Vorige maand berichtten wij al over de behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer. Hierbij bespraken wij vooral de privaatrechtelijke wijzigingen die de bouwwereld mogelijk staan te wachten. In deze bijdrage wordt kort gekeken naar de opvallendste publiekrechtelijke wijziging die zal worden doorgevoerd.
Bouwbesluit
Als een opdrachtgever aannemelijk maakt dat de bouw voldoet aan de bouwtechnische voorschriften (en aan de andere vereisten), dan wordt in de huidige situatie de omgevingsvergunning verleend. Het is diezelfde gemeente die na verlening van de vergunning ook toezicht houdt op naleving van de voorschriften uit onder meer het Bouwbesluit 2012. Door invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zal dit ingrijpend veranderen.
Kwaliteitsborger
De preventieve gemeentelijke toetsing bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning zal, voor wat betreft de bouwtechnische details, komen te vervallen. Private instellingen (hierna: kwaliteitsborgers) worden belast met de kwaliteitsbewaking. Zij controleren of aannemers zich houden aan de bouwtechnische eisen uit het Bouwbesluit 2012. De ruimtelijke regels, welstandseisen en andere regels worden nog wel door het bevoegd gezag getoetst, de bouwtechnische regels worden getoetst door de kwaliteitsborger. Het bevoegd gezag toetst wel of de door de opdrachtgever geselecteerde kwaliteitsborger voldoet aan de wettelijke eisen.
Vergunningaanvraag
Feitelijk leidt dit ertoe dat een opdrachtgever bij de aanvraag aan de gemeente doorgeeft in welke risicoklasse het bouwwerk valt, welk instrument hij wil gebruiken en welke kwaliteitsborger dat instrument gaat toepassen. De gemeente toetst of de opdrachtgever werkt met een gerechtigde kwaliteitsborger, maar zal dus niet meer inhoudelijk aan bouwtechnische voorschriften toetsen.
Opleverdossier en kwaliteitsverklaring
De kwaliteitsborger is vervolgens na oplevering verplicht om van het bouwwerk een opleverdossier bij de gemeente aan te leveren. Daarbij moet de kwaliteitsborger een verklaring afgeven of het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Deze verklaring geldt dan als erkende kwaliteitsverklaring.
Pilotproject
Vooruitlopend op deze nieuwe wet heeft in Den Haag een pilotproject plaatsgevonden waarbij het bouwtoezicht bij private partijen is ondergebracht. De resultaten van dit pilotproject zijn wisselend. Zo heeft de gemeente Den Haag onlangs een
pas op de plaats
gemaakt met het pilotproject. Volgens de gemeente leverde het bouwtoezicht door private partijen onvoldoende zekerheid over de bouwkwaliteit. Zolang de private toezichthouders niet voldoende zekerheid kunnen bieden over de bouwkwaliteit, heeft gemeente Den Haag nieuwe aanvragen zoveel mogelijk buiten de pilot gehouden. In dit specifieke geval leverden private kwaliteitsborgers vaak te laat het opleverdossier in bij de gemeente. Ook bleken deze vaak onvolledig en soms onsamenhangend.
Problemen uitvoerbaarheid
Vanuit verschillende hoeken is de nodige kritiek op de nieuwe wet. Zo stelt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) dat de gedachte achter het wetsvoorstel prima is, maar dat het voorstel zoals het er nu ligt onduidelijk en onuitvoerbaar is. De VNG ziet vooral problemen met de uitvoerbaarheid en de rol die gemeentes is toebedeeld in de duale rolverdeling met de markt. Kwaliteitsverbetering en kostenafnamen worden
volgens de VNG
niet bereikt. Met name het voortijdig stoppen van pilotproject in de gemeente Den Haag toont volgens de VNG aan dat haar zorgen in de praktijk ook daadwerkelijk spelen.
Oplopende kosten
Daarnaast is de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) bezorgd over mogelijke extra kosten voor een nieuwbouwwoning als gevolg van de nieuwe wet.
De NVM stelt
dat de koper nu opdraait voor de kosten voor de inspectie van bouwkwaliteit, wat kan oplopen tot duizenden euros. Hoewel het de bedoeling is dat gemeenten dit gaan compenseren met lagere bouwleges, ontbreken daarvoor wettelijke garanties.
