← Terug naar vorige pagina

De (dis)proportionaliteit van een verzoek ex artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten


Nu de gebiedsontwikkeling in Nederland weer behoorlijk is aangetrokken, maken gemeenten (weer) met enige regelmaat gebruik van het instrumentarium van de Wet voorkeursrecht gemeenten (“Wvg”). Anders dan pakweg een jaar of tien geleden (voor de economische crisis) leidt dit (nog) niet toe veel jurisprudentie over die Wvg. Af en toe passeert echter een interessante beschikking de revue. Zo wees de Rechtbank Overijssel enkele maanden geleden een beschikking naar aanleiding van een verzoek van de gemeente Borne tot nietigverklaring van een aantal overeenkomsten. In die zaak stond een zo’n 17 jaar geleden gevestigd voorkeursrecht centraal. De rechtbank vond nietigverklaring disproportioneel. 

Artikel 26 Wvg

Hoe zat het ook alweer met artikel 26 Wvg? Lid 1 daarvan verschaft gemeenten de bevoegdheid om de nietigheid in te roepen van elke rechtshandeling – hoe ook genaamd en hoe ook ingekleed – die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie. Wat partijen voor ogen hadden, is niet relevant; het gaat om de objectieve (“kennelijke”) strekking van de rechtshandeling(en).

Alle overeenkomsten die beogen zowel de beschikkingsmacht als het economisch belang van de eigenaar in enigerlei mate te doen overgaan op een andere partij, vallen onder het toepassingsbereik van artikel 26 Wvg (dit betreffen dus cumulatieve voorwaarden). Uit de parlementaire geschiedenis en de rechtspraak volgt dat artikel 26 Wvg een ruim bereik heeft. Zo kunnen ook hypotheken onder de reikwijdte van artikel 26 Wvg vallen. Een hypotheek heeft als een zekerheidsrecht op zichzelf genomen niet de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. Waar het om gaat is of die hypotheek strekt tot zekerheid voor de nakoming van schulden uit een overeenkomst die een zodanige strekking heeft, of deel uitmaakt van een constructie met die strekking.

Naar de huidige stand van zaken komt de nietigverklaring ex artikel 26 Wvg terug in de (toekomstige) Omgevingswet. Zie over het voorkeursrecht in de Omgevingswet mijn eerdere blog

De zaak Borne

Kort samengevat draait de zaak om het volgende. Een grondeigenaar heeft op 24 oktober 2007 met ontwikkelaar Mega een koopovereenkomst gesloten. De grond was destijds belast met een gemeentelijk voorkeursrecht. Op dezelfde datum hebben genoemde partijen tevens een overeenkomst gesloten strekkende tot het verlenen van hypotheekrechten op de grond door de eigenaar. Ondanks dat het voorkeursrecht intussen al geruime tijd was vervallen, verzocht de gemeente Borne de rechtbank deze rechtshandelingen nietig te verklaren.

Alhoewel het hier vrij duidelijk lijkt te gaan om rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie, wijst de rechtbank het verzoek toch af. Daaraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag:

  • Niet in geschil was dat de gemeente in beginsel ook na het vervallen van het voorkeursrecht om nietigverklaring ex artikel 26 Wvg kan verzoeken.

  • Niet een concreet, ten tijde van het doen van het verzoek tot vernietiging geldend belang van de gemeente (in de zin van artikel 3:303 BW) is bepalend, maar het algemene belang van de gemeente in de effectieve (dreigende) werking die uitgaat van artikel 26 Wvg. De rechtbank verwijst hierbij naar een beschikking van de Hoge Raad van 23 maart 2012.

  • Naar aanleiding van het betoog van verweerders dat de mogelijkheid om nietigverklaring – in het licht van artikel 6 EVRM en artikel 1 van het Eerste Protocol (“EP”) bij het EVRM – uit het oogpunt van rechtszekerheid onderworpen dient te zijn aan verjarings- en vervaltermijnen, overweegt de rechtbank het volgende.

  • De rechtbank wijst eerst op de verjaringstermijn van artikel 26 lid 2 Wvg (het verzoek moet zijn ingediend binnen acht weken, nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte, waarin de rechtshandeling met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht is vervat). Deze verjaringstermijn biedt voldoende en snelle rechtszekerheid, aldus de rechtbank.

  • Vervolgens merkt de rechtbank op dat de standpunten van partijen zich nader toe spitsen op de realiteit van de toekomstige bouwontwikkeling op de grond (dit betreft de nieuwe woonwijk Bornsche Maten). Verweerders betogen in het licht van het proportionaliteitsvereiste van artikel 1 EP dat onder de voorliggende omstandigheden nietigverklaring disproportioneel is.

  • De vraag die volgens de rechtbank daarom voorligt is of aannemelijk is dat binnen een concreet afzienbare tijd verweerders grond daadwerkelijk voor woningbouw in aanmerking komt. De rechtbank meent dat de gemeente in de onderbouwing op dit punt tekort schiet en dat voormelde vraag niet positief kan worden beantwoord. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er namelijk nog teveel “mitsen en maren” om te concluderen dat woningbouw op de grond op redelijk korte termijn reëel is te achten.

  • De rechtbank betrekt bij het voorgaande dat verweerders zich reeds 17 jaar via het voorkeursrecht geconfronteerd zien met een belemmering wat betreft het recht om hun eigendom tot verkoop aan te bieden aan anderen dan de gemeente.

Betekenis voor de praktijk

Gemeenten die een verzoek tot nietigverklaring doen dienen zich er van bewust te zijn dat onder omstandigheden van hen wordt verlangd dat zij aantonen dat de toegedachte bestemming nog actueel en concreet is. Dat sprake is van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie, kan  onvoldoende zijn voor toewijzing van het verzoek, indien op dat moment realisatie van de toegedacht bestemming op korte termijn niet reëel is.

Het is interessant om te bezien of deze situatie zich de komende tijd vaker zal voordoen (denk aan vóór de economische crisis gevestigde – inmiddels vervallen – voorkeursrechten en destijds gesloten overeenkomsten, waarbij de planvorming van toen langzamerhand weer van de plank wordt gehaald, maar – mogelijk – nog onvoldoende concreet is). Gemeenten zijn gewaarschuwd; dat wordt voldaan aan het “kennelijke strekking”-criterium is geen 100%-garantie voor succes bij de rechter. Bedacht moet wel worden dat het extreme tijdverloop tussen vestiging van het voorkeursrecht en het verzoek tot nietigverklaring – zo’n 17 jaar – in deze zaak bij het oordeel van de rechtbank waarschijnlijk een voorname rol heeft gespeeld. 

  • Gemeentelijk voorkeursrecht: vernietiging rechtshandeling disproportioneel geacht

    Mr. R.J. Lucassen

    [...] 7 februari jongstleden heeft de Rechtbank Overijssel een vermeldenswaardige uitspraak gedaan op een verzoek van de gemeente Borne om een aantal rechtshandelingen met betrekking tot gronden waarop [...]

    Lees verder
  • De Wet voorkeursrecht gemeenten: je kunt ook te vroeg pieken!

    mr. E.W.J. de Groot

    [...] na vervallen voorkeursrecht mogelijk? Op 7 februari 2018 wees de rechtbank Overijssel vonnis in een zaak over een gemeentelijk verzoek tot nietigverklaring van aan een ontwikkelaar [...]

    Lees verder
  • ECLI:NL:RBOVE:2018:524

    Verzoek vernietiging rechtshandelingen ex artikel 26 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten. Voorkeursrecht vervallen. Algemeen belang bij verzoek. Vernietiging disproportioneel na 17 jaar onzekerheid en onvoldoende concreet uitzicht op woningbouw op de percelen.

    Lees verder

Geen regelgeving beschikbaar.

Geen naslag beschikbaar.

ECLI ECLI:NL:RBOVE:2018:524
Datum publicatie 16-05-2018