Publieksfuncties in plinten kunnen bijdragen aan de levendigheid in een gebied, maar er zijn ook goede woonplinten nodig. De uitdaging is om goede plinten te ontwikkelen die ook op lange termijn aantrekkelijk blijven. Daarover sprak de commissie Stedelijke Ontwikkeling.
Levendige plinten worden vaak geassocieerd met een prettig stedelijk (verblijfs)klimaat. Niet gek dus dat bij nieuwe ontwikkelingen en transformaties steeds frequenter de wens opduikt om plinten te realiseren met commerciële en maatschappelijke functies. Maar hoe maak je een plint die bij oplevering goed is ingevuld en ook op lange termijn aantrekkelijk blijft? Over die vraag organiseerde de NEPROM een themavergadering voor haar commissie Stedelijke Ontwikkeling.
De vergadering vindt plaats bij NUTTIG! – heel toepasselijk – in een plint op het Zeeburgereiland. Jessie van Dingenen en Arjan Elst van Arrange Group vertellen hoe het concept NUTTIG! is ontstaan uit een verzoek om een aantal hospitality hosts te leveren voor het gebied. Maar eerst deelt Hans Karssenberg van STIPO waardevolle lessen voor het maken van een goede plint op basis van meer dan 25 jaar praktijkervaring.
Hans Karssenberg is partner bij STIPO, een adviesbureau voor gebiedsontwikkeling. “De adviseurs van STIPO zijn altijd op zoek naar de menselijke maat, zodat de gebruiker zich thuis voelt. Nu, over vijftig jaar en over honderd, misschien wel vijfhonderd jaar”, vertelt Karssenberg. De kwaliteit van de openbare ruimte en van de plinten speelt daarin een belangrijke rol. Karssenberg ziet bij steeds meer ontwikkelaars het besef dat het ontwikkelen van de ruimte tussen gebouwen net zo belangrijk is als de gebouwen zelf. Ook gemeenten stellen daar steeds meer vragen over, signaleert hij. Dat is positief. Toch ziet hij ook nog veel mis gaan.
“Ik ben een beetje gedeformeerd”, zegt Karssenberg. “Ik zie overal alleen maar leuke en slechte plinten.” Hij wijst naar buiten. “Kijk, de publieke plint is daar een halve meter opgetild. Daardoor is er geen direct contact tussen de groenteboer en de straat. Die trap kost hem waarschijnlijk een aanzienlijk deel van zijn omzet.” De aanwezigen weten wel waarom: de parkeergarage is zo een stuk goedkoper. Dit illustreert het punt van Karssenberg: vaak is er goed nagedacht over binnen, maar niet over de relatie tussen binnen en buiten.
Maar wat is nu een goede plint? Eén die alleen is gevuld met winkels en cafeetjes? Nee, zoveel behoefte aan winkels en cafés is er niet dat we daarmee alle plinten kunnen vullen. Er zijn ook goede woonplinten nodig. En dat is nog niet zo eenvoudig. Met een aantal foto’s laat Karssenberg zien dat veel woonstraten doods zijn, vooral wanneer veel deuren en weinig ramen aan de straat zitten, bijvoorbeeld doordat de plint is gevuld met een garage of bergingen. Kortom, wanneer er geen contact is tussen de woonfunctie en de voorbijganger op straat. Ook een stenige openbare ruimte draagt niet bij aan het thuisgevoel.
Wat wel als prettig wordt ervaren zijn de Delftse stoepen met een semipublieke overgangszone tussen huis en straat. Dit nodigt uit om buiten voor het huis te gaan zitten en contact te maken. Als hybride zone is de Delftse stoep goed ontworpen, volgens Karssenberg. Het brengt differentiatie in het straatbeeld. Dat geldt ook voor geveltuintjes. Karssenberg kent voorbeelden waarbij buren met elkaar in competitie gaan om de mooiste geveltuin. Dat is goed voor de sociale cohesie. Een andere foto toont de uitstalling van de groenteboer op de stoep. Een goed voorbeeld van een winkelplint, volgens Karssenberg. “Over de kwaliteit van de uitstraling valt te twisten”, erkent hij, “maar dit lokt voorbijgangers naar binnen en daar gaat het om.” Wat de voorbeelden laten zien, is dat het prettiger wordt op straat wanneer bewoners of ondernemers zich stukken van de straat toe-eigenen en er een overgangszone ontstaat tussen publiek en privé.
Iedereen kent wel de straten waar je je thuis voelt en waar je langer blijft dan je van plan was, veronderstelt Karssenberg. STIPO probeert de mechanismen te begrijpen door goede en slechte voorbeelden te bestuderen. “Daar trekken we lessen uit die in de praktijk kunnen worden toegepast. In verschillende boeken, waaronder The City at Eye Level, hebben we deze lessen gebundeld. Het zijn open source boeken, die gratis te downloaden zijn. Ons doel is dat de principes zoveel mogelijk worden toegepast.”
Karssenberg werpt de vraag op wat we verstaan onder openbare ruimte. Dat is maar net vanuit welk perspectief je kijkt. Voor een gemeente is de openbare ruimte alles tussen de perceelsgrenzen aan weerszijden van een straat, maar dan denk je niet over wat er bij een gebouw gebeurt. Voor een gebruiker maakt ook de gevel deel uit van de openbare ruimte. Cruciaal voor zijn beleving van een straat is wat er gebeurt op ooghoogte, dus ook wat er in de plint gebeurt en hoe de relatie tussen binnen en buiten is. Mooi of lelijk, traditioneel versus modernistisch? Dat doet er allemaal niet toe. Het draait om de beleving van de omgeving.
Geluid bepaalt voor ongeveer 50% hoe een gebruiker zijn omgeving ervaart. Dat gebeurt vrij onbewust, vertelt Karssenberg. “Gevels met veel glas weerkaatsen veel stadsgeluid. Dat is slecht voor de beleving.” Mensen worden getrokken door beweging en door variatie in geuren. Als er veel beweging is in een straat gaan mensen langzamer lopen en beter kijken. Ze voelen zich meer thuis. Bij gevels met veel glas, zoals op de foto van het kantoor van OMA die Karssenberg toont, raken mensen gehaast en voelen ze zich onprettig. Op de vraag of STIPO OMA hiermee heeft geconfronteerd, antwoordt Karssenberg: “Jazeker! Hun reactie was positief en negatief. Op de begane grond zitten hun atelierruimtes. Vanwege de dikke geheimhoudingscontracten die OMA van haar opdrachtgevers moet tekenen, zijn ze genoodzaakt hun ateliers af te schermen van de straat. Positief is dat OMA wel het besef heeft dat het gaat om de omgeving tussen de gebouwen en niet alleen om de gebouwen zelf.”
Onder de aanwezigen leeft de indruk dat een strakke, georganiseerde omgeving meer waard is dan een rommelige. Karssenberg bestrijdt dat. Het gaat om waardecreatie. Een te strakke omgeving is niet goed. Dan wordt het steriel en voelen mensen zich niet verbonden. Te rommelig is natuurlijk ook niet goed. Dan ontstaat het risico dat mensen bijvoorbeeld de weg kwijt raken. Een aanwezige financier zegt dat hij een beetje zenuwachtig wordt van rommeligheid. Dat is niet nodig. “Als mensen zich thuis voelen, blijven ze langer en geven ze meer uit”, stelt Karssenberg.
Uit onderzoek blijkt dat voorbijgangers zeven keer zoveel activiteit ontplooien en tijd spenderen bij interessante plinten met veel variatie in het gevelbeeld, veel deuren, visueel contact en verschillende functies als bij saaiere plinten. Idealiter is er elke tien tot twaalf meter een nieuwe unit en een nieuwe reden om naar binnen en naar buiten te gaan, blijkt uit onderzoek. Karssenberg laat een grafiek zien met het aantal functies per honderd meter straat in verschillende straten in Nederlandse en buitenlandse steden. De Haarlemmerstraat en Overtoom hebben veel functies, de Wibautstraat veel minder. Daar staan veel grote gebouwen en is autogeluid dominant. Gebruikers ervaren hier meer haast, bleek uit onderzoek. “Maar de Wibautstraat is toch een heel ander soort straat qua functie?” vraagt iemand. Dat klopt, beaamt Karssenberg. “Elke straat is uniek, maar toch kun je altijd bepaalde principes toepassen om een straat prettiger te maken.”
Het gaat om interactie en variatie. Soms vraagt het wat creativiteit om dat te realiseren. Een supermarkt past bijvoorbeeld niet in een unit van 50 m2, maar je kunt er wel over nadenken om de supermarkt verder naar achteren te plaatsen en er kleinere units voor te plaatsen. En om ze niet allemaal even groot te maken voor de variatie.
Belangrijke waarden om een thuisgevoel te creëren zijn de drie i’s: intimiteit, informaliteit en incompleetheid. Karssenberg geeft daarbij een aantal tips. Zo is het ideale plein niet meer dan 40 à 50 meter lang en breed, omdat je dan elkaars ogen nog kunt zien om te kunnen beoordelen of je je veilig kunt voelen. Verder is het belangrijk om de juiste balans te vinden tussen formeel en rommelig en om ruimte open te laten voor toekomstige gebruikers om mede invulling te geven aan openbare ruimte, bijvoorbeeld door een bankje op de stoep te plaatsen. Onder de drie i’s liggen diepere waarden: geluk, gezondheid, innovatie en duurzaamheid. De optelsom van al deze waarden leidt tot een hogere waardecreatie van vastgoed.
De tijd vliegt voorbij, dus Karssenberg versnelt zijn presentatie. De adviezen en voorbeelden volgen elkaar in hoog tempo op. Neem placemaking en plinten in elke fase van gebiedsontwik-keling serieus en denk na over de menselijke maat vanaf de gebiedsvisie tot en met de inrichting van de openbare ruimte. “Bij de ontwikkeling van de Zuidas diagonaal was men vergeten dat er daar altijd waait. Nu zetten alle horecaexploitanten schermen rond hun terrassen en ontstaat een heel rommelig beeld”, geeft Karssenberg als voorbeeld van een ontwerpfout. Hij vervolgt de adviezen: niet overal is reuring of ruis nodig. Denk ook eens aan andere functies, zoals een huisarts, een lokale ondernemer of een school, en speel met de prijs om dit mogelijk te maken.
Het ontwerp is essentieel, maar vergeet de organisatie en het gebruik niet, adviseert Karssenberg. ”Gemeenten stellen soms krankzinnige eisen aan de eerste huurder zonder te kijken wat daarna gebeurt, maar het gaat om duurzaam functioneren door de tijd heen. Dat vraagt voortdurende aandacht. Neem als voorbeeld Schiphol. Daar vindt actieve sturing plaats op loopstromen en identiteit. En zet dat af tegen een kantoor op de Zuidas dat voor 95% met één huurder gevuld is. De eigenaar laat de units in de plint leegstaan, omdat het vullen ervan alleen maar gedoe geeft.” Karssenberg vindt dat je de eigenaren moet ontzorgen, bijvoorbeeld door een plintBV op te richten of een plintmanager aan te stellen. Zo wordt het mogelijk om door de tijd heen te spelen met de invulling en de huurniveaus, om loopstromen te beïnvloeden door bijvoorbeeld de bibliotheek strategisch te positioneren en om zoet en zuur over het gebied te verdelen, zodat het totaal beter functioneert.
Een goede plint kan ook een woonplint zijn
Denk na over de relatie tussen binnen en buiten
Maak een goede overgang tussen publiek en privé
Vermijd weerkaatsing van geluid
Zorg voor interactie en variatie
Organiseer permanente sturing op het functioneren van plinten met niet-woningen
NUTTIG! is een concreet voorbeeld van een leuke plint, zo heeft de commissie intussen zelf kunnen ervaren. In ontspannen sfeer en uitnodigende inrichting voorziet locatiemanager Michael Smits zijn gasten van een heerlijke lunch, goede koffie of ander lekkers. De verdiepingshoge ramen zorgen voor een duidelijke relatie tussen binnen en buiten. Waar de gevel terugspringt is een terras, wat bijdraagt aan de interactie en variatie in het straatbeeld. Alleen het vermijden van geluid, dat is met die hoge ramen misschien nog wel een aandachtspuntje. Net als de hoop zand die er nog op het plein ligt, maar dat is tijdelijk.
Jessie van Dingenen en Arjan Elst zijn de bedenkers van het concept NUTTIG! Zij vertellen over het concept en over het bedrijf dat erachter zit. Elst is van huis uit dienstverlener en ondernemer. Hij is directeur van de ArrangeGroup, een facility management bedrijf. Het bedrijf biedt zowel integrale dienstverlening als tijdelijk personeel. Ook is er een team van consultants dat onderzoek uitvoert en klanten adviseert. Elst: “De samenleving ontwikkelt zich in rap tempo. De focus verschuift van welvaart naar wellbeing en van ego naar ecologisch. Binnen die context willen wij van ArrangeGroup woon- en werkomgevingen in heel Nederland leuker maken.”
Door zich te verdiepen in de vraag achter de vraag naar facility managers is Elst de vastgoedwereld ingerold. Wat heeft dit gebied nodig? Hoe krijgen we hier een ziel in? Dat zijn de vragen die voor Elst centraal staan. “Wij geloven in totaalconcepten waar de omgeving, mens en activiteiten elkaar versterken,” legt Elst uit. “We redeneren vanuit bewoners en gebruikers en vertalen hun wensen en behoeften naar concepten die duurzaam zijn en waarde toevoegen.”
CBRE zocht naar hospitality hosts voor het deelgebied op Zeeburgereiland waar zij ontwikkelde. “En, o ja, er was ook nog een plint", zegt Elst. Ook hier stelde hij de vraag wat het gebied nodig had. Door het stellen van vragen kreeg ArrangeGroup de kans om mee te denken. En zo ontwikkelde zich het idee voor NUTTIG! Bewoners van Zeeburgereiland kunnen bij NUTTIG! terecht met vragen over dingen in hun woonomgeving die niet naar behoren functioneren, voor een kopje koffie en een broodje, om elkaar te ontmoeten, om te werken. Van Dingenen: “In de beginfase komen mensen met vooral kleine praktische vragen, maar gaandeweg leren ze de plek kennen en komt de vraag: Een verjaardagborrel organiseren, kan dat hier ook?”
NUTTIG! biedt de huurders van de omliggende woningen een hoog serviceniveau. “Dat er iemand aanspreekbaar is op de locatie is een must voor de huurders”, weet Van Dingenen. Ze vertelt verder: “Met name voor de kleinere woningen zijn wij een soort verlengstuk van de huiskamer. De bewoners kunnen bijvoorbeeld ook de ruimte huren om een feestje te geven.” Mixed use van gebouwen is sterk in opkomst, maar het combineren van retail en horeca is nog altijd lastig qua vergunning. Inspelen op de behoefte aan gemak kan wel zonder problemen. Er wordt al een wasserij-service aangeboden en er komt een BringMe ‘pakketwand’ voor bewoners. Ook wil ArrangeGroup de deeleconomie faciliteren door het verhuren van gereedschap en dergelijke.
Bij H-Park in Hilversum is het wel gelukt om ook retail in het concept op te nemen. Hier komt een onbemande retail-oplossing met zelfscankassa. Een oude fabriekscomplex wordt hier flink gestript en verbouwd tot een gemengd programma met kantoren, woon-werk units, short stay faciliteiten en horeca. De ambitie is om hier een gebied te creëren waar 24 uur per dag levendigheid is. En dat is een flinke uitdaging, want het complex ligt midden in een woonwijk. Voor een facility manager heel lastig om er beweging in te krijgen als er niets gebeurt in een gebied. Er is daarom heel goed gekeken hoe er traffic gegenereerd kan worden om het gebied tot een succes te maken.
Vanuit de triple H gedachte is het concept ontwikkeld: Health, Happiness en Hybrid ofwel een gezonde omgeving, gelukkige mensen en ondersteuning in al hun activiteiten. Vanuit deze waarden wordt het project ontwikkeld. Een community manager werkt aan het creëren van een community en het activeren van mensen om te participeren. ArrangeGroup ondersteunt dit door diensten te bieden en activiteiten te organiseren die passen bij de verschillende gebruikersgroepen in het gebied. Net als in andere lopende projecten is steeds de vraag: wat willen de mensen en hoe kunnen wij dat faciliteren?
Terug naar NUTTIG! Van Dingenen ziet dit als een pilot. Het concept kan zich nog verder ontwikkelen. “We kunnen in de toekomst meer services toevoegen die relevant zijn voor de bewoners.” Bij NUTTIG! is al een aantal aanpassingen gedaan, omdat de bewoners daar behoefte aan hadden. De opening is vervroegd van 9 uur naar 8 uur ’s ochtends en uitgebreid naar het weekend. En de facility manager is vaker buiten kantoortijden bereikbaar. Het is voortdurend onderzoeken en uitwerken: wat werkt en wat niet.
Op het Zeeburgereiland is Appèl de partner die de catering verzorgt. Integraal werken en samen het gebied oppakken ziet Van Dingenen als een kritische succesfactor. “Betalen jullie of worden jullie betaald?” wil een van de commissieleden weten. Van Dingenen antwoord dat zij moeten betalen. Dat moet een volgende keer anders, heeft ze geleerd. “In de opstartfase is een concept als dit onrendabel. Dat vraagt dus om een huuropbouw die meegroeit met de ontwikkeling van de buurt en het concept.” Elst vult aan: “Er is een wisselwerking tussen ons, de vastgoedeigenaren en de gebruikers. We zouden toe willen naar een model waarbij een deel van onze kosten is versleuteld in de servicekosten van de huurders.”
Een les die hiermee samenhangt, is dat ArrangeGroup graag al bij het ontwerp betrokken wil zijn. Alleen bij vroegtijdige betrokkenheid kan er rekening gehouden worden met het programma van eisen, waaronder een goede werkruimte voor de community manager. Bovendien is het dan nog mogelijk om afspraken te maken over het opnemen van een bijdrage voor het hospitality concept in de servicekosten.
NUTTIG! kan dit jaar en volgend jaar nog niet uit. “Dat is leergeld om het ontwikkelvak beter te begrijpen”, vindt Elst. “Of het hier ooit gaat kloppen, is spannend. Over een jaar of vijf wel, verwacht ik.” Elst is ervan overtuigd dat wonen en werken meer en meer door elkaar gaan lopen. Daar past een concept als NUTTIG! heel goed in. Van oudsher werkt ArrangeGroup vooral voor grote corporates, maar in de toekomst voorziet hij dat dit soort concepten een groter deel van zijn omzet zullen genereren. Enthousiast: “Ik word blij van het creëren van dingen. Hier kan ik meer creativiteit in kwijt dan bij het leveren van het standaard pakketje aan een grote corporate. Ik wil graag een ‘intelligent verlengstuk’ zijn van de ontwikkelaar.” Het gaat er volgens van Elst om breed te kijken, niet naar Wat wil je in een pand? maar naar Wat wil je met het gebied? Elst sluit af: “Arrange: wij regelen het!”.
- Website Stipo, de stad op ooghoogte
- (concept) Handboek van de gemeente Utrecht: Stationsgebied op Ooghoogte - Handboek voor plinten
- Column van Daan Zandbelt Reuring, Rust en Ruis
- CRa publicatie Guiding Principles voor een Metropolitane Mix
