In de Koninklijke Besluiten van februari 2021 onder meer aandacht voor vereenzelviging, minnelijk overleg over een vervangende locatie, zelfrealisatie en “onaangenaam” minnelijk overleg.
Afgelopen februari zijn twee KB’s gepubliceerd:
Besluit van 21 januari 2021, 2021000085 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Maastricht krachtens artikel 78 van de onteigeningswet (onteigeningsplan Retailpark Belvédère).
Besluit van 20 januari 2021, 2021000080 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Moerdijk krachtens artikel 72a van de onteigeningswet (onteigening voor de aanleg van de Noordelijke randweg rondom Zevenbergen, met bijkomende werken).
Koninklijk Besluit Belvédère
Het eerste KB ziet op de uitvoering van het bestemmingsplan Belvédère. Het retailpark Belvédère moet Maastricht en omstreken voorzien van perifere, grootschalige detailhandel.
ONTEIGENING NIET NOODZAKELIJK
Reclamanten voeren tegen het ontwerp KB aan dat onteigening niet noodzakelijk zou zijn voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Reclamanten menen dat het huidige gebruik binnen de nieuwe bestemming past. Ook de huidige bebouwing zou voldoen aan de bebouwingsvoorschriften. Daarnaast hebben reclamanten betoogd dat onteigening evenmin noodzakelijk is voor het perceelsgedeelte waar het bestemmingsplan nu de ontsluiting beoogt. Deze ontsluiting kan naar mening van reclamanten ook anders.
De Kroon is kort over deze zienswijze. Het deel van de onroerende zaak van reclamanten voldoet niet aan de nieuwe bestemming en de bouwvoorschriften. Op die plek wordt namelijk één gebouw beoogt met een bruto vloeroppervlak van 10.000 m² en een ononderbroken bebouwingswand van maximaal 130 meter. Het oppervlak van de onroerende zaak van reclamanten is ongeveer 191 m². Hiermee voldoet het object (totaal) niet aan de beoogde grootschalige detailhandel.
MINNELIJK OVERLEG VERVANGENDE LOCATIE
Reclamanten stellen verder dat de gemeente zich niet heeft ingezet om een passende locatie te vinden. De gemeente heeft daarbij ook alle voorgestelde locaties afgewezen. Hiermee zou het minnelijk overleg niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen van behoorlijk bestuur.
De Kroon overweegt dat de gemeente niet verplicht is om reclamanten schadeloos te stellen in de vorm van een vervangende locatie. Daarentegen moet de gemeente wel nagaan of zij hieraan tegemoet kan komen. Dit laatste heeft de gemeente gedaan door de mogelijkheden voor vervangende locaties te onderzoeken. Ook koppelde zij telkens (maar wel in afwijzende zin) aan reclamanten terug. Daarnaast zijn partijen sinds eind 2018 met elkaar in overleg en zijn over en weer standpunten uitgewisseld. De Kroon oordeelt dat hiermee voor de gemeente aannemelijk was dat partijen geen overeenstemming zouden bereiken op het moment van het verzoekbesluit. Van een verplichting tot verdergaand onderzoek door de gemeente naar potentiële vervangende locaties wil de Kroon kennelijk verder niks weten.
VEREENZELVIGING
De tweede reclamant die zienswijzen tegen het KB Belvédère heeft ingebracht is, als huurder van de eerste reclamant, exploitant van de daar aanwezige meubelzaak. De huurder stelt dat zij te laat in het minnelijk overleg is betrokken en geen aanbieding heeft ontvangen. Uit de aanbiedingsbrieven van de gemeente blijkt namelijk dat de gemeente uit is gegaan van vereenzelviging van de eigenaar (reclamanten 1) en de huurder (reclamante 2). Zowel de eigenaar als de huurder hebben de vereenzelviging bestreden.
De Kroon oordeelt dat de eigenaren (reclamanten 1) tijdens een overleg hebben toegelicht dat zij een ondernemingsfamilie zijn. Deze familie is zowel beheerder en eigenaar van het pand (als privépersonen) als huurder (in de vorm van een besloten vennootschap). De Kroon constateert dat hierdoor sprake is van feitelijke verwevenheid van familie en bedrijf. Bovendien is reclamante 2 vanaf dit overleg bij het minnelijk overleg betrokken. Het komt de Kroon dan ook niet onlogisch voor dat de gemeente alleen een aanbod aan de eigenaren (reclamanten 1) heeft gedaan.
Ook vermeldt de Kroon nog dat de adviseur van reclamante 2, tevens adviseur van reclamanten 1, het bewaar tegen de vereenzelviging pas een week voor het verzoekbesluit kenbaar heeft gemaakt. Dit terwijl de gemeente meer dan een half jaar daarvoor al het aanbod op basis van vereenzelviging had gedaan. De Kroon voegt ten slotte toe dat reclamante 2 zich als huurder in een eventuele gerechtelijke procedure kan voegen, indien zij van mening is dat haar een afzonderlijke schadevergoeding toekomt.
NOODGEDWONGEN ZELFREALISATIEVERWEER
De laatste zienswijze tegen het KB Belvédère is ingediend door een eigenaar en exploitant van een carwash. Deze reclamanten hebben aangevoerd dat zij noodgedwongen een voorwaardelijk zelfrealisatieverweer moet voeren, omdat ze anders hun kansen zouden verspelen. Reclamanten willen een beroep op zelfrealisatie doen als het huidige bestemmingsplan in hoger beroep wordt aangepast. Op basis van het huidige bestemmingsplan worden de eigendomsgrenzen van het perceel van reclamanten overschreden,. Hierdoor is zelfrealisatie op dit moment niet mogelijk.
De Kroon overweegt dat reclamanten slechts voorwaardelijk een zelfrealisatieverweer voeren. Uit de overgelegde stukken blijkt bovendien niet dat reclamanten een concreet voorstel tot zelfrealisatie bij de gemeente hebben ingediend. De Kroon is daarom van oordeel dat de beweerdelijke zelfrealisatie onteigening niet in de weg staat.
KONINKLIJK BESLUIT NOORDELIJKE RANDWEG RONDOM ZEVENBERGEN
Het tweede Koninklijk Besluit uit februari 2021 is het KB Noordelijke randweg rondom Zevenbergen. Het gaat hier om een titel IIa onteigening op verzoek van het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant.
Tegen het ontwerp KB is één zienswijze ingediend. Uit de samenvatting die de Kroon van deze zienswijze geeft, volgt dat het minnelijk overleg moeizaam is verlopen. Reclamanten geven bijvoorbeeld aan dat zij zonder toestemming in lokale media bij naam zijn genoemd en negatief zijn geportretteerd. De onderhandelingen met de betrokken grondverwerver zouden uit de hand zijn gelopen. Er zou onvoldoende onderzoek naar compensatiegrond hebben plaatsgevonden en de gronden van reclamanten zijn zonder hun toestemming betreden om piketpaaltjes uit te zetten. Tot slot willen reclamanten inzage in het taxatierapport van de provincie.
INZAGE IN TAXATIERAPPORT
Voor de praktijk kan het handig zijn de overweging van de Kroon ten aanzien van verstrekken van taxatierapporten paraat te hebben:
Voor zover dit onderdeel van de zienswijze ziet op het taxatierapport dat in opdracht van verzoeker werd opgemaakt, merken Wij op dat de onteigeningswet een verzoeker niet verplicht tot het verschaffen van inzage in het taxatierapport. Verzoeker heeft kenbaar gemaakt dat in verband met zijn werkwijze het taxatierapport niet aan reclamant wordt toegezonden. Het taxatierapport is bestemd voor de verzoeker om onteigening en is het gereedschap voor degene die namens de verzoeker de onderhandelingen voert.
Uit de Ons overgelegde stukken blijkt dat er gedurende het overleg met reclamanten op meerdere momenten inhoudelijk en tot in detail is gesproken en gediscussieerd over de door verzoeker uitgebrachte biedingen. Daarbij zijn de bedragen uit het taxatierapport besproken met reclamanten en toegelicht.
Dit is geen nieuws onder de zon (zie bijvoorbeeld deze eerdere blogbijdrage uit 2016), maar het blijft een terugkerende discussie in het minnelijk overleg.
MINNELIJK OVERLEG UIT DE HAND GELOPEN?
De Kroon staat bij alle aspecten uit de zienswijze stil, maar constateert geen ernstige gebreken in het minnelijk overleg. Dat reclamanten het optreden van de grondverwerver namens de provincie als onaangenaam hebben ervaren en dat zij zonder toestemming met naam genoemd zijn in een artikel in de krant BN de Stem, maakt volgens de Kroon nog niet dat er geen sprake is geweest van een serieuze poging om de onroerende zaken minnelijk te verwerven.
De provincie heeft aangegeven niet te kunnen achterhalen wie de gronden heeft betreden. Daarbij heeft zij aan reclamanten kenbaar gemaakt de situatie te betreuren. Ook bevestigde de provincie dat het zeker niet de bedoeling is om hun gronden zonder toestemming te betreden. Hiermee is in deze administratieve onteigeningsprocedure de kous af.
De Kroon oordeelt dat de provincie zich voorafgaand aan de administratieve onteigeningsprocedure voldoende heeft ingespannen om tot overeenstemming te komen. Hiermee is aannemelijk dat het minnelijke overleg ten tijde van het onteigeningsverzoek voorlopig niet tot vrijwillige eigendomsoverdracht zou leiden.
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel.
