Kantoorgebouwen in Nederland staan straks niet massaal leeg door de groeiende groep thuiswerkers. Als medewerkers structureel meer op andere plekken gaan werken en zelf hun kantoordagen kiezen, loopt de leegstand op van 8,5% nu naar maximaal 11% in 2024. Bij gerichte spreiding van collega’s over de werkweek loopt dit percentage op naar 16%. Nog steeds onder het niveau van na de kredietcrisis. Dat blijkt uit het nieuwste kantorenmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers International.
Eén dag meer thuis
Uit onderzoek onder 500 werkgevers blijkt dat zij inschatten dat hun medewerkers straks één dag extra thuiswerken. Welke dag dat wordt, bepaalt of bedrijven daadwerkelijk minder bureaus nodig hebben. Als zij op de populaire maandag, dinsdag en donderdag naar kantoor blijven komen, verandert er weinig en neemt de ruimtebehoefte beperkt af.
Effect thuiswerken pas in 2022 te zien
Op korte termijn loopt de leegstand nauwelijks op. Bedrijven die minder mensen nodig hebben, huren niet direct minder ruimte. Slechts één op de tien werkgevers kan op dit moment onderhandelen over een aflopende contract. Door de onduidelijke situatie verlengen ze alsnog vaak voor een korte periode. “Pas als iedereen is gevaccineerd en medewerkers weer welkom zijn op kantoor, kunnen bedrijven een nieuwe huisvestingstrategie opstellen,” zegt Dré van Leeuwen, hoofd kantorenvastgoed van Colliers. “Pas eind 2021 is duidelijk wat het effect gaat zijn van de nieuwe balans tussen werken op kantoor, thuis en op andere plekken.”
Spreiding medewerkers bepalende factor
De manier waarop werkgevers hun medewerkers spreiden over de werkweek bepaalt straks de hoogte van de leegstand. In het scenario dat het aantal thuiswerkers uiteindelijk beperkt blijft en zij keuzevrijheid houden, piekt de leegstand al volgend jaar op bijna 9%. Als bedrijven het werken op afstand volledig omarmen, maar medewerkers hun thuiswerkdag kiezen, is de leegstandspiek in 2024 met 11%. De grootste impact is te zien wanneer medewerkers structureel meer buiten kantoor werken én hun kantoordagen worden gereguleerd via bijvoorbeeld een reserveringsapp of teamshifts. In dat geval loopt de leegstand snel op en komt in 2025 uit op ruim 16%. De verwachting is dat niet alle werkgevers overgaan tot het strikt plannen van kantoordagen. Het tweede scenario met meer thuiswerken én vrijheid ligt dan ook het meest voor de hand.
Toplocaties zijn veerkrachtig
De dalende vraag naar kantoorruimte komt niet op elke plek even hard aan. De populaire stadscentra in de vijf grootste steden en locaties zoals de Zuidas merken er het minst van. Leegstaande kantoorvloeren worden hier waarschijnlijk weer snel opgevuld door bedrijven die verhuizen vanaf een andere plek. Ook in Arnhem, Den Bosch, Groningen, Breda, Zwolle, Leeuwarden, Hilversum, Apeldoorn, Tilburg en Leiden valt de schade mee. Ze hebben een sterke regionale aantrekkingskracht en zijn beter bestand tegen een crisis.
Vooral de mindere locaties binnen de vijf grote steden en hun randgemeenten krijgen last van de terugval. Het gaat om gebieden die het nu ook al moeilijker hebben als de Plaspoelpolder in Rijswijk, Flight Forum in Eindhoven, Goudse Poort in Gouda, Lage Weide en Oudenrijn in Utrecht, Brainpark Rotterdam en Rivium in Capelle aan den IJssel. ‘’Vastgoedeigenaren worden in deze gebieden gedwongen naar alternatieven te kijken dan alleen een kantoor’’, vult Dré van Leeuwen aan. ‘’Grootschalige gebiedstransformaties die vaak al op stapel stonden, kunnen versneld worden uitgevoerd. Met een enorm tekort aan woningen is een nieuwe bestemming snel gevonden en is dat een mogelijk positieve uitkomst van deze situatie.’’
Nederland kampioen thuiswerken
Nederlanders werken het meeste thuis van alle Europeanen. Ongeveer 15% van de kantoorwerkers deed dat voor de corona-uitbraak al regelmatig. In andere landen gaat het vaak om minder dan 6%. De maatschappelijke transitie naar een andere manier van werken, heeft daar dus veel meer consequenties voor de kantorenmarkt. Ondanks de oplopende leegstand staat Nederland er in vergelijking met Europa dus niet slecht voor.
