Ouderen blijven steeds langer in de eigen woning wonen. Soms omdat dit van hen wordt verwacht; soms omdat zij dat zelf graag willen. Dit past in de gedachte van de ‘participatiemaatschappij’. Maar dat vergt veel aanpassing. Niet alleen van de ouderen zelf, maar vooral ook van degenen die het mogelijk moeten maken: de wetgever, de gemeente, de vastgoedontwikkelaar, de woningcorporatie en de geldverstrekker. In de praktijk gaat het aanpassen aan de nieuwe mogelijkheden en wensen niet altijd van een leien dakje.
Recent deelde Vilans, de landelijke kennisorganisatie voor langdurige zorg, een vijftal trends in nieuwe woonvormen voor ouderen, zoals geconstateerd zijn door ZorgSaamWonen, het landelijke platform voor wonen, zorg en welzijn. De vijf trends die ZorgSaamWonen benoemt, zijn:
1. Collectief wonen in woongemeenschappen;
2. Aanpassingen in eigen omgeving, bijvoorbeeld door kadastrale splitsingen of een woongroep in een flat;
3. Omkijken naar elkaar door elkaar te helpen waar mogelijk en zorg te dragen voor elkaar;
4. Gemengde woonvormen waarin een mix aan bewoners met en zonder zorgvraag bij elkaar wonen;
5. Verfrissende concepten, waaronder het wonen in tiny houses op het perceel van de zorginstelling ter ondersteuning van de zorg.
Aan elke manier van samen leven en wonen kleven juridische uitdagingen. Want hoe wordt de selectie van bewoners georganiseerd? Of de verantwoordelijkheden tussen bewoners onderling? Maar vooral ook: hoe ontstaat duidelijkheid over ieders rechten?
De trends kunnen tot grote juridische uitdagingen leiden. In deze reeks van drie blogs worden de trends vanuit een juridisch oogpunt belicht, gebundeld in de onderwerpen:
1. Wonen op het terrein van de zorginstelling;
2. Samen wonen (maar niet samenwonen);
3. Gebruikmaken van de huidige woning: splitsen of bijbouwen.
Als vijfde woontrend voor ouderen noemt ZorgSaamWonen het ‘butterfly effect’. In deze eerste blog: de trend van de tiny houses op het terrein van de zorginstelling.
De tiny houses worden door de zorginstelling verhuurd aan vrijwilligers, familieleden, cliënten en zorgverleners. De gedachte hierachter is mooi: bouwen aan zorgzame gemeenschappen. Maar hoe kwalificeer je deze vorm van bewoning? En heeft een huurder dezelfde rechten en plichten als bij de huur van een ‘normale’ woning?
Om de kwalificatievraag te kunnen beantwoorden, is in dit geval relevant wat partijen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen stond en of er sprake is van een zogeheten gemengde overeenkomst.
Mogelijk verhuurt de zorginstelling de woning aan de cliënt met een gecombineerd zorg-huurcontract. Dan spreek je van een gemengde overeenkomst. Een variant hierop is een combinatie van een losse zorgovereenkomst met een losse huurovereenkomst, maar die wel met elkaar samenhangen en tegelijkertijd zijn aangegaan. In principe geldt dat de regimes van beide bijzondere overeenkomsten (in dit geval: huur en zorg/opdracht) naast elkaar van toepassing zijn (art. 6:215 BW). Cumulatie dus, van de wettelijke bepalingen. Dit wordt anders als de cumulatie niet goed mogelijk is. Meestal worden in dat geval de regels van de ondergeschikte overeenkomst als ondergeschikt behandeld (‘absorptie’ van de ondergeschikte regels). Als het zorgelement zwaarder weegt dan het huurelement kan het zijn dat de regels van huurbescherming niet gelden. Dat is vaak zo in de zorg. Een voorbeeld waarin dat volstrekt logisch klinkt, is in het ziekenhuis: wanneer je in het ziekenhuis wordt opgenomen, moet je na de behandeling het ziekenhuisbed verlaten. Je kunt dan geen aanspraak maken op huurbescherming.
Het doel van de bewoning op het terrein van de zorginstelling is evident: de zorg dichtbij hebben. Als die niet langer nodig is, ontvalt de grondslag voor bewoning. Hierbij speelt mee dat de zorginstelling geen woningcorporatie is en dat zij verhuurt ten behoeve van haar primaire taak: zorgverlening. Het ligt dan voor de hand dat de uit de zorginstelling ontslagen patiënt niet op het terrein mag blijven wonen.
Dit kan anders zijn als de woningen bewoond worden door mensen die bij aanvang van de huur minimale hulp ontvangen vanuit de zorginstelling en er (nog) niet van afhankelijk zijn. Staat de bewoning dan nog steeds in het teken van de zorgverlening, of is in dat geval de bewoning overheersend?
En hoe zit het met de familieleden van de patiënt? Mogen zij het tiny house blijven bewonen als het familielid niet langer patiënt is bij de zorginstelling? Een vergelijkbare vraag komt op ten aanzien van de vrijwilligers en zorgverleners van de instelling. Hebben zij huurbescherming als zij elders gaan werken?
Deze vragen laten zich helaas niet in hun algemeenheid beantwoorden. Alle omstandigheden van het geval zijn relevant; met name dat wat partijen voor ogen stond toen zij de overeenkomst(en) sloten en welke afspraken zijn gemaakt. Het is dus van belang dat een toekomstige bewoner zich goed laat informeren en dat er duidelijke afspraken worden gemaakt die goed worden vastgelegd.
