Stel: verhuurder Verhuurma B.V. sluit met een huurder Zorgma B.V. een hoofdhuurovereenkomst betreffende de verhuur van een groot complex bestaande uit verschillende ruimtes. Zorgma B.V. gaat vervolgens door middel van onderhuurovereenkomsten deze (woon)ruimtes verhuren aan bewoners die zorgbehoevend zijn. Een casus, die wellicht wat kort door de bocht is geschetst, maar regelmatig voorkomt in de praktijk. Hoe zit het met de verschillende huurrechtelijke regimes bij huur-/zorgovereenkomsten? En genieten huurders bijvoorbeeld huurbescherming? Deze blog geeft daar antwoord op!
Binnen het huurrecht kennen we drie huurregimes:
Huur van woonruimte, artikel 7:232 BW;
Huur van bedrijfsruimte, artikel 7:290 BW;
Daaronder wordt onder andere verstaan: kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst en ambachtsbedrijf.
Huur van ‘overige ruimten’, artikel 7:230a BW;
Dit zijn alle gebouwde onroerende zaken die niet onder de eerste twee categorieën vallen.
De hoofdhuurovereenkomst – zoals omschreven in de casus – valt onder het derde regime en is dus een 230a-bedrijfsruimte. Zorgma B.V. gaat in het pand namelijk een onderneming drijven. Voor haar is het dus een bedrijfsruimte en geen woonruimte. Het gebruik dat Zorgma B.V. van het pand zal maken – het aanbieden van woonruimte in combinatie met zorg aan zorgbehoevenden – valt niet onder het huurregime van 290-bedrijfsruimte, zodat het automatisch onder het derde regime valt.
Huurders van 230a-bedrijfsruimte genieten geen huurbescherming, maar ontruimingsbescherming.
Zorgma B.V. gaat onderhuurovereenkomsten sluiten. Zorgma B.V. gaat zowel bewoning als zorg aanbieden aan de bewoners. In de onderhuurrelatie zitten dus meerdere elementen; zowel de huur van woonruimte als het aanbieden van de zorg. De wet kent een zogenoemde cumulatieregel, hetgeen bepaalt dat de regimes van de verschillende soorten overeenkomsten naast elkaar gelden. Voorwaarde is wel dat de regimes verenigbaar zijn. Het ‘wonen’-element valt onder het eerste regime en het ‘zorg’-element onder het derde regime.
In de jurisprudentie is de volgende lijn te zien: bij overeenkomsten waar zowel een woonelement als een zorgelement zit, zijn de huurbeschermingsbepalingen voor wonen niet van toepassing indien het zorgelement de overhand heeft. Prevaleert echter het ‘wonen’ boven de ‘zorg’, dan zal er wel sprake zijn van huurbescherming. Of het zorgelement overheerst is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en zal per geval beoordeeld moeten worden. Voor de beoordeling daarvan wordt onder andere gekeken naar: de inhoud van de overeenkomst, de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst en de wijze waarop uitvoering is gegeven aan de overeenkomst.
Ontruimingsbescherming biedt minder bescherming dan huurbescherming. Huurbescherming houdt kortweg in dat de verhuurder enkel mag opzeggen als zich een opzeggingsgrond uit de wet voordoet. Is er geen sprake van een opzeggingsgrond? Dan mag de verhuurder ook niet opzeggen. Bij ontruimingsbescherming ligt dat anders. In geval van ontruimingsbescherming mag de verhuurder namelijk wel opzeggen. Ook als er geen opzeggingsgrond aanwezig is. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, kan de huurder vervolgens enkel de rechter verzoeken om de termijn waarbinnen hij het pand moet ontruimen, te verlengen.
Een huurovereenkomst kan van kleur verschieten als de huurder van de bedrijfsruimte, in ons geval Zorgma B.V., onderhuurovereenkomsten sluit waarop het huurrecht voor woonruimte (eerste regime) van toepassing is. De overeengekomen gebruiksbestemming van de onderhuurovereenkomst bepaalt welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. Als de onderhuurovereenkomst dus kwalificeert als huur van woonruimte, zal de hoofdhuurovereenkomst van kleur verschieten. Het regime van woonruimte is dan van toepassing op de huurovereenkomst voor de 230a-bedrijfsruimte. Het kan dan zijn dat de huurbescherming die geldt voor de onderhuurrelatie tussen Zorgma B.V. en de bewoners ook doorwerkt in de hoofdverhuurrelatie tussen Verhuurma B.V. en Zorgma B.V.
Als een overeenkomst van kleur verschiet zoals in het voorgaande omschreven, zal Zorgma B.V. huurbescherming genieten, terwijl dat dat normaliter met de huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a niet het geval is. Als verhuurder wil je dat in de meeste gevallen voorkomen. Op het moment dat Zorgma B.V. huurbescherming geniet, kan Verhuurma B.V. de huurovereenkomst namelijk niet meer zomaar opzeggen. Om het van kleur verschieten van een dergelijke hoofdhuurovereenkomst te voorkomen, is het raadzaam om expliciet te vermelden in de hoofdhuurovereenkomst dat de onderhuurovereenkomst zo moet worden opgesteld en uitgevoerd dat het zorgelement te allen tijde overheerst.
