Het wetsvoorstel ‘Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet 2014)’, is op 3 juni 2014 door de Eerste Kamer aangenomen. Deze wet vervangt de huidige Huisvestingswet (Wet van 1 oktober 1992 Stb. 548, nadien diverse keren gewijzigd). In de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat gemeenten alleen nog mogen sturen op de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad via een huisvestingsverordening.
// ////
Het wetsvoorstel Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling vanwoonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet2014), is op 3 juni 2014 door de Eerste Kamer aangenomen. Deze wet vervangt dehuidige Huisvestingswet (Wet van 1 oktober 1992 Stb. 548, nadien diversekeren gewijzigd). In de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat gemeenten alleen nog mogensturen op de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraadvia een huisvestingsverordening. De wet heeft daarmee verregaande consequentiesvoor projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en gemeenten, die bij deuitgifte van woningbouwkavels en bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten, nunog altijd gebruik maken van convenanten om afspraken over woonruimteverdelingvast te leggen. Anti-speculatiebedingen (zoals bijvoorbeeld een gebod totzelfbewoning, een verbod tot doorverkoop zonder toestemming van de gemeentebinnen een bepaalde periode na oplevering, toelatingseisen in verband meteconomische of andere maatschappelijke binding aan de gemeente) worden nu nogaltijd regelmatig vaak via de Algemene Verkoopvoorwaarden die de gemeentenhanteren - overeengekomen. Bemoeienis van de gemeente met dewoonruimteverdeling mag in de toekomst slechts indien sprake is van schaarsteén de sturing moet via de huisvestingsverordening verlopen.
De beoogde datum voor inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 is 1 januari2015. Huisvestingsverordeningen die zijn gebaseerd op de vigerende wetvervallen 6 maanden na inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet vanrechtswege. Dit geeft gemeenten ongeveer een jaar de tijd hunhuisvestingsverordeningen aan te passen.
Wat betekent de Huisvestingswet 2014 voor het rechtsgeldig kunnen aangaanvan anti-speculatiebedingen?
Instrumentarium Huisvestingswet 2014
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten verschillende instrumenten om viaeen huisvestingsverordening in te grijpen in de woonruimteverdeling en desamenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor het vaststellen van eendergelijke verordening moet de gemeenteraad enerzijds aantonen dat sprake isvan schaarste en anderzijds dat de inzet van de instrumenten uit de wet geschikten proportioneel zijn om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van dieschaarste te bestrijden. Daarnaast is van belang dat eenhuisvestingsverordening slechts vier jaar geldig is. De volgende onderwerpenkunnen geregeld worden in een huisvestingsverordening:
de aanwijzing van goedkope woonruimte waarvooreen huisvestingsvergunning moet worden verleend;
de aanwijzing van categorieën woningzoekendendie voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen;
de verlening van voorrang op basis vanpassendheidscriteria aan bepaalde categorieën woningzoekenden;
een urgentieregeling (mag ook worden vastgesteldindien er geen schaarste is in de desbetreffende gemeente);
een voorrangsregeling voor (een bepaaldpercentage) personen dat een maatschappelijke of economische binding hebben metde gemeente;
sturing op de woonruimtevoorraad via instellingvan een splitsings-, onttrekkings-, samenvoegings-, en omzettingsvergunning.
Het volgende mag niet op basis van de Huisvestingswet 2014:
via privaatrechtelijke weg aanvullende afsprakenmaken over de verdeling van woningen;
regels stellen inzake woonruimteverdeling voorkavels of koopwoningen (behalve op de Waddeneilanden);
via de huisvestingsverordening de leefbaarheidbevorderen;
in het kader van woonruimteverdeling eisenstellen aan woningzoekenden met het oog op bevordering van de leefbaarheid (deWet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt daarvoor de mogelijkheden.
Privaatrechtelijke afspraken over de verdeling van woonruimte
De
huidige
Huisvestingswet
geeft zelf geen expliciet antwoord op devraag of het de gemeente al dan niet vrijstaat gebruik te maken van hetprivaatrecht in het kader van de woonruimteverdeling. In het voor de praktijkbelangrijke Doetinchem-arrest van 14 april 2006, LJN AU8946, JB 2006, 138 heeftde Hoge Raad geoordeeld dat de
Huisvestingswet
een exclusieve regelingbevat voor overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte als het gaat omhet, door het stellen van toelatingseisen, inbreuk maken op het recht van vrijevestiging.
De Hoge Raadheeft daarin ook aangegeven dat ook woningbouwkavels onder het bereik van deHuisvestingwet vallen. Het stellen van bindingseisen ten aanzien van deverdeling van woonruimte boven de in de
Huisvestingswet
voorziene maximaleprijsgrenzen, vormt een ongerechtvaardigde beperking van de vrijheid vanvestiging. Vanwege deze exclusiviteit van de wet, geldt dat ook deprivaatrechtelijke route van contracten tussen gemeenten en ontwikkelaars,woningbouwcorporaties, e.d. niet toelaatbaar is. Er is dan sprake vanonaanvaardbare doorkruising van de
Huisvestingswet
.
In overeenkomsten naar burgerlijk recht vervatte
anti
-
speculatiebedingen bij de uitgifte vanbouwgrond die niet zien op de verdeling van woonruimte en die geen beperkingenaanbrengen op het recht van vrije vestiging zijn daarom volgens de Hoge Raadniet in strijd met het systeem en de strekking van de
Huisvestingswet
.
Daarom kunnen anti-speculatiebedingen zoals een gebod totzelfbewoning en een verbod tot doorverkoop zonder toestemming van de gemeentevoor boven de maximale prijsgrenzen vallende woonruimte. Hier is ook nog vanbelang het arrest van de Hoge Raad van 3 april 1998, NJ 1998, 331 m.nt. ARB(Alkemade/Hornkamp). In dat arrest werd bepaald dat het stellen vanbindingseisen via een bevoegdhedenovereenkomst ook niet geoorloofd is. Degemeente wilde medewerking verlenen aan de herziening van het bestemmingsplanwaarbij als een van de voorwaarden gold dat de te bouwen woningen zouden wordenverkocht of verhuurd aan ingezetenen of economisch gebondenen van de gemeente.Dat was in strijd met art. 15 lid 3 WRO (oud) en leverde zelfs het oordeel opdat sprake was van handelen in strijd met het verbod van détournement depouvoir (art. 3:3 Awb).
Deze beperkingen van de huidige Huisvestingswet blijven ook onder deHuisvestingswet 2014 van kracht. Ook dan blijft dus gelden dat gemeenten niet inaanvulling op de eigen huisvestingsverordening private afspraken mogen makenover de toewijzing van woonruimte. Afspraken over toevoegingen aan de woningvoorraad, lijken wel rechtsgeldig tekunnen worden gemaakt. Afspraken met projectontwikkelaars die inhouden datbijvoorbeeld 30% van de nieuw te bouwen woningen sociale huurwoningen moetenzijn, blijven aldus toegestaan. Ook anti-speculatiebedingen blijven toegestaan(mits zij dus niet zien op de verdeling van woonruimte).
Conclusie
Gemeenten die willen blijven sturen op de woonruimteverdeling zullen snelaan de slag moeten met de vaststelling van een nieuwe huisvestingsverordening.Hiervoor zal moeten worden aangetoond dat in de gemeente sprake is vanschaarste aan goedkope woonruimte. Ontwikkelaars doen er goed aan navraag tedoen over (wijzigingen in) de huisvestingsverordening. Privaatrechtelijkeovereenkomsten over de toewijzing van woonruimte zijn ook onder de nieuwe wetniet toegestaan. Anti-speculatiebedingen die zien op zelfbewoning of een verbodtot doorverkoop zonder toestemming van de gemeente, blijven toegestaan. Gemeentenblijven wel mogelijkheden houden om privaatrechtelijk te sturen om het ontstaanvan schaarste te voorkomen. Overeenkomsten die zien op afspraken over toevoegingenaan de woningvoorraad vallen namelijk niet onder de reikwijdte van de wet.
Door
Angela Coppelmans, De Voort Advocaten | Mediators
Gerelateerde info:
