Op 2 november 2018 is het Besluit houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 betreffende de labelverplichting voor kantoorgebouwen 1) in werking getreden. De wijziging van het Bouwbesluit 2012 heeft tot gevolg dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen dan wel te gebruiken zonder minimaal energielabel C. Aanleiding voor deze wijziging vormde het Energieakkoord en het latere Regeerakkoord 2017. De maatregel is in het najaar van 2016 al aangekondigd en nu een feit. Een eerste stap op weg naar de CO2-doelstellingen is nu dan ook definitief gezet.
1)
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2018-380.html
Kantoorgebouwen
De label C-verplichting geldt vanaf 1 januari 2023 voor kantoorgebouwen. Zowel een afzonderlijk gebouw als een onderdeel van een groter gebouw kan aangemerkt worden als een kantoorgebouw zolang sprake is van een gebouw of gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan. Indien sprake is van een combinatiegebouw (bijvoorbeeld hoogbouw met winkels in de plint en daarboven kantoren), geldt de labelverplichting enkel voor het kantoorgebouw.
Het is op grond van het eerste lid van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel met een energie-index (EI) van 1,3 of beter. Er is volgens de toelichting voor gekozen om in dit lid niet van de labelklasse te spreken, maar van een energielabel met een bepaalde EI. Een EI van 1,3 is op dit moment gelijk aan labelklasse C. Het gaat om het hebben van een energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen (BEG). De labelverplichting als bedoeld in het BEG is vooral van toepassing op transactiemomenten. De labelverplichting zoals deze uit het Bouwbesluit 2012 voortvloeit geldt voor alle kantoorgebouwen die als zodanig gebruikt worden, ongeacht wie de eigenaar is. Dit kan betekenen dat het gaat om kantoorgebouwen die verhuurd worden, maar dit nieuwe voorschrift geldt ook bij eigen gebruik. De verplichting is in ieder geval niet afhankelijk van transactiemomenten, zoals bj het BEG.
In het Bouwbesluit 2012 zijn enkele uitzonderingen opgenomen op de label C-verplichting. De verplichting is niet van toepassing op:
een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt;
een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.
een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het BEG zoals, onder andere, monumenten en panden die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.
Daarnaast bevat het Bouwbesluit 2012 een zogenoemde hardheidsclausule. De hardheidsclausule houdt in dat kantooreigenaren mogen volstaan met het treffen van maatregelen met een terugverdientijd tot en met 10 jaar, wanneer de maatregelen die nodig zijn voor de label C-verplichting een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar (het vijfde lid van het nieuwe artikel 5.11). Uit de toelichting volgt dat met de hardheidsclausule wordt voorkomen dat er onredelijk hoge investeringen worden gevraagd van de eigenaren van kantoorgebouwen.
Verplichtingen bij verhuur
Alhoewel de toelichting bij het Bouwbesluit 2012 consequent melding maakt van een verplichting voor de eigenaren van kantoorgebouwen, kan hieruit niet zonder meer worden afgeleid dat - in het geval van verhuur van een kantoorgebouw - deze verplichting (en de daarmee gepaard gaande kosten) enkel op de eigenaar rust.
Bij bestaande huurovereenkomsten die nog doorlopen na 1 januari 2023 moet op basis van de huurovereenkomst worden beoordeeld welke partij de kosten moet dragen voor wijzigingen en voorzieningen die samenhangen met het gebruik van het gehuurde, zoals de wijzigingen in het Bouwbesluit 2012 die samenhangen met het gebruik als kantoor. Daarbij kan relevant zijn of de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst al wist of moest weten van de (komende) label C-verplichting en het ontbreken van minimaal energielabel C voor het gehuurde.
Hebben partijen voor het najaar van 2016 een huurovereenkomst gesloten op basis van een model huurovereenkomst opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken ("ROZ") uit 2015 of 2003, dan achten wij de kans groot dat de kosten voor rekening komen van de huurder en niet van de verhuurder. Uiteraard moet dit verder per huurovereenkomst worden beoordeeld, omdat het afhankelijk is van de formulering die partijen hebben gekozen in de concrete huurovereenkomst.
Volgens de toelichting hebben de kosten die gemaakt worden voor het energielabel C voor kantoren in het algemeen een terugverdientijd tussen de 3 en de 6,5 jaar. Door de maatregelen wordt het kantoorpand energiezuiniger waardoor de energierekening van het pand aanzienlijk zal dalen. Dit betekent aldus de toelichting dat de genoemde investering in het algemeen zal worden terugverdiend. Het zou in lijn zijn met deze overweging uit de toelichting als de kosten door de huurder moeten worden gedragen; het is immers de huurder die een lagere energierekening krijgt.
Bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten doen partijen er goed aan om stil te staan bij het huidige energielabel en concreet af te spreken welke partij welke maatregelen moet treffen om tijdig aan de label C-verplichting te voldoen. Bij huurovereenkomsten die worden afgesloten voor een lange termijn is het partijen aan te raden alvast een stap verder te kijken. Naar verwachting zullen kantoorgebouwen in 2030 moeten beschikken over minimaal label A.
