Nieuwbouwwoningen worden in rap tempo duurder. Om de prijzen niet nóg verder op te drijven is er werk aan de winkel voor alle disciplines in en rond de bouw. Het roer moet om. Gemeenten moeten terughoudender worden met het opstapelen van dure eisen bovenop het Bouwbesluit. Daarnaast hebben woningbouwers als opgave meer te standaardiseren om zo de kosten van hun nieuwbouwwoningen omlaag te brengen.
Dit schrijft NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in de nieuwste Thermometer Koopwoningen. Deze halfjaarlijkse rapportage laat zien dat er in de eerste zes maanden van 2019 ruim 4% minder nieuwe woningen zijn verkocht in vergelijking met een jaar geleden. In totaal verkochten de ontwikkelaars en woningbouwers 16.117 nieuwbouwwoningen. Opvallend is dat vooral de verkoop van eengezinswoningen sterk achterblijft bij wat er nodig is. Juist dit deel in de markt zucht onder het gebrek aan geschikte bouwlocaties en bestemmingsplannen, vooral als gevolg van de ruimtelijke insnoering waar veel bouwprojecten steeds meer mee te maken krijgen.
Te duur
Maar het is volgens NVB ook de prijs van nieuwe koopwoningen die begint te schuren. In 2016 lag de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe koopwoning nog rond de 275.000, maar in minder dan drie jaar tijd is dat opgelopen naar bijna 380.000. Ofwel zon 35% erbij. In de stadsregio Amsterdam ligt de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning al op 639.000. Dat is 18 maal het modale jaarinkomen.
Wil je voor een dergelijk hoog bedrag een hypotheek krijgen dan is daarvoor een inkomen van tenminste 109.000 nodig,
aldus Nico Rietdijk, directeur economie van NVB. Volgens hem is het duidelijk dat zeker de middeninkomens tussen wal en schip in vallen omdat zij niet langer een nieuwbouwwoning kunnen betalen en dus uit de rij stappen.
Oorzaken
Dat bouwprojecten in korte tijd zo veel duurder zijn geworden, heeft meerdere oorzaken. Allereerst het aardgasloos maken van de nieuwbouw, dat heeft de gemiddelde kostprijs met zon 20.000 tot 25.000 euro verhoogd. Daarnaast nemen de faalkosten in het ontwikkel- en bouwproces eerder toe- dan af, o.a. door complexe binnenstedelijke projecten, buitenlandse/ onervaren medewerkers met een ander kennisniveau, de hoge werkdruk en de uitstroom van ervaren medewerkers. Tentslotte wordt er steeds vaker alleen voor het topsegment ontwikkeld, terwijl de vraag daar juist langzamerhand verzadigd raakt. Nieuwbouw moet dus flink goedkoper en dat kan alleen als gemeenten ook stoppen met té ambitieuze eisen. Ook de sector zelf heeft een stevige opgave.
Meer standaardiseren en modulair en industrieel produceren kunnen de kosten substantieel omlaag brengen
, benadrukt Rietdijk.
Mismatch
Een ander aandachtspunt dat de Thermometer van NVB aansnijdt is de mismatch tussen vraag en aanbod. Koppeling van de huidige bouwpraktijk met het onlangs verschenen WoON2018, het grootschalige onderzoek naar verhuiswensen van het ministerie van BZK, toont aan dat er een serieuze kloof is tussen de woonwensen van mensen en de werkelijke bouwprogrammas. Deze laatsten richten zich teveel op binnenstedelijke locaties en op appartementen.
De samenstelling van de bouwprogrammas moet daarom anders. Het moet goedkoper, meer in het groen en met gemiddeld ongeveer 75 procent eengezinswoningen en 25 procent appartementen in de koopsector.
Zolang die omslag achterwege blijft, zal het benodigde aantal van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar niet worden gehaald en blijft Nederland opgezadeld met een enorm woningtekort.
