nieuws

Erfpacht en marktconforme canonherziening

12-11-2018

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar. Meestal wordt grond in erfpacht uitgegeven en krijgt de erfpachter de bevoegdheid daarop een opstal te realiseren of wordt, in geval sprake is van een al bestaande opstal, deze door de erfpachter gekocht. Een erfpachtrecht wordt gevestigd door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers van het kadaster en is normaliter overdraagbaar aan derden. Aan het erfpachtrecht worden voorwaarden verbonden. Zo zal de erfpachter voor het mogen gebruiken van de grond aan de erfpachter op regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom, de canon, moeten betalen. Verder zal onder andere de duur van het recht, de bestemming waarvoor de grond is uitgegeven, de wijze waarop de canon bij een herziening moet worden getaxeerd worden vastgelegd.

Bij erfpachtrechten zijn er drie belangrijke waarderingsaspecten:
1. De waarde van eigendom belast met erfpacht.
Vanwege het verlies van het vrije genot als gevolg van het erfpachtrecht wordt dit in de praktijk het bloot eigendom genoemd.
2. De waarde van het erfpachtrecht.
3. De marktconforme canon.

Bij het bepalen van de waarde van het bloot eigendom en de waarde van het erfpachtrecht zijn de voorwaarden waaronder het recht is uitgegeven van groot belang. Zo zal een bloot eigendom waarvan het erfpachtrecht op korte termijn afloop een hogere waarde hebben dan wanneer sprake is van een nog langdurige erfpacht met een vaste lage canon. Voor de waarde van het erfpachtrecht geldt in dit voorbeeld nu juist het omgekeerde.

In de erfpachtvoorwaarden is veelal ook opgenomen hoe de nieuwe canon bij een herziening moet worden bepaald. Taxateurs dienen zich hieraan te houden. Veelal is opgenomen dat de nieuwe canon marktconform moet worden bepaald.

Bij overheden zie je vaak dat uitgifte in erfpacht tot een onderdeel van hun grondbeleid is gemaakt. Zo kan in de erfpachtvoorwaarden van overheden opgenomen zijn dat bij het bepalen van de nieuwe canon op de marktwaarde van de grond een depreciatiefactor (korting) gehanteerd moet worden. Het gevolg hiervan is dat de canon lager wordt dan marktconform, de marktconforme waarde van het bloot eigendom lager is en de marktconforme waarde van het erfpachtrecht juist hoger.

In erfpachtcontracten tussen particulieren (lees: niet overheden) is veelal de wijze waarop de nieuwe canon bij een herziening moet worden gewaardeerd opgenomen. Ook bij een dergelijke waardering zijn de voorwaarden waaronder het recht van erfpacht is uitgegeven bepalend. Zijn de erfpachtvoorwaarden voor de erfpachter gunstig, dan zal de waarde van het erfpachtrecht toenemen en die van het bloot eigendom afnemen. Bij voor de erfpachter ongunstige voorwaarden is dit juist andersom. Dat gemeenten volgens hun eigen voorwaarden lagere grondwaarden aanhouden maakt dit niet anders.

Meer van Omgevingsweb

Gerelateerd nieuws

Cursus Verdieping Erfpacht in de praktijk

In één dag alle juridische actualiteiten van erfpacht en inzicht in het waarderen hiervan.

→ Lees meer

Basiscursus Erfpacht

In deze 1-daagse cursus zal naast de juridische kaders van het erfpachtrecht ook het vaststellen van de canon aan bod komen.

→ Lees meer

Praktijkboek Uitgifte van grond in erfpacht

→ Lees meer

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van het laatste nieuws. Word lid van onze gratis nieuwsbrief!

Schrijf je in