In de onlangs verschenen Staat van de Woningmarkt 1) was volop aandacht voor middeninkomens. Het aantal middeninkomens in corporatiewoningen is de laatste jaren afgenomen. Is dit een goede ontwikkeling of hebben de corporaties juist een taak voor de middeninkomens?
1)
Aanbieding Staat van de Woningmarkt 2017
Middeldure huurwoningen pas na goedkeuring Aw
De wetgever heeft in 2015 een duidelijke keuze gemaakt. Met de herziening van de Woningwet is het uitgangspunt dat corporaties zich moeten richten op de DAEB-taken (sociale volkshuisvesting). Middeldure huurwoningen worden gezien als een niet-DAEB taak. Dit betekent onder meer dat de corporatie deze woningen in beginsel alleen na toestemming van de Aw mag bouwen en ontwikkelen. Er is wel een beperkt aantal uitzonderingen, bijvoorbeeld bij herstructurering, maar deze laat ik in dit blog buiten beschouwing.
In de praktijk zie je dat er voor corporaties een belangrijke rol ligt bij kleine opgaven buiten de Randstad, de markt is daar niet zo actief. Stel dat een corporatie daar een wijk wil ontwikkelen: om een gemengde wijk te krijgen heeft het de voorkeur van de corporatie om naast de woningen met een huur < EUR 710,68 een aantal grotere woningen met een huur van EUR 711 - EUR 900 te realiseren. Voor die laatste woningen moet de corporatie toestemming aan de Aw vragen en het krijgen van die toestemming is niet eenvoudig. Het is niet een kwestie van een formulier invullen en opsturen. Al met al neemt dit proces snel enkele maanden in beslag.
De procedure voor corporaties
De corporatie in het voorbeeld moet eerst contact zoeken met de gemeente. De corporatie mag de investering alleen verrichten als de gemeente de investering noodzakelijk acht in het kader van het volkshuisvestelijk beleid. Ziet de gemeente dit anders, dan kan de corporatie stoppen met het maken van plannen.
Een tweede stap is een uitvraag in de markt. De gemeente gaat na of er marktpartijen zijn die de niet-DAEB investering willen verrichten (de zogenaamde '
markttoets
'). Als een ontwikkelaar zich meldt voor de ontwikkeling van de huurwoningen dan houdt het op voor de corporatie. De wetgever heeft de keuze gemaakt om marktpartijen dan de voorrang te geven.
Ten derde gaat de Aw aan de slag. De Aw beoordeelt of de procedure goed is doorlopen en of de activiteit past binnen het werkdomein. Tot slot toetst de Aw nog of de corporatie de niet-DAEB activiteit financieel gezien aan kan. De corporatie moet bijvoorbeeld een minimum rendement behalen. Gebeurt dat niet, dan verleent de Aw geen toestemming.
We zien in de praktijk dat deze procedure corporaties afschrikt. De wil om middeldure huurwoningen te bouwen is er soms wel, maar de procedure is dusdanig complex en tijdrovend dat corporaties de moeite niet meer willen nemen. Bij de samenwerkingstafel van Rob van Gijzel is dit ook naar voren gekomen. De samenwerkingstafel heeft de vraag gesteld of de procedure niet vereenvoudigd kan worden. De minister heeft daarop in de
aanbiedingsbrief voor de Staat van de Woningmarkt
aangegeven:
'Daarnaast zal ik, op plaatsen waar geen commercië
l
e partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen, de markttoets vereenvoudigen zodat de corporatie deze investering gemakkelijker op zich kan nemen. Hierbij is het belangrijk dat de investering lokaal gewenst is, er een gelijk speelveld is met marktpartijen en er geen financië
l
e risico's zijn voor de kerntaak van de corporatie. Ik zal hiertoe begin volgend jaar een voorstel richting uw Kamer sturen.'
Oplossing voor langere termijn
Begin 2018 wordt er meer duidelijk over de door de minister gewenste vereenvoudiging. Tot die tijd zal de procedure in beginsel doorlopen moeten worden. De goedkeuring geldt niet voor de BV's van corporaties. Mochten corporaties middeldure woningen willen realiseren, dan is het zinvol om na te gaan of dit via een dochtervennootschap mogelijk is. Daarnaast is het nuttig om de lijst van uitzonderingen na te lopen. Zo is er een verlichte procedure bij herstructurering en is toestemming in een aantal situaties zelfs helemaal niet vereist. De oplossing voor de lange termijn is echter een versoepeling van de procedure. Dit is relatief eenvoudig, omdat daar alleen het BTIV voor aangepast hoeft te worden. Hopelijk pakt de nieuwe minister deze taak op.
Eerdere delen:
