Hoe vorm ik een leegstaand kantoorpand om naar een appartementencomplex?

Vraag

Ik werk bij een gemeente en wil weten of het mogelijk is de begane grond van een appartementencomplex, waar nu leegstaande kantoorruimte is, om te vormen naar een aantal extra appartementen. Ik wil graag regelen dat in deze appartementen alleen maar huurders mogen wonen. Hoe regel ik dat ?

Antwoord

Voor een dergelijke transformatie zal (hoogstwaarschijnlijk) allereerst een bestemmingsplanwijziging moeten plaatsvinden of een vergunning voor planologisch afwijkend gebruik moeten worden verleend. Wellicht kan de beoogde transformatie worden vergund via de kruimelgevallenregeling. Deze regeling biedt de mogelijkheid om het gebruik van bestaande bebouwing te wijzigen (mits het bouwvolume niet wordt vergroot) met toepassing van de reguliere procedure (artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2 Wabo jo. Bijlage II, artikel 4, lid 9 Bor).

Toelichting

Bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan kan de gemeente ingevolge artikel 3.1 Wro in combinatie met artikel 3.1.2 Bro (en bij een omgevingsvergunning voor planologisch afwijkend gebruik via artikel 5.20 Bor in combinatie met artikel 3.1.2 Bro) expliciet sturen op de door haar wenselijk geachte woningbouwcategorieën. Let op, dit is niet mogelijk met toepassing van de kruimelgevallenregeling! Ingevolge voornoemde bepalingen is het mogelijk om in het bestemmingsplan / een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken percentages van woningbouwcategorieën op te nemen. Deze categorieën betreffen niet (meer) alleen sociale woningbouw, per 1 juli dit jaar is het voor gemeenten eveneens mogelijk om geliberaliseerde woningen voor middenhuur op te nemen (artikel 3.1.2, lid 1 Bro). Hiertoe behoren huurwoningen met aanvangshuurprijs van ten minste € 710,68 en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben vastgesteld om kwalitatieve locatie eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen voor planologisch afwijken en exploitatieplannen. Het is niet mogelijk om verdergaande eisen op te nemen in de doelgroepenverordening dan die zijn beschreven in artikel 3.1.2, lid 1 Bro; artikel 122 Gemw staat hieraan in de weg.

Indien de gemeente niet beschikt over een doelgroepenverordening verdient het aanbeveling om een dergelijk stuk vast te stellen alvorens de gewenste transformatie in gang te zetten. Aanbeveling hierbij verdient om een omgevingsvergunning voor planologisch afwijkend gebruik ex artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo of een bestemmingsplanwijziging te gebruiken, zodat toepassing kan worden gegeven aan de doelgroepenverordening.

Ten overvloede: een beperking van het gebruik van de woningen voortvloeiend uit de doelgroepenverordening is voor derden (potentiële kopers / gebruikers) kenbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl en via het kadaster. Gemeenten registreren beperkingen uit de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb). De Wkpb is bedoeld om eenvoudig inzicht te krijgen in de door de overheid opgelegde beperkingen op een stuk grond of een gebouw.

Datum: 5 December 2017