← Terug naar vorige pagina

Hebben de Stichting “Mooi geweest!” en anderen een punt?


Op 11 juli 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (de ‘Afdeling’) op welgeteld 8 punten geoordeeld dat het bestemmingsplan "Bedrijvenpark Ambachtsezoom" en het gelijktijdig vastgestelde exploitatieplan dienen te worden verbeterd (ECLI:NL:RVS:2018:2315). Hieruit volgt maar weer eens dat het op zorgvuldige wijze vaststellen van een bestemmingsplan en exploitatieplan geen sinecure is. Wat speelde er?

 

Bestemmingsplan "Bedrijvenpark Ambachtsezoom"

Bij besluit van 1 december 2016 heeft de raad van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht het bestemmingsplan "Bedrijvenpark Ambachtsezoom" en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld. Het bedrijventerrein is bedoeld voor reguliere modern-gemengde bedrijvigheid, logistieke bedrijvigheid, kleinschalige zelfstandige kantoren, voor gebruikers met een gecombineerde behoefte aan kantoren en bedrijfsruimte en voor woon-werkunits.

 

Er is beroep ingesteld door een tweetal appellanten: de Stichting “Mooi geweest!” en de bewoners van een naastgelegen perceel – die hobbymatig paarden houden – en worden geconfronteerd met een bestemming die woon-werktuinen mogelijk maken ten noordwesten van hun perceel, waarop ten hoogste 7 bedrijfswoningen met een maximale bouwhoogte van 8 meter zijn toegestaan. Achter deze bestemming zijn bedrijven toegestaan in categorie 3.1 en daarachter bedrijven in categorie 3.2. Daarnaast is onder meer beroep ingesteld door de Stichting “Mooi geweest!”. Het belang van de Stichting is met name gelegen in het behoud van het open en landelijk karakter van de omgeving van het plangebied.

 

Appellanten betogen dat de gemeente bij de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking ex artikel 3.1.6 lid 2 Bro niet is uitgegaan van de juiste methode voor het bepalen van de relevante marktregio en dat diverse gemeenten ten onrechte niet zijn meegenomen. De Afdeling passeert dit betoog, omdat er een gedegen onderbouwd rapport ten grondslag is gelegd aan de bepaling van de relevante marktregio. Daar waar de Stichting stelt dat geen maximale oppervlaktemaat is gesteld aan logistieke bedrijven en dat gelet daarop ook de laddertoets voor deze bedrijven niet juist is uitgevoerd, heeft zij wel een punt. De raad heeft dit blijkens de uitspraak ook erkend ter zitting (r.o. 17.1). De Stichting en anderen betogen verder onder meer dat binnen het plangebied geen behoefte bestaat aan de vestiging van drie zelfstandige kantoren van 1000 m2, nu daarin binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. De raad betwist het door de Stichting en anderen gestelde beschikbare aantal m² kantoorruimte en de aanwezigheid van alternatieven, maar laat na inzichtelijk te maken wat het ruimtebeslag is van de door de Stichting en anderen genoemde adressen en hoeveel van de door de Stichting en anderen gestelde beschikbare ruimte in de regio wel beschikbaar is als zelfstandig kantooroppervlak. Gelet hierop heeft de raad onvoldoende gemotiveerd waarom voor wat betreft de zelfstandige kantoorfunctie waarin het plan voorziet is voldaan aan artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro. In zoverre is het bestreden besluit vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb (r.o. 19.1).

 

Op het perceel naast de woon-werktuinen worden paarden gehouden en getraind. Ten behoeve van deze werkzaamheden bevinden zich op het perceel stallen, een mestput, een rijbak en een weiland. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet direct naast dit perceel in woon-en bedrijfsbebouwing, groenvoorzieningen en (ontsluitings)wegen. Appellant vreest dat deze binnen de planregels toegestane bestemmingen leiden tot conflictsituaties met het bestaande gebruik van zijn perceel. Volgens hem moet worden voorzien in een voldoende brede buffer. Een buffer van 9,5 m en een erfafscheiding door middel van een watergang zijn volgens hem onvoldoende. Ter zitting is voorts komen vast te staan dat op het perceel een mestput aanwezig is met een inhoud van meer dan 10 m3. Ingevolge de artikelen 3.45 en 3.46 van het Activiteitenbesluit milieubeheer moet bij een opslag van agrarische bedrijfsstoffen met een inhoud van meer dan 3 m3 een afstand van 100 m in acht worden genomen tot een geurgevoelig object dat binnen de bebouwde kom is gelegen of een afstand van 50 m tot een geurgevoelig object dat buiten de bebouwde kom is gelegen. De raad heeft deze omstandigheden niet betrokken in de besluitvorming. In zoverre is het plan niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid (r.o. 36.2).

 

De Stichting en anderen brengen in totaal een fors aantal beroepsgronden in tegen het bestemmingsplan, waarvan deels dus met succes. Wat opvalt, is dat de raad in de beroepsprocedure op onderdelen afwijkende standpunten inneemt ten opzichte van de planregels. Kennelijk heeft de raad daarmee getracht om gebreken, die kleefden aan het bestemmingsplan te repareren. Vergeefs, want de Afdeling overweegt onder meer in r.o. 44.3 dat het niet duidelijk is hoe de planregels zich verhouden tot de in beroep door de raad ingenomen standpunten. Nu deze standpunten niet overeenkomen met het bestreden besluit en niet is gebleken dat gewijzigde omstandigheden hiertoe aanleiding hebben gegeven, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit voor wat betreft de betreffende planregel onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en derhalve in strijd met artikel 3:2 van de Awb is vastgesteld.

 

Exploitatieplan "Bedrijvenpark Ambachtsezoom"

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan is in het kader van het verplichte kostenverhaal op grond van artikel 6.12 Wro een exploitatieplan vastgesteld. Een van de grondeigenaren in het plangebied betoogt dat in het exploitatieplan is gerekend met een onjuiste inbrengwaarde van zijn gronden. Daartoe voert hij aan dat, indien de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van € 40,00 per m² wordt gehanteerd, de inbrengwaarde van zijn gronden € 853.000,00 zou bedragen. Ten onrechte is de inbrengwaarde van zijn gronden echter vastgesteld op € 825.000,00, wat neerkomt op een complexprijs van € 38,55 per m². Daarnaast is de inbrengwaarde van de verschillende gronden, waaronder enkele gronden van de gemeente waaraan juist een hogere inbrengwaarde is toegekend, volgens appellant op onvoldoende inzichtelijke wijze tot stand gekomen. 

 

In het taxatierapport inbrengwaarde Ambachtsezoom, dat aan het exploitatieplan ten grondslag is gelegd, hebben de taxateurs de complexprijs bepaald op afgerond € 40,00 per m². Enkele percelen van de gemeente met een oppervlakte van 27.538 m², zijn hiervan echter uitgezonderd. Voor deze gronden is voor het bepalen van de inbrengwaarde, op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs, gerekend met een waarde van € 102,00 per m², maar liefst 3x zo hoog. De Afdeling overweegt hierover in r.o. 49.4 als volgt: 

49.5.    In het licht van deze bepalingen heeft de raad onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom bij de in de exploitatieopzet van het plan opgenomen raming van de inbrengwaarde van de betreffende gemeentelijke gronden niet is aangesloten bij de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van afgerond € 40,00 per m² - dan wel bij de verkeerswaarde van deze gronden op basis van het bestaande gebruik ervan dat het vorige bestemmingsplan mogelijk maakte in geval laatstbedoelde waarde hoger zou zijn dan de complexprijs - maar gekozen is voor de destijds daarvoor door de gemeente betaalde aankoopsom(men). Zonder nadere motivering valt niet in te zien waarom de door de raad naar voren gebrachte omstandigheden, waaronder de destijds gebruikte taxaties en het feit dat de bebouwing inmiddels is gesloopt, een uitzondering rechtvaardigen op de complexprijs. Daarbij wijst de Afdeling erop dat slechts in een beperkt aantal gevallen hierop een uitzondering kan worden gemaakt(vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440). Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat van de complexprijs kan worden afgeweken omdat de werkelijk gemaakte kosten leidend zijn voor de vaststelling van de inbrengwaarde, wijst de Afdeling op haar uitspraak van 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:903, waarin zij onder 12 heeft overwogen dat bij de vaststelling van het (eerste) exploitatieplan niet mag worden uitgegaan van de op enig moment werkelijk betaalde prijs van de betrokken gronden, maar van de op basis van een taxatie vastgestelde verkeerswaarde ervan op de peildatum van het exploitatieplan (onderstreping advocaat).

 

Voor wat betreft het betoog van appellant dat ten onrechte niet is uitgegaan van de complexwaarde van zijn gronden, oordeelt de Afdeling dat de raad ook hier onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom bij de in de exploitatieopzet van het plan opgenomen raming van de inbrengwaarde van de gronden van appellant niet is aangesloten bij de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van afgerond €  40,00 per m². Voorts acht de Afdeling niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de berekening van de inbrengwaarde van de gronden van appellant conform artikel 6.2.3 van het Bro heeft plaatsgevonden. Weliswaar bevat het verweerschrift een specificerende tabel van de sloopkosten voor de eigendommen van appellant, maar deze specificatie is als zodanig niet te herleiden tot het taxatierapport of het exploitatieplan. Gelet hierop acht de Afdeling ook de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarde van de gronden van appellant, de waarde van de daarop aanwezige opstallen en de sloopkosten ervan onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

 

De raad wordt op de voet van artikel 8:51d van de Awb opgedragen de geconstateerde gebreken in het bestemmings- en exploitatieplan binnen 26 weken te herstellen en de Afdeling treft een voorlopige voorziening, inhoudende dat er geen geurgevoelige bestemmingen gebouwd mogen worden binnen een straal van 100 m van de mestput tot inwerkingtreding van het gewijzigde of nieuwe besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

 

Onderhavige uitspraak illustreert dat het van belang is in de ontwerpfase aandacht te besteden aan alle aspecten, die betrokken moeten worden bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Immers, de pogingen van de raad om ter zitting nog de nodige gebreken recht te breien stranden bij de Afdeling als zijnde ‘too little, too late’. In de praktijk komen wij vaak tegen dat in het voortraject (te) weinig aandacht wordt besteed aan de uitwerking van een bestemmingsplan. Met enige regelmaat wordt een gemeente op een of meerdere punten teruggefloten door de Afdeling en dient zij haar huiswerk over te doen, met de nodige vertraging en kosten van dien. Met een gedegen voorbereiding, (al dan niet met juridische ondersteuning) kan dit worden voorkomen: het venijn van een bestemmingsplanprocedure zit ‘m veelal in de staart.

Geen samenvattingen beschikbaar.

  • ECLI:NL:RVS:2018:2315

    Bij besluit van 25 oktober 2016 heeft het college in verband met het bestemmingsplan "Bedrijvenpark Ambachtsezoom" hogere waarden vastgesteld voor de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting bij een aantal woningen.

    Lees verder

Geen regelgeving beschikbaar.

Geen naslag beschikbaar.

ECLI ECLI:NL:RVS:2018:2315
Datum publicatie 11-07-2018