In de blog “Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: een nieuw stelsel voor bouwtoezicht (deel 1/2)” van eerder dit jaar namen wij één van de belangrijkste wijzigingen die de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna: “Wkb”) met zich meebrengt onder de loep: de introductie van een nieuw stelsel voor het bouwtoezicht. Een tweede belangrijke wijziging die de Wkb meebrengt, is de aanpassing van het Burgerlijk Wetboek met als voornaamste doel de positie van de consument-opdrachtgever ten opzichte van de aannemer te versterken. In dit tweede deel van het Wkb-blog informeren wij u over de vier belangrijkste wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek: (i) de verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer, (ii) de informatieplicht van de aannemer, (iii) een verzwaring van de waarschuwingsplicht van de aannemer en (iv) het opschortingsrecht van de opdrachtgever.
De eerste wijziging houdt in dat de aannemer in beginsel aansprakelijk is voor alle gebreken aan een bouwwerk na oplevering. Dit geldt ook voor de gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt. Onder de huidige regeling moet de opdrachtgever bij de oplevering de gebreken aankaarten. Doet hij dat niet, dan draait hij in beginsel zelf op voor de kosten voor het herstellen van de gebreken. Met de verruiming van de aansprakelijkheid wordt beoogd een extra prikkel voor aannemers te geven om de kwaliteit van het bouwwerk na oplevering te waarborgen.
Deze wijziging is weliswaar een verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer, maar het betekent niet dat de aannemer in alle gevallen aansprakelijk is voor gebreken. Als wordt aangetoond dat de gebreken niet kunnen worden toegerekend aan de aannemer, dan is de aannemer niet aansprakelijk. Het is in eerste instantie aan de opdrachtgever om te stellen en te bewijzen dat er sprake is van een gebrek. Vervolgens moet de aannemer aantonen dat de geconstateerde gebreken niet aan hem kunnen worden toegerekend.
Relevant is dat onder de huidige regeling geldt dat, als de opdrachtgever niet meewerkt aan de oplevering van het bouwwerk, daarmee het opgeleverde bouwwerk geacht wordt stilzwijgend te zijn aanvaard. Vanaf dat moment is de aannemer ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever had kunnen ontdekken. Onder de regeling van de Wkb zal de aannemer echter ook na oplevering aansprakelijk zijn voor die gebreken. Dat heeft tot gevolg dat de prikkel voor opdrachtgevers om bij de oplevering aanwezig te zijn afneemt. Voor de aannemer ontstaat juist een extra prikkel om tijdens het bouwproces en bij de oplevering goede documentatie op te stellen, zodat hij kan aantonen dat bij oplevering de gebreken nog niet bestonden. Als dat vaststaat, dan is de aannemer niet aansprakelijk voor die gebreken.
Deze verruiming van de aansprakelijkheid is, zoals dat heet, semi-dwingend recht. Dat betekent dat de nieuwe regeling niet kan worden uitgesloten in een overeenkomst tussen een aannemer en een consument-opdrachtgever. Een consument-opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Voor professionele opdrachtgevers geldt dus dat partijen wel kunnen afwijken van de nieuwe aansprakelijkheidsregeling, mits dit uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Een dergelijke uitsluiting kan niet worden overeengekomen in de algemene voorwaarden. Dat betekent dat ook een uitsluiting van de aansprakelijkheid uit de Wkb, vastgelegd in de veelgebruikte UAV 2012 of UAV-GC 2005 contracten, niet voldoende is, en expliciet in de aannemingsovereenkomst zelf moet worden geregeld.
Ten tweede introduceert de Wkb een informatieplicht voor de aannemer als er sprake is van een aannemingsovereenkomst met een consument-opdrachtgever. De aannemer dient de opdrachtgever voorafgaand aan de totstandkoming van de aannemingsovereenkomst te informeren of en zo ja, op welke wijze zijn werkzaamheden vallen onder een verzekering of daarvoor andere financiële zekerheid wordt verstrekt. In ieder geval moet de consument-opdrachtgever worden geïnformeerd over de omvang van de verzekering of de zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som die is verzekerd/gedekt.
Het informeren dient schriftelijk en ondubbelzinnig te worden gedaan en moet integraal deel uitmaken van de overeenkomst. Voldoet de aannemer niet aan zijn informatieplicht, dan valt dit te kwalificeren als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, met mogelijk ontbinding van de aannemingsovereenkomst of een schadevergoedingsverplichting tot gevolg.
Ten derde wordt de huidige waarschuwingsplicht van de aannemer aangescherpt. Onder de huidige regeling dient de aannemer de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht of gebreken/ongeschiktheid van zaken afkomstig van opdrachtgever, zoals fouten in tekeningen, berekeningen of het gebruik van ongeschikte materialen. De Wkb verzwaart deze waarschuwingsplicht door vast te leggen aan welke criteria de waarschuwing van de aannemer moet voldoen. De waarschuwing moet tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig zijn. Daarbij moet de aannemer de opdrachtgever ook wijzen op de mogelijke gevolgen van de geconstateerde onjuistheden en gebreken. Bij verzuim van deze verplichting geldt, net zoals bij de informatieverplichting, dat dit ontbinding en/of een schadevergoedingsverplichting tot gevolg kan hebben.
Tot slot moet de aannemer op grond van de Wkb de consument-opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, maar niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid stellen om aan te geven of hij gebruik wil maken van zijn opschortingsrecht, en daarvan een afschrift aan de notaris toesturen. Het opschortingsrecht houdt in dat de opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom kan inhouden op de laatste betaaltermijn en deze in een depot bij de notaris kan storten. Met deze verplichte kennisgeving wordt beoogd het voor de consument-opdrachtgever inzichtelijker te maken welke rechten hij heeft. Let wel, dit betekent niet dat een consument-opdrachtgever te pas en te onpas gebruik kan maken van dit opschortingsrecht. De Wkb wijzigt de geldende, wettelijke voorwaarden voor het gebruikmaken van het opschortingsrecht niet.
Voornoemde wijzigingen zullen gefaseerd in werking treden. De verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer, de informatieplicht van de aannemer en de regels voor het opschortingsrecht zijn van toepassing op aannemingsovereenkomsten die worden gesloten na de inwerkingtreding van de Wkb op (naar verwachting) 1 juli 2022. Deze drie wijzigingen zijn dus niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb. De wijzigingen die zien op de strengere waarschuwingsplicht gelden daarentegen vanaf het moment van het inwerkingtreden van de Wkb, ongeacht het moment waarop de aannemingsovereenkomst is opgesteld.
Met de komst van de Wkb verandert dus niet alleen het bouwtoezicht, maar wijzigen ook de verplichtingen van de aannemer. Vooral in de contractuele relatie tussen een aannemer en een consument-opdrachtgever is van het van belang om alert te zijn op hetgeen partijen met elkaar overeenkomen en te signaleren welke extra verplichtingen/aansprakelijkheden op de schouders van de aannemer komen te rusten, zodat hierop kan worden geanticipeerd.
