In een vorig artikel beschreef ik dat er zowel op nationaal, als op provinciaal als op gemeentelijk niveau vaak sprake is van planoptimisme. Op papier lijkt het te gaan lukken om de vereiste aantallen woningen te realiseren. In de praktijk valt het alsmaar tegen. Hoe krijgen we er meer vat op?
De praktijk is weerbarstiger dan de theoretische planningen
.
Uit de update plancapaciteit van ABF, oktober 2018 weten we dat voor de meeste provincies geldt dat er voor de langere termijn redelijk veel plancapaciteit is (geïnventariseerd) in relatie tot de aantallen woningen waaraan behoefte is. Tegelijkertijd valt te constateren dat er voor de periode 2017 2020 vaak te weinig harde plancapaciteit is. Het omzetten van zachte plannen naar harde plancapaciteit is heel vaak een zeer arbeidsintensief en daardoor traag proces. Nu veel meer woningbouw op binnenstedelijke locaties moet plaatsvinden, hebben we het vaak ook over moeilijkere locaties. Verkleuring van een bedrijventerrein naar woningbouw is zeer gecompliceerd. Willen de eigenaren meewerken? Wat als daartussen, zoals vaak het geval, ook goedlopende bedrijven zitten die helemaal niet wegwillen. Langdurige onderhandelingen. Wet Voorkeursrecht toepassen? Moet je wel tijdig een bestemmingsplan gereed kunnen hebben. Onteigening? Hoe ziet de (grond-)exploitatie eruit? Wie is verantwoordelijk voor de grex? Welke bovenwijkse kosten (extra ontsluiting bijv.) moeten worden toegerekend? Hoe is het kostenverhaal georganiseerd? Wat te doen met milieuzones? Acupunctuur, om toch maar alvast ergens een begin te maken? Of integraal zodat iedereen weet hoe het eindbeeld eruitziet? Maar dan de dwarsliggers? Zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande infrastructuur? Maar wat te doen met parkeren? Kortom: binnenstedelijk kost hoe dan ook veel tijd; tijd die in veel situaties wordt onderschat.
Dus planoptimisme. Aanpak: realistischer en nauwkeuriger plannen.
Bijkomend feit bij te optimistische tijdramingen bij binnenstedelijk bouwen is dat de Ladderdiscussie daarmee uit de bocht vliegt: de aanname dat er binnenkort binnenstedelijke voldoende kan worden gebouwd, leidt tot een verbod om buitenstedelijk locaties te ontwikkelen. Immers buitenstedelijk mag alleen worden gebouw volgens de Ladder duurzame verstedelijking, als er binnenstedelijk geen mogelijkheden zijn. Op papier zijn die mogelijkheden er wel, maar ze gaan heel veel langer duren dan gedacht.
Dus planoptimisme remt ook buitenstedelijk bouwen. Aanpak: zowel binnen- als buitenstedelijke plannen voorbereiden.
Gedurende de crisis waren er minder gemeentelijke ambtenaren nodig om plannen voor te bereiden, bestemmingplannen te maken/begeleiden en plannen te toetsen. Velen konden iets anders gaan zoeken. Dat wreekt zich nu geweldig. Er is in heel veel gemeenten een groot gebrek aan ambtelijke capaciteit. Voor meedenken met nieuwe initiatieven is te weinig tijd. De werkwijze moet vaak toch al anders: van het begeleiden van ontwikkelaars die op gemeentegrond in uitbreidingslocaties schijf voor schijf woningbouwaantallen realiseren, is nu vaak het beoordelen van een onverwacht particulier initiatief van iemand die een kantoor of bedrijfsgebouw wil omkatten. Aan het tekort aan handjes wordt in het opleidingscircuit hard gewerkt. Maar voorlopig blijft er een tekort. Het optimisme over de plannen kan vaak niet worden waargemaakt.
Planoptimisme ook hier. Aanpak: intake van plannen strak regelen op strategisch niveau. Heeft het plan meerwaarde en realiseringskans? Zo ja, dan alle neuzen in de meewerkstand. Zo neen, geen prioriteit. En: meer uitbesteden; veel ontwikkelaars kunnen prima een stedenbouwkundig bureau aansturen voor het maken van een bestemmingsplan en professionele ontwikkelaars mag ook zelf gevraagd worden het overleg met omwonenden te organiseren.
Ambities in de weg?
In de crisistijd was het aantal woningbouwplannen dat zich aandiende zeer beperkt. Bij de plannen die er toch nog kwamen, ging al gauw de rode loper uit. Dat plan moet doorgaan. Met grote flexibiliteit werd gekeken hoe het plan zo goed en zo snel mogelijk tot een vergunning kon leiden. De rode loper lijkt op een aantal plaatsen weer te zijn opgeborgen. Alle specialisten van energiedeskundigen, parkeerdeskundigen, brandveiligheidsdeskundigen, gezondheidsdeskundigen gaan weer voluit: het plan moet aan deze eisen voldoen en dan ook x% nultreden, x% sociale huur, x% midden dure huur, x% rolstoeltoegankelijk etc. Let wel: het staat elk gemeentebestuur vrij om ambities te hebben en te trachten die te verwezenlijken. Maar dat gaat nu eenmaal vaak niet samen met ook snelheid betrachten.
Ook hier sprake van planoptimisme
: alle eisen stapelen en tegelijkertijd in de planning opnemen dat het plan morgen gebouwd kan worden, gaat niet samen.
Aanpak: ofwel minder eisen stapelen ofwel realistischer plannen.
Tekort aan handjes op de bouwplaats:
Uit veel recente publicaties blijkt het tekort aan bouwcapaciteit (en de deels daarmee samenhangende stijging van de bouwkosten). Afgelopen weken congresseerden zowel het Nederlands Verbond van Bouwondernemingen (NVB) als het Economisch Instituut over dit thema. Pasklare recepten hebben we niet vernomen, maar ook hier zal extra aandacht aan opleidingen noodzakelijk zijn. Vanuit de NVB kwam het overduidelijke geluid dat betere beloning onderdeel van de oplossing is. Het tekort aan handjes op de bouwplaats is altijd een kwestie die uiteindelijk in de lokale uitvoering merkbaar wordt. In een aantal gemeenten blijkt het goed te werken als ontwikkelaars, bouwers en gemeente in een permanent bouwoverleg elkaar heel consequent en nauwkeuring op de hoogte houden en met elkaar afstemmen hoe mogelijkheden en onmogelijkheden worden ingeschat.
Die aanpak leidt tot minder planoptimisme, maar ook tot realistischer planningen en mogelijkheden om onderling te schuiven in plannen
.
Er zijn nog diverse andere oorzaken waardoor wat gepland is toch niet of veel later pas wordt gerealiseerd. Soms speelt mee dat de gemeente een kansrijke locatie van een marktpartij toch naar achteren schuift omdat eerst gemeentelijke grond moet worden ontwikkeld (eigen grond eerst). Soms speelt mee dat marktpartijen onvoldoende professionaliteit bezitten om ook mee te denken wat de gemeente in het kader van het algemeen belang mee moet wegen. Nogal vaak staan marktpartijen en gemeente in een min of meer permanente vechtstand tegenover elkaar. Dat is niet bevorderlijk om elkaar snel te vinden. Landelijk speelt mee dat corporaties behoorlijk zijn beperkt in hun financiële mogelijkheden terwijl ze daarnaast een grote energieopgave hebben bij hun bestaande woningen.
Voor het merendeel komen de meeste elementen van de woningbouwplanning samen op het lokale niveau. Dar moet het uiteindelijk gebeuren. De ervaring laat zien dat gemeenten en regios die erin slagen om met alle belanghebbenden permanent om tafel te zitten, de beste kansen hebben om hun planningen ook tot uitvoering te brengen. Samen plannen is realistischer plannen.
