Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb
0

Regulering van de woningmarkt: nieuwe tijdelijke zelfbewoningsplicht voor bestaande bouw (deel 2)

Sinds 1 januari 2022 is de nieuwe wet 'Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur' in werking getreden. Het gedeelte van de wet dat ziet op de verruiming van de mogelijkheden omtrent tijdelijke verhuur kon overigens geen goedkeuring dragen van de Eerste Kamer. Dit gedeelte van de wet is dan ook gesneuveld. Het gedeelte met betrekking tot de opkoopbescherming is wel in werking getreden.

25 mei 2022

Kort gezegd maakt de wet het mogelijk om in een bepaald gebied opkoopbescherming in te voeren. Dit moet ervoor zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen in de bestaande bouw behouden kunnen blijven en niet worden opgekocht door beleggers voor de verhuur.

In deze bijdrage leggen wij kort uit wat de wet aan nieuwe mogelijkheden op het gebied van opkoopbescherming biedt en hoe de gemeente Amsterdam gebruik maakt van deze nieuwe mogelijkheden. In de conclusie gaan wij tot slot kort in op de vraag of het wetsvoorstel mogelijk maakt dat gemeenten woningbeleggers in de hele gemeente kunnen weren, of dat de soep toch niet zo heet wordt gegeten als hij wordt opgediend.

Voor meer informatie over waarom deze nieuwe wet is ingevoerd en wat de mogelijkheden zijn om bij nieuwbouw te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen, verwijzen wij naar onze blog van 3 september 2021.

Een nieuwe zelfbewoningsplicht

De nieuwe wet heeft een aantal nieuwe artikelen toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014. Het nieuwe artikel 41, eerste lid, geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waarbinnen het verboden is om zonder een vergunning een door de gemeenteraad aangewezen categorie woonruimten in gebruik te geven (verhuren). Dit verbod geldt voor een periode van vier jaar na datum van inschrijving van de akte van levering. Deze bevoegdheid geldt ten aanzien van bestaande bouw.

De gemeenteraad kan het verbod niet zomaar invoeren. De raad moet eerst vaststellen of en in welke buurten er door schaarste aan goedkope en middeldure woningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Invoeren van het verbod is tevens mogelijk om behoud van de leefbaarheid van een buurt te verzekeren, ongeacht of er schaarste is. In beide gevallen zal de gemeenteraad moeten onderbouwen dat het verbod noodzakelijk en effectief is.

De categorieën van woonruimten waarvoor het verbod geldt, worden ook in de huisvestingsverordening vastgelegd. Slechts goedkope en middeldure koopwoningen mogen tot deze categorieën behoren. Wat goedkope en middeldure koopwoningen zijn, verschilt per gemeente. Elke gemeenteraad zal op basis van hun lokale situatie moeten onderbouwen tot welke WOZ-waarde de koopwoningen in hun gemeente in het goedkope en middeldure segment vallen.

Omdat het niet in alle gevallen redelijk is om de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren, kan het college van burgemeester en wethouders vergunningen verlenen om een aangewezen koopwoning in gebruik te geven. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening voor welke vormen van het in gebruik geven een vergunning wordt verleend.

Deze maatregel geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in een aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. Wel moet worden bedacht dat de opkoopbescherming blijft gelden bij doorverkoop, indien een woning onder de opkoopbescherming is gekocht maar met een vergunning is verhuurd. De nieuwe eigenaar dient zelf een nieuwe vergunning aan te vragen.

Tot slot is het van belang om te melden dat deze maatregel voorlopig van tijdelijke aard is. De wettelijke grondslag voor de zelfbewoningsplicht vervalt drie jaar nadat hij in werking is getreden. Binnen die drie jaar wordt er een evaluatie gehouden om de noodzaak en relevantie van de maatregel te beoordelen door deze in de economische situatie van dat moment te plaatsen.

Opkoopbescherming in Amsterdam

Op 16 februari 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam ingestemd met de invoering van de regeling voor opkoopbescherming die is voorgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Dat betekent dat vanaf 1 april 2022 opkoopbescherming wordt ingevoerd voor zes op de tien bestaande koopwoningen in de stad.

Voor huizen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- geldt in beginsel dat de koper er zelf moet gaan wonen en de woning de eerste vier jaar niet mag verhuren. De opkoopbescherming wordt van toepassing verklaard op álle gebieden van de stad, omdat onderzoek zou hebben laten zien dat beleggers over de gehele stad actief zijn en overal sprake zou zijn van schaarste en oplopende prijzen.

Om de bouw van nieuwe woningen niet te frustreren en institutionele beleggers en corporaties enige ruimte te bieden, heeft het college wel enkele 'vrijstellingen' opgenomen. Zo is de opkoopbescherming onder meer niet van toepassing op:

  1. Complexgewijze verkoop van woningen in een cluster bestaande uit tien of meer woonruimten van één eigenaar die zich in hetzelfde pand bevinden en waarbij deze woonruimten gelijktijdig worden overgedragen aan één opvolgende eigenaar;

  2. Alle projecten waarvoor geldt dat tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en de gemeente aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 en nog geen eerste bewoning;

  3. Woningen die na 1 april 2022 zijn opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht.

Daarnaast zal in beginsel een ontheffing worden verleend voor:

  1. Koopwoningen die worden opgekocht door een organisatie met een maatschappelijk gewenst doel;

  2. Koopwoningen die worden gekocht voor zorg gerelateerde huur;

  3. Woningen boven winkels;

  4. Complexgewijze verkoop van woningen in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten van één eigenaar die zich in hetzelfde pand bevinden en waarbij deze woonruimten gelijktijdig worden overgedragen aan één opvolgende eigenaar.

Er zal in beginsel geen ontheffing worden verleend voor:

  1. Individuele koopwoningen aangekocht vanwege complexgewijze renovatie of gebiedstransformatie, en;

  2. Woningen die op een executieveiling zijn gekocht.

Wordt de soep zo heet gegeten als zij wordt opgediend?

Of de soep zo heet wordt gegeten als zij wordt opgediend, is nog maar de vraag. De gemeenteraad van Amsterdam heeft de opkoopbescherming van toepassing verklaard op álle gebieden in de gemeente. Terwijl de wet voorschrijft dat de gemeenteraad per aangewezen gebied goed moet motiveren dat daar door schaarste aan goedkope en middeldure woningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet worden onderbouwd dat de opkoopbescherming noodzakelijk en effectief is. Door de opkoopbescherming op de hele gemeente van toepassing te verklaren, lijkt de gemeenteraad de grenzen van de bevoegdheid op te zoeken. Wij kunnen ons dan ook voorstellen dat in juridische procedures die naar aanleiding van de opkoopbescherming volgen, de rechtsgeldigheid van het stelsel wordt betwist. Het is dan aan de rechter om te oordelen of deze regeling standhoudt.

Artikel delen

Reacties

Laat een reactie achter

U moet ingelogd zijn om een reactie te plaatsen.