Minister Hugo de Jonge heeft de eerste stappen gezet in het hernemen van de regie op de volkshuisvesting met de Nationale Woon en Bouwagenda (NWBA maart 2022) en het programma Woningbouw. ''Mijn advies is: benader de opgave van een derde sociaal, een derde betaalbaar en een derde vrije sector op gebiedsniveau, niet per project.'' In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Het Programma Woningbouw beschrijft daarbij de aanpak om de woningbouw te versnellen met als doel de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030 en het bereiken van 100.000 nieuwe woningen per jaar in deze kabinetsperiode. Voor de provincies is hierbij een stevige rol weggelegd. In het programma Woningbouw (uitwerking NWBA, maart 2022) is aangegeven, dat het Rijk met iedere provincie wederkerige prestatieafspraken maakt om de woonopgaven aan te pakken.
Op 1 juni 2022 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant hiertoe in concept het provinciale 'bod' aan de minister aangeboden. Het concept-bod vraagt om een 'reality check' bij stakeholders. Tot de uitgenodigde stakeholders behoren een vertegenwoordiging van de woningcorporaties, de ontwikkelaars en bouwers, de Woonbond en de huurdersorganisaties. WoningBouwersNL bestuurslid en voorzitter Zuid-Nederland René Beks neemt deel aan deze stakeholdersbijeenkomsten om te toetsen of het concept-bod realistisch is, haalbaar is in de tijd en te kijken hoe wij vanuit onze positie hieraan een bijdrage kunt leveren.
Onder de WoningBouwersNL-leden zijn er zorgen om de haalbaarheid van de 13.000 woningen in Brabant. Het advies aan de provincie is grotendeels hetzelfde als het advies dat René aan gemeentes geeft; ''plan 150% van de woonbehoefte, zodat je ook daadwerkelijk 100% prognose start bouw behaalt, maak bij gebiedsontwikkeling maximaal gebruik van de inzetbare capaciteit van marktpartijen en benader de opgave van een derde sociaal, een derde betaalbaar en een derde vrije sector op gebiedsniveau, niet per project.''
De 'concept bestuurlijke afspraken wonen-opgaven Rijk – provincie Noord-Brabant' geven voor Brabant als geheel aan welke ‘wonen-opgaven’ er liggen tot en met 2030, zowel kwantitatief (de aantallen te bouwen woningen, als kwalitatief (gericht op betaalbaarheid: sociale huurwoningen, middeldure huur tot €1.000,- en koopwoningen tot de NHG-grens van €355.000,-). En onder welke randvoorwaarden en condities van samenwerking de provincie die afspraken verwacht te kunnen uitvoeren.
We hebben de provincie geadviseerd kritisch naar diverse onderdelen van het concept bod te kijken om uit te komen bij een haalbaar definitief bod aan de minister. Ons advies is in vier hoofdlijnen te verdelen.
Het is de ambitie om de komende negen jaar gemiddeld circa 13.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. In de periode 2022-2026 zal zelfs netto meer dan 14.000 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. In de afgelopen jaren werd een jaargemiddelde van 12.000 nieuwe woningen in Brabant gehaald. De plannen hiervoor zijn gemaakt in de circa 7 jaren ervoor. Veel van de locaties zijn, in verband met de goede marktomstandigheden, de afgelopen jaren versneld naar de markt gebracht. Anders gezegd; het laaghangende fruit is de laatste tijd geplukt. De marktomstandigheden zijn op dit moment weer aan het draaien; de rente stijgt, de betaalbaarheid van nieuwe woningen staat onder druk. De opgeleverde aantallen dalen op dit moment dan ook in Brabant. Het is zeer de vraag of we gezamenlijk, als overheid en als sector, in staat zijn het hoge niveau structureel vast te houden.
We hebben echter helaas geen keuze. De druk op de woningmarkt is gigantisch en de gevolgen van het tekort zijn voor vele Nederlanders dagelijks voelbaar. WoningBouwersNL onderschrijft dan ook de ambitie om op te schalen. Sterker nog; we twijfelen of de aantallen waarover we nu praten wel genoeg zijn om de stevige huishoudensontwikkeling bij te houden. CBS statistiek en, gezien de rapportages van de provincie, zij zelf ook houden er bijvoorbeeld nu nog rekening mee dat migranten na een aantal jaar teruggaan naar het land van herkomst. Wij achten dit onwaarschijnlijk. Het tekort aan arbeidskrachten is hoog en de verwachting is dat dit tekort de komende jaren alleen maar zal toenemen. Immigranten die de mogelijkheid hebben hier een beter leven op te bouwen zijn niet automatisch geneigd om terug te keren naar het land van herkomst. Het is hierom in onze ogen zeer reëel te achten dat migranten zich hier permanent vestigen en dat zij via gezinshereniging en -uitbreiding zelfs een extra groei van het huishoudens- aantal veroorzaken. Hiermee wordt in onze ogen in de huidige prognoses te weinig rekening gehouden.
De plancapaciteit moet omhoog om de ambities te verwezenlijken
De provincie stelt voldoende plancapaciteit te hebben om aan de vraag van de minister te voldoen. Hiervoor wordt harde en zachte plancapaciteit, op korte termijn en in de toekomst, bij elkaar opgeteld en afgezet tegen de vraag van de minister. Het verdient hier de opmerking dat de provincie in dit kader een plan als hard definieert wanneer de gemeenteraad er een besluit over heeft genomen. Tussen het moment van dit besluit en het definitief vaststellen van een plan kan echter jaren zitten. En na dit moment van vaststelling van een plan door de raad en het moment waarop het plan onherroepelijk is (en dus kan leiden tot een vergunningaanvraag) kan opnieuw jaren zitten.
Dit maakt dat de cijfers over ‘harde’ plancapaciteit weliswaar de suggestie wekken dat de spade snel in de grond kan, maar deze suggestie is in veel gevallen onjuist. Dat onder de zachte plancapaciteit plannen gerekend worden waar de gemeenteraad nog niet eens een besluit heeft genomen verontrust des te meer. Er kan jaren zitten tussen het moment waarop een goed idee tot vaststelling in de Raad leidt, waarna het vervolgens jaren kan duren voordat de Raad het bestemmingsplan vaststelt, waarna opnieuw jaren nodig kan zijn tot er sprake is van onherroepelijkheid.
Het hoge percentage plannen dat de provincie afzet tegen de wens van de minister om tot realisatie te komen sust de sector dus in slaap, terwijl juist het lage aantal woningen in onherroepelijke bestemmingsplan tot enorme actie zou moeten leiden.
Bovendien veronderstelt deze gedachte dat alle plannen in Brabant, zowel hard als zacht, worden gerealiseerd. Dit blijkt niet vaak uit te komen. Harde plannen blijken niet meer te passen bij de huidige tijdgeest. Zachte plannen stranden op bezwaren van omwonenden of veranderende visies binnen de gemeenteraad. We moeten dus rekening houden met plan-uitval en veel meer programmeren dan we nu doen.
Ten aanzien van de 70% inbreidingseis wordt gesteld dat het nog niet altijd duidelijk is waar inbreiding plaats moet gaan vinden, omdat het wachten is op leegkomende panden die kunnen worden getransformeerd. Het is gezien deze opmerking onduidelijk of dergelijke binnenstedelijke transformatieplekken nu reeds onderdeel uitmaken van de weergegeven plancapaciteit of niet.
Het bod wekt de suggestie dat er in de plancapaciteit al voldoende betaalbare en/of sociale voorraad zit. Het is onduidelijk waarop deze aanname is gebaseerd. Bovendien verdient het de aanbeveling om hierbij in kaart te brengen hoe de verhouding is tussen sociale-, betaalbare- en vrije-sector woningen in relatie tot de hardheid van plannen en afgezet in de tijd. We lopen hier immers een risico dat de betaalbare en sociale voorraad nog niet in de plannen van morgen zit, terwijl de duurdere voorraad vandaag gerealiseerd kan worden. Dit legt een bom onder de toekomstige ontwikkeling van sociale en betaalbare voorraad, aangezien die bekostigd wordt uit de opbrengst van duurdere woningen in een plan of project. Ook de omgekeerde conclusie zou overigens mogelijk zijn: dat we vandaag slechts veel goedkope en sociale woningen kunnen realiseren, terwijl de dure woningen in de zachte plannen van de toekomst nog onzeker zijn. In dat geval zal de sector waarschijnlijk al eerder vast moeten stellen dat de plannen op korte termijn onhaalbaar zijn.
Het valt op dat er, bovenop de al flinke ambities wat betreft aantallen, ook een flink aantal extra beleidsambities wordt geformuleerd. Duurzaam, conceptueel, Flexwonen, PO/CPO, circulair, diverse nieuwe woonvormen, noem het maar op. Bij veel van deze plannen is onduidelijk of dit nu moet gaan gebeuren op de locaties die in de huidige plancapaciteit zitten, of op locaties die hier nog voor moeten worden aangewezen. Indien het zo is dat deze ambities in de huidige plannen moeten worden gerealiseerd, dan zal dit in veel gevallen een heronderhandeling of opnieuw vaststellen van de uitgangspunten betekenen. Dit vertraagt eerder dan het versnelt.
Met betrekking tot de eisen voor het toevoegen van betaalbare en sociale voorraad geeft minister De Jonge in gesprekken met WoningBouwersNL aan dat het gaat om een gebiedsbenadering. Sociale en betaalbare woningen toevoegen op een plek waar al te veel sociale voorraad is, is onwenselijk. We vragen de provincie dit te benadrukken in de communicatie richting gemeenten.
Daarnaast zijn er meerdere manieren van toevoegen van dergelijke voorraad toegestaan. In andere provincies worden in plaats van door nieuwbouw, juist via uitponding door corporaties woningen beschikbaar gemaakt voor de sociale- en/of betaalbare voorraad. We adviseren de provincie dit uitdrukkelijk in de plannen mee te nemen en richting gemeenten en woningcorporaties uit te spreken dat deze weg ook kansen biedt.
De minister verwacht dat de provincie uiterlijk 1 oktober 2022 haar definitieve bod aanbiedt, waarin de reality check met de stakeholders is verwerkt. Wij kijken uit naar het definitieve bod van de provincie en wensen de betrokken commissies veel wijsheid in het komende proces.
De Jonge presenteert programma Woningbouw: meer regie om woonimpasse te doorbreken
