De Woningwet is in 2015 ingrijpend herzien en heeft nader inkleuring gekregen in BTIV en RTIV. De Veegwet (vanaf 1 juli 2017) en diverse interpretaties van met name de Autoriteit wonen (Aw) completeren het geheel. Als sluitstuk dienen corporaties hun statuten uiterlijk op 1 januari 2019 te hebben aangepast.
Met de Wet c.a. zijn de volgende doelen beoogd:
Terug naar de kerntaak
Versterken positie gemeenten en huurders(organisaties)
Beschermen maatschappelijk bestemd vermogen
Voorkomen marktverstoring
Verbeteren van governance en toezicht
Wettelijke basis bieden aan woningcorporaties
Nog korter gezegd gaat het om borgen van de kerntaak met overheidssturing en inzet van burgerkracht.
Tal van geboden gaven de afgelopen jaren richting aan het functioneren van woningcorporaties in de praktijk, onder het wakend oog van de Aw. Op papier, of digitaal vastgelegd, lijkt het meeste na vele inspanningen nu wel op orde, zelfs voor wat betreft de (administratieve) afsplitsing van de commerciële activiteiten (Niet-DAEB). Maar keer op keer komen wijzigingen in dat wat gebruikelijk leek te worden, aan de orde. Aan de waarderingsvoorschriften en de voortdurende wijzigingen evenals verslaggevingsverplichtingen lijkt maar geen einde te komen. Wie leest de steeds omvangrijker en complexer geworden jaarverslagen nog? Een omvang van 140 paginas of meer, is eerder regel dan uitzondering. En wat te zeggen over visitatierapporten die, terugkijkend, al snel meer dan 80 paginas omvatten? De beloofde administratieve lastenverlichting ligt met zo te noemen publieke governance nog in een ver verschiet.
Vast staat voorts dat de woningmarkt welhaast geheel op slot zit. Tal van acties lopen om dat vlot te trekken, maar echte resultaten vergen sowieso veel tijd; bouwen, bouwen en nog eens bouwen is nu het adagium, maar hoe snel is dat te bewerkstelligen naast die enorme uitdaging op het gebied van verduurzaming? Waar de Aw vaststelt dat sectoraal beschouwd corporaties collectief gewenste label B in 2021 kunnen bekostigen, concludeert het WSW dat 128 corporaties (zon 40% van de sector) daar niet toe in staat zijn! Laat staan wat een dergelijke conclusie betekent voor de transitie naar een gasloos tijdperk vanaf 2050 of eerder. Hangt de sector een onderlinge verevening boven het hoofd?
Wat het zwaarst weegt, is in hoeverre de (toekomstige) huurders er nu en voor de toekomst beter mee af zijn? Het gaat om zo goed mogelijk passende huisvesting (kwaliteit) voor een huur (prijs) die, zo nodig met een toeslag in relatie tot het inkomen in welke vorm dan ook, betaalbaar is en tevens de kosten (gedefinieerd als doelmatig gebrachte offers) voor de woningcorporatie dekt. Eerst dan bestaat ook voor de corporatie een gezonde basis om in continuïteit de huisvestingsrol met alles wat daar direct verband mee houdt te kunnen vervullen, over maatschappelijk verantwoord ondernemen gesproken. Corporaties zien zelf ook uit naar een zo goed mogelijke klantbediening met een in aantal voldoende aanbod van woningen met een passende kwaliteit.
Deze invalshoeken zijn nu het meest gediend met een zekere stabiliteit in de regelgeving en de uitvoering daarvan; terug naar waar corporaties voor zijn bedoeld moet het uitgangspunt zijn. Het wordt dan ook tijd dat de sector weer vertrouwen krijgt de bedoelde taken zo goed mogelijk te verrichten. Het is te hopen dat de evaluatie van de Wet ook de marktordening terdege beziet, naar doelgroepen van beleid gekoppeld met inkomen en naar huurprijsbegrenzingen met aan de bovenkant ook de klasse van de middenhuur.
De evaluatie van de Wet, waarvan de bevindingen eind 2018 worden verwacht, logischerwijs tegen de achtergrond van de hiervoor genoemde doelen focust op de doeltreffendheid en effecten van de herziening van de spelregels en betrekt daarin niet alleen de woningcorporaties maar ook de gemeenten en huurders(organisaties).
Het is goed dat Aedes en VTW daarin vanuit de belangenbehartiging een rol spelen.
De rolvervulling van gemeenten en huurders ligt wellicht complexer. Bij veel gemeenten is de belangstelling voor volkshuisvesting en wonen achterop komen te lopen, ook op grond van doorgevoerde bezuiniging. Daarnaast wordt veel van de gemeentelijke aandacht door alles wat met het sociale domein en de bekostiging daarvan te maken heeft opgezogen. Dit is overigens een wat merkwaardige constatering aangezien het sociale domein een logisch raakvlak heeft met wonen in het algemeen en huisvestingsvraagstukken in bijzonder. Een inwoner kan immers ook een huidige of toekomstige bewoner zijn en daarin zouden gemeenten en corporaties feitelijk natuurlijke partners moeten zijn.
In het kielzog van de gemeenten hebben met de Wet ook huurders(organisaties) een meer prominente rol in relatie tot de corporaties gekregen. Het is nog vaak een uitdaging om die rol actief met oog voor de diverse doelgroepen (naar inkomen, gezinssamenstelling, culturele achtergrond, leeftijd, fysieke en geestelijke gesteldheid) en betrokken op de corporatie als geheel in te vullen. Voor corporaties zelf en voor de evaluatie als zodanig lijkt het een uitdaging huurders vanuit het werkveld zelf te betrekken.
Een partij die bij de evaluatie niet mag worden vergeten zijn de controlerend accountants. Hun werk is vanwege de Wet vergaand beïnvloed met navenant gevolg voor de ingediende declaraties.
Hoe het ook zij, is het in het licht van de evaluatie goed om een degelijk inzicht in de regels te hebben, ieder vanuit zijn eigen rol.
