Hoe verander ik een bedrijfswoning in een plattelandswoning?

Antwoord

Regelmatig krijgen wij vragen over de omzetting van agrarische bedrijfswoningen naar plattelandswoningen. Dit is mogelijk geworden door een wet uit 2013. De Wet plattelandswoning biedt de mogelijkheid om een bestaande bedrijfswoning op een agrarisch perceel te gebruiken voor bewoning door een derde. De woning mag dus gebruikt worden voor bewoning door iemand die niets te maken heeft met het agrarische bedrijf. De bestemming blijft echter een bedrijfswoning. Dit is anders dan de bestemmingswijziging naar de bestemming “Wonen”. Daardoor wijzigt de bestemming van de woning.

Door de invoering van deze wet kunnen panden bewoond worden die normaliter niet aan de eisen van een (burger)woning voldoen. Voor woningen geldt namelijk dat zij aan allerlei regels met betrekking tot stank- en geluidoverlast en luchtkwaliteit moeten voldoen. Daarnaast stelt regelgeving vaak voorwaarden aan de minimale afstand die tussen een woning en een agrarisch bedrijf aanwezig moet zijn. Voor plattelandswoningen is daar met deze wet een uitzondering op gemaakt. De aanwijzing als plattelandswoning is mogelijk gemaakt door een wet uit 2013. De wet was vooral bedoeld voor veehouderijbedrijven, waar sprake is van grote stank- en stofoverlast.

Aanwijzing als plattelandswoning in de glastuinbouw
De aanwijzing als plattelandswoning kan een uitkomst zijn als de afstand tussen de woning en het glastuinbouwbedrijf te gering is. De minimale afstand is 10 m. of 30 m. Soms ligt een woning op nog kortere afstand van het glastuinbouwbedrijf. In dat geval kan de woning, door de gebruiksaanduiding “plattelandswoning” in ieder geval bewoond blijven door een burger. Als de afstand groter is, kan de woning in principe ook de bestemming “Wonen” krijgen. Om voor die bestemmingswijziging in aanmerking te komen, moet aan nog veel meer vereisten worden voldaan.

Hoe gaan glastuinbouwgemeenten daar mee om?
Dit is heel verschillend. Sommige gemeenten besluiten dat alle woningen in een glastuinbouwgebied, ongeacht de afstand, alleen in aanmerking komen voor de aanduiding plattelandswoning en niet voor de bestemmingswijziging naar Wonen. Gemeente Lansingerland neemt bijvoorbeeld die stelling in. Een wijziging naar Wonen kan alleen in een gebied dat geen glastuinbouwgebied meer is. Gemeente Westland wil helemaal niet weten van de plattelandswoning. Als een woning niet voldoet aan de voorwaarden die de gemeente stelt aan de bestemmingswijziging naar Wonen, dan blijft het een agrarische bedrijfswoning. Gemeente Rotterdam heeft te maken met glastuinbouw in Hoek van Holland. Daar gebruikt men beide mogelijkheden. Als de afstand tussen een woning en een kas minder is dan 10 m, komt deze in aanmerking voor de gebruiksaanduiding “plattelandswoning”. Is de afstand groter, dan kan de bestemming worden gewijzigd naar Wonen. Dit bestemmingsplan is nog een ontwerp, dus het is afwachten hoe het uitpakt.

Hoe wordt een woning een plattelandswoning?
De aanwijzing als plattelandswoning vindt plaats in het bestemmingsplan, of eventueel in een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan. Voor beide wijzigingen is een lange procedure nodig. In sommige bestemmingsplannen is vastgelegd dat B&W met een simpele omgevingsvergunning de aanduiding “plattelandswoning” kan toevoegen. De plattelandswoning houdt de agrarische bestemming, maar krijgt in de planverbeelding de aanduiding “plattelandswoning”. Hierdoor mag de woning door eenieder worden bewoond, en dus ook door mensen die niets te maken hebben met het agrarische bedrijf, ook al houdt de woning de agrarische bestemming.

Aanvaardbaar woon- en leefklimaat
Toen de regeling nauwelijks twee jaar oud was, is de Wet plattelandswoningen grondig beperkt door een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In tegenstelling tot de wet, oordeelde de Afdeling dat er wel gekeken moet worden naar de luchtkwaliteit. Bij glastuinbouw doet zich dat niet zo zeer voor. In een andere uitspraak oordeelde de Afdeling dat er ook gekeken moet worden naar de mate van geluid- en stankoverlast die er bij de plattelandswoning mag zijn. Aangetoond moet worden dat zich een aanvaardbare woon- en leefsituatie voordoet. Om dit aan te tonen worden er verschillende richtlijnen voor onder meer geluid en stank gehanteerd. Zo wordt er voor geluidsoverlast in beginsel een minimale afstand van 10 of 30 meter tussen de woning en een glastuinbouwbedrijf gehanteerd, afhankelijk van het gebied waar de woning ligt. Als deze afstand aanwezig is, kan er in principe vanuit worden gegaan dat er sprake is van een goede woon- en leefsituatie. Bij een kleinere afstand zal er onderzoek moeten worden gedaan. Dan moet er bijvoorbeeld geluidsonderzoek worden gedaan.

Inschakelen BestemmingsPlanBezwaar
Als u een bestaande bedrijfswoning om wilt zetten naar een plattelandswoning, is het nodig uit te zoeken of het beleid in uw gemeente dit mogelijk maakt. Dit zoeken wij voor u uit. Vervolgens is het nuttig om een principeverzoek in te dienen. Mogelijk moet u aantonen dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij het opstellen van deze onderbouwing kunnen wij u bijstaan. Door onze kennis over de voorwaarden die aan plattelandswoningen gesteld worden kunnen wij een goede onderbouwing opstellen, waardoor uw kans van slagen vergroot wordt!

Zie ook: Hoe verkoop ik een bedrijfswoning als een plattelandswoning?

Datum: 7 February 2018