In augustus 2017 heb ik naar aanleiding van de bekendmaking door minister Kamp van Economische Zaken van het voorkeursalternatief voor de hoogspanningsverbinding Zuidwest tussen Rilland en Tilburg, een blog 1) geschreven over de impact die een dergelijke bekendmaking heeft op de eigenaren van de woningen in het beoogde tracé. Ik heb TenneT in die blog uitgedaagd om mee te denken over de mogelijkheden van anticiperende aankopen.
Compliment aan TenneT
Hoewel ik graag zou hebben gezien dat mensen vanuit het werkveld betrokken zouden worden bij het denkproces, verdient TenneT een pluim dat zij de handschoen heeft opgepakt en serieus heeft nagedacht over de gevolgen van een dergelijke bekendmaking. Hoe groot die pluim moet zijn, leest u verderop in deze blog.
Positionpaper TenneT, februari 2018
In haar Positionpaper Uitkoopbeleid bij nieuwe bovengrondse hoogspanningsleidingen, van februari 2018, signaleert Tennet dat eigenaren van gevoelige bestemmingen een lange termijn van onzekerheid ingaan op het moment dat bekend wordt dat de woning (waarschijnlijk) in een toekomstige magneetveldzone komt te liggen. TenneT toont begrip voor de wens van eigenaren van woningen dat zij zo spoedig mogelijk duidelijkheid krijgen over een eventuele aankoop van de woning. In het nieuwe uitkoopbeleid biedt Tennet (in uitzonderlijke gevallen) de mogelijkheid om een woning die in de toekomstige magneetveldzone op voorhand en zonder ontbindende voorwaarde aan te kopen. Zij spreekt dan van aankoop en niet van uitkoop. Bij aankoop wordt uitsluitend de marktwaarde betaald, terwijl bij uitkoop bovenop de marktwaarde een schadeloosstelling wordt betaald. Als hoofdregel zal TenneT de onderhandelingen over aankoop pas opstarten als duidelijk is dat het inpassingsplan op korte termijn onherroepelijk wordt. Bij uitzondering is Tennet bereid om op voorhand een overeenkomst tot uitkoop op te maken, maar deze zal altijd onder de ontbindende voorwaarden worden aangegaan dat het inpassingsplan onherroepelijk wordt en de aanleg van de hoogspanningsverbinding daadwerkelijk doorgang vindt. De juridische en feitelijke levering vindt dan pas veel later plaats, op het moment dat het plan onherroepelijk is.
Spanningsveld
TenneT ziet het spanningsveld (what's in a name) tussen het bieden van zekerheid voor de huiseigenaar en de zekerheid voor TenneT van een afgeronde planologische procedure. Het is daarom niet zo dat TenneT nu haar beleid van aan- of uitkoop drastisch heeft gewijzigd. De dagelijkse gang van zaken zal niet veel afwijken van de aanpak in het verleden, maar met deze Positionpaper is de deur op een kier gezet voor noodgevallen. TenneT kiest in principe voor uitkoop, bij voorkeur komt TenneT pas tot een overeenkomst nadat het inpassingsplan onherroepelijk is geworden.
Uitzonderingsgevallen
Voor eigenaren die eerder zekerheid over uitkoop willen, is de deur op een kier gezet, zodat zij op voorhand een overeenkomst kunnen sluiten, die echter zonder verdere rechtsgevolgen kan worden ontbonden als het inpassingsplan niet doorgaat. In de praktijk zal dit op een aantal uitvoeringsproblemen stuiten, met name op het vlak van waardeontwikkeling tussen het moment van de koopovereenkomst en de levering.
Een andere categorie van uitzonderingsgevallen is niet nader benoemd, maar betreft eigenaren waarvan de woning te koop staat en die een dringende reden hebben om niet de gehele inpassingsprocedure af te wachten.
Ik denk daarbij bijvoorbeeld aan:
Een woning waarvan de eigenaar is overleden of is verhuisd naar een verzorgingstehuis;
Een woning van een eigenaar die buiten de regio werk heeft gevonden en zich gedwongen voelt om de woning te verkopen;
Een woning van een eigenaar die door omstandigheden de woonlasten niet meer op kan brengen, bijvoorbeeld door scheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid;
Een eigenaar van een woning die op dit moment in de gelegenheid is om een woning van de ouders te kopen of kan nu beschikken over een bouwplek;
Een eigenaar wil vanuit sociale overwegingen verhuizen naar een nieuwe omgeving nu de kinderen nog klein zijn en zij nog niet diep geworteld zijn op de huidige woonplek.
Ik ga er van uit dat u als lezer nog meer argumenten kunt bedenken om zo snel mogelijk weg te willen als de komst van een hoogspanningsverbinding aanstaande lijkt.
Kleine pluim
Nogmaals, TenneT verdient een compliment, maar de pluim op de hoed had veel groter kunnen zijn, als dit anticiperende aankoopbeleid ruimhartiger zou zijn ingestoken. Door het probleem met name intern te beschouwen, onderschatten zij de impact die het proces heeft op woningeigenaren. Het valt te bezien in hoeverre TenneT de mogelijkheid ruimhartig toepast of het laat bij een papieren mogelijkheid.
Met het aankopen van woningen tegen marktwaarde, loopt TenneT slechts beperkt risico. Mocht de hoogspanningsleiding onverhoopt niet doorgaan, kunnen zij de woning weer gewoon op de markt verkopen. Het argument dat het aankopen en beheren van woningen niet tot de kerntaken van TenneT behoort, zou TenneT af moeten wegen tegen de mate van onzekerheid die een dergelijke ingreep voor eigenaren met zich meebrengt. Dat is de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de betrokken ministeries. .
De pluim zou ook groter zijn geweest als TenneT, bovenop de marktwaarde van de woning, ook een tegemoetkoming in de kosten die de eigenaren tot dat moment hebben gemaakt, zou vergoeden. Dat betekent niet meteen een volledige schadeloosstelling, maar wel een stuk erkenning van het feit dat de betrokken eigenaar niet om deze situatie heeft gevraagd.
Ik wil de symbolische pluim op de hoed pas echt uitreiken als TenneT heeft bewezen dat de mogelijkheid geen papieren tijger is, maar in de praktijk tegemoet komt aan de problemen die mensen hebben met de lange periode van onzekerheid.
1) Zie Blog
'Woning in magneetveldzone 380 kV'
