Ik heb een van mijn eerdere bijdragen gewijd aan kortdurende verhuur van woonruimte uit hoofde van de Leegstandwet. Omdat er doorlopend vragen worden gesteld over andere vormen van kortdurende verhuur, zal in het onderstaande een uiteenzetting worden gegeven over de verschillende “smaken” die er qua kortdurende huurovereenkomsten zijn.
De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015
De regeling van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek is door de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt ingrijpend veranderd. Het idee achter deze maatregelen was om de doorstroming op de huurmarkt voor woonruimte te verbeteren. De maatschappelijke discussie daarover veronderstel ik bij de lezer bekend.
Dit heeft ertoe geleid dat er een aantal wettelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek, in de titel die gaat over het huurrecht, is bijgekomen. Deze bepalingen komen er in het kort gezegd op neer dat de mogelijkheden van verhuurders worden vergroot om de woonruimte die zij bezitten, tijdelijk te verhuren. De mogelijkheden om een flexibel huurcontract te sluiten met potentiële huurders, zijn daarmee vergroot. En dit bevordert, zoals gezegd, de doorstroming op de huurmarkt. Een verhuurder die een dergelijke overeenkomst sluit, hoeft dus niet bang te zijn dat hij of zij wordt afgestraft en vastzit aan het dwingendrechtelijke regime die de regeling van het huurrecht woonruimte (in beginsel) aan partijen oplegt. Het betreft een stelsel van bepalingen die bijvoorbeeld de huurprijs die aan de huurder kan worden opgelegd of de voorwaarden waaronder de overeenkomst kan worden beëindigd, reguleert.
Tijdelijke verhuur
Meer concreet zijn de smaken die de wet nu biedt, de volgende.
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen
Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW maakt het mogelijk om een woning voor maximaal twee jaar te verhuren. Een dergelijke huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de tussen partijen overeengekomen periode.
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onzelfstandige woningen
Ook voor onzelfstandige woningen kunnen tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten, maar de termijn verschilt van die van zelfstandige woonruimte. Bij dit soort overeenkomsten kan een termijn van vijf jaar overeengekomen worden.
De huurovereenkomst naar aard van korte duur
Dit betreft de categorie woonruimte uit het voorheen (en nog steeds) bestaande artikel 7:232 lid 2 BW. Deze categorie werd veel gebruikt om de wettelijke huurregels te omzeilen. Door de invoering van andere mogelijkheden tot verhuur voor korte duur verliest dit artikel voor een gedeelte zijn importantie. Het artikel zal in het vervolg alleen nog worden gebruik voor verhuur waarvan niet ter discussie staat dat het korte verhuur naar zijn aard betreft. Gedacht kan dan worden aan bijvoorbeeld de huur van een huisje op een vakantiepark.
Doelgroepcontracten
De wetgever heeft voor een aantal doelgroepen bedacht (ook door te kijken naar in de loop van de tijd verschenen rechtspraak) dat daarvoor de mogelijkheden moeten worden verruimd om de betreffende huurovereenkomst te beëindigen omdat de achterliggende noodzaak tot de verhuur aan het contract komt te ontvallen. In artikel 7:274 e.v. BW staan nu als categorieën benoemd: de jongeren (als deze een bepaalde leeftijdsgrens over gaan), promovendi (als de promotie klaar is) en grote gezinnen (als het gezin kleiner wordt).
Diplomatenclausule
De mogelijkheid om bij verblijf elders van de verhuurder de woning gedurende dat verblijf te verhuren bestond al, maar is nu uitgebreid. De verhuurder mocht zijn woning niet meerdere malen verhuren voor dit doel, maar artikel 7:274 lid 1 BW staat dit nu wel toe.
De Leegstandwet
De Leegstandwet staat nu ook de eigenaar van te koop staande huurwoningwoning toe om tijdelijk te verhuren op grond van een vergunning van de gemeente. Deze categorie is dus toegevoegd aan de reeds bestaande categorieën, te weten de woonruimte in een gebouw, de woonruimte in te koop staande koopwoningen en woonruimte in huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw.
Huurovereenkomst op maat
Ook gemeenten beheren onroerend goed en dus ook bij gemeenten bestaat de behoefte om gebruik te maken van bovengenoemde bepalingen. Doe daar dus uw voordeel mee. Zaak is het wel dat u bovengenoemde contracten op maat kiest; de overeenkomst moet aansluiten bij wat daadwerkelijk de bedoeling van partijen is. En goed in de gaten gehouden moet worden dat ieder van bovengenoemde soorten, aparte bepalingen hebben die zien op bijvoorbeeld de beëindiging daarvan. Het is hoe dan ook raadzaam om u hierover te laten adviseren.
Kiest u namelijk verkeerd of zit het contract verkeerd in elkaar, dan zou in een voorkomend geval de rechter kunnen oordelen dat u toch vastzit aan de hierboven gememoreerde regels van dwingend recht, met alle gevolgen van dien.
