Wanneer de verhuurder de huur van bedrijfsruimte opzegt, kan de huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een schadeloosstelling. In deze blog wordt ingegaan op de vraag wanneer een huurder aanspraak kan maken op een dergelijke schadeloosstelling.
Een voorbeeld betreft het een vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, gewezen op 11 september 2019. In deze zaak had de verhuurder, de gemeente Lelystad, de huurovereenkomst met de uitbater van een snackbar opgezegd op grond van dringend eigen gebruik in verband met herontwikkeling. De rechtbank heeft de beëindigingsvordering van de gemeente toegewezen en daarnaast een bedrag ad € 231.170,-- toegewezen aan schadeloosstelling vanwege de beëindiging van de huur. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat er voor de berekening van de schadeloosstelling moet worden uitgegaan van de schade die huurder lijdt doordat hij zijn onderneming – als gevolg van de huur beëindiging – voortijdig moet stoppen. De rechtbank stelt de schadeloosstelling vast aan de hand van rapporten die zijn opgesteld door deskundigen. In die rapporten wordt de inkomensschade wordt vastgesteld op € 100.000,-- en daarnaast bestaat de vermogensschade uit ‘waarde activiteit/inkoop’ en ‘inventaris’ en bedraagt € 131.170,--, aldus de rechtbank. De uitbater van de snackbar krijgt daarmee een schadeloosstelling van een totaalbedrag ad € 231.170,--.
Het juridisch kader met betrekking tot de schadeloosstelling bij opzegging van de huurovereenkomst wordt gevormd door artikel 7:309 lid 1 BW. In dit artikel staat het volgende opgenomen:
“Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.”
Overigens kan op grond van artikel 7:310 lid 2 BW ook aanspraak worden gemaakt op een schadeloosstelling. De onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd kan op grond van dit artikel een schadeloosstelling vorderen(1).
Artikel 7:309 BW is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ook van toepassing op artikel 7:230a-bedrijfsruimte voor zover in het gehuurde een bedrijf wordt geëxploiteerd(2).
Artikel 7:309 lid 1 BW noemt als eerste vereiste dat de verhuurder rechtsopvolger is van de voorgaande verhuurder van huurder op grond van artikel 7:226 BW. De huurovereenkomst moet daarbij al gesloten zijn vóór de rechtsovergang. Een voorbeeld: A is eigenaar van een pand. Het pand heeft A altijd verhuurd, maar A verkoopt en levert het pand aan B in onverhuurde staat. B sluit vervolgens een huurovereenkomst met huurder. Vervolgens zegt B de huurovereenkomst op met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. In deze geschetste situatie is artikel 7:309 lid 1 BW niet van toepassing, omdat niet is voldaan aan het vereiste dat er sprake moet zijn van een rechtsopvolgende verhuurder op grond van artikel 7:226 BW.
Artikel 7:309 lid 2 BW voorziet in de situatie dat de oorspronkelijke verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd en daarna pas het gehuurde overdraagt. De huurder heeft dan recht op schadeloosstelling, mits ook aan de overige vereisten wordt voldaan.
Als tweede vereiste noemt artikel 7:309 lid 1 BW dat de opzegging van de huurovereenkomst moet worden gedaan met het oog op de afbraak van het gehuurde voor werken in het algemeen belang. De opzegging kan bijvoorbeeld worden gegrond op ‘dringend eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Daarnaast is het mogelijk de opzegging te gronden op ‘redelijke afweging van de wederzijdse belangen’ (artikel 7:296 lid 3 BW) of ‘verwezenlijking bestemming’ (artikel 7:296 lid 4 sub d BW).
Artikel 7:309 lid 3 en 4 BW geven de huurder een gunstige bewijspositie waardoor de huurder aantoonbaar kan maken dat de opzegging is gedaan voor werken in het algemeen belang. Zo wordt de opzegging vermoed te zijn gedaan in verband met de afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang indien binnen zes jaar na de opzegging afbraak van het gehuurde plaatsvindt (lid 3) en daarnaast geldt een dergelijk bewijsvermoeden indien een bestemmingsplan wordt verwezenlijkt strekkende tot reconstructie van de bebouwde kom (lid 4).
De Hoge Raad heeft in zijn arrest d.d. 30 januari 2009 een toelichting gegeven op de vraag wanneer iets in het algemeen belang is(3). Het algemeen belang zoals dat in artikel 7:309 lid 1 BW is genoemd, doelt op een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Daarnaast kan volgens de Hoge Raad niet als eis worden gesteld dat het nieuwe werk een openbare functie moet hebben.
Het derde vereiste dat artikel 7:309 lid 1 BW noemt om aanspraak te maken op schadeloosstelling wegens huuropzegging, is de kans dat de huurovereenkomst langer zou hebben geduurd verloren moet zijn gegaan door de rechtsopvolging aan de kant van de verhuurder. Met andere woorden: het moet voldoende aannemelijk zijn dat de huurovereenkomst langer zou hebben geduurd, en dus niet zou zijn opgezegd, indien het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet zou zijn overgedragen.
Indien het voor de hand lag dat ook de oorspronkelijke verhuurder de huurovereenkomst tegen dezelfde datum zou opzeggen, dan is er voor huurder geen kans op verlenging van de huurovereenkomst verloren gegaan. Er wordt in dat geval dus niet voldaan aan de derde voorwaarde en dan kan de huurder geen aanspraak maken op schadeloosstelling.
In bovengenoemde zaak van de Rechtbank Midden-Nederland bestond discussie tussen partijen over de hoogte van de schadeloosstelling. Uit jurisprudentie volgt dat er vaker discussie is over de vraag hoe de schadeloosstelling moet worden vastgesteld. Schadeloosstelling kan worden vastgesteld op basis van een fictieve bedrijfsverplaatsing of op basis van bedrijfsbeëindiging als gevolg van de opzegging. Hoe de schadeloosheid moet worden berekend is afhankelijk van feitelijke omstandigheden. De persoonlijke voorkeur van de huurder is in ieder geval niet beslissend: het gaat om wat een redelijk handelend persoon zou doen indien hij zijn bedrijf niet meer in het gehuurde kan voortzetten. Volgens de Rechtbank Midden-Nederland mocht in het geval van de snackbar uit worden gegaan van bedrijfsbeëindiging. Dit leidde tot een hoog bedrag aan schadeloosstelling voor de huurder. De hoogte van de schade is door een deskundige in deze zaak berekend.
Overigens wordt in de rechtspraak bij schadeloosstelling op grond van artikel 7:309 BW aansluiting gezocht bij de bepaling van de schadeloosstelling zoals deze krachtens de Onteigeningswet plaatsvindt.
Verhuurders en huurders van bedrijfsruimte dienen er rekening mee te houden dat indien wordt voldaan aan alle voorwaarden uit artikel 7:309 BW, de huurder aanspraak kan maken op een volledige schadeloosstelling bij de opzegging van de huurovereenkomst. Bovengenoemde zaak bewijst dat dit bedrag onder omstandigheden flink kan oplopen. Daarom is het van belang om zowel vanuit het perspectief van de huurder als de verhuurder na te gaan of er redenen zijn voor een dergelijke schadeloosstelling. Onder omstandigheden is het ook mogelijk hier op te anticiperen bij het aangaan van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld om de verwachte looptijd van de huurovereenkomst in de considerans op te nemen.
1)Artikel 7:310 BW geeft een regeling voor ontbinding in verband met het verwezenlijken van een bestemming. In deze blog wordt dit artikel verder buiten beschouwing gelaten.
2)Artikel 7:309 lid 5 BW.
3)HR 30 januari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BGG4017, NJ 2009,221, r.o. 3.4.1 en 3.4.2.
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel.