijkheid ten grondslag dat de eigenaar zijn waarschuwingsplicht had geschonden. De eigenaar had hem vóór aanvang van de huurovereenkomst moeten waarschuwen voor – kort gezegd – het gevaar van asbest. Dit gevaar had of kon volgens de bewoner bij de eigenaar bekend zijn.
De rechtbank oordeelt dat zij bij de beoordeling van de vraag of een dergelijke waarschuwingsplicht bestaat rekening houdt met de wijze waarop het asbest is toegepast, met het gevaar van aanwezigheid van asbest in de woning en de kans op schade en de omvang daarvan, evenals de mogelijkheid van onderzoek en de daarmee voor de eigenaar gemoeide kosten. Technische kennis over asbest is dus noodzakelijk om deze zaak goed te kunnen bepleiten.
De rechtbank stelde vast dat het asbest onder de vloer was toegepast en daardoor het gevaar op emissie van vezels beperkt was. Daarnaast is het verplicht moeten controleren van oudere panden op de aanwezigheid van asbest enorm belastend, met name voor professionele verhuurders die door de aard van hun activiteiten veel panden in bezit hebben. Bovendien zal asbesthoudend materiaal niet altijd zichtbaar zijn. Tegen deze achtergrond oordeelde de rechtbank dat bij het aannemen van een onderzoeks- en mededelingsplicht terughoudendheid geboden is. In dit geval kwam de rechtbank tot het oordeel dat een dergelijke verplichting hier niet kon worden aangenomen. Op die grond was de eigenaar niet aansprakelijk.
Gebrekkig opstal?
Een eigenaar van een woning kan tegenover een onderhuurder mogelijk ook aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:174 BW. In dit artikel regelt dat een opstal – in dit geval een woning – aan de eisen moet voldoen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Als een opstal een gevaar voor de gezondheid oplevert, zal al snel sprake zijn van een opstal dat niet aan de eisen voldoet.
In deze zaak hadden partijen zich nog onvoldoende uitgelaten over de vraag of de eigenaar op deze grondslag aansprakelijk is voor de schade van de bewoner. Ondanks dat dit nog niet vaststond, beoordeelde de rechtbank toch alvast welke schade eventueel voor vergoeding in aanmerking komt als aansprakelijkheid wordt vastgesteld. Hieruit blijkt naar mijn mening dat de rechtbank ervan uitgaat dat de aansprakelijkheid in het vervolg van de procedure alsnog zal komen vast te staan.
Eigen schuld bewoner?
Bij de beoordeling van de aansprakelijkheid, acht de rechtbank het van belang dat de bewoner uit eigen onderzoek al eerder wist dat er asbest aanwezig was, maar die informatie niet met de eigenaar heeft gedeeld. Hierdoor heeft de eigenaar nooit onderzoek kunnen instellen en maatregelen kunnen treffen. Een deel van de schade – in dit geval 20% - moet volgens de rechtbank daarom op grond van ‘eigen schuld’ voor rekening van de bewoner blijven.
De immateriële schade en mogelijke gezondheidsschade komen niet voor vergoeding in aanmerking. Dit omdat deze schade zich niet gemanifesteerd heeft en onzeker is of dit ooit zal gebeuren. Bij de beoordeling van de schadeposten, inclusief de gevorderde immateriële schade, heeft de rechtbank daarom helemaal geen rekening gehouden met (de mogelijkheid van) gezondheidsschade. Hiermee volgt de rechtbank de vaste lijn in de jurisprudentie op dit punt.
Conclusie
Voor professionele (onder)verhuurders is het van belang dat in de rechtspraak nog altijd geen algemene onderzoeksplicht wordt aangenomen. Wel is het mogelijk dat aansprakelijkheid bestaat omdat het opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen. Of een opstal voldoet of niet, is voor een groot deel afhankelijk van het type asbest dat is toegepast, waar het is toegepast en of er vezels zijn vrijgekomen. Kortom, technische kennis over asbest is bij dit soort zaken van essentieel belang.
