Het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen is op 21 februari 2017 door de tweede kamer aangenomen. Het voorstel ligt nu ter behandeling bij de eerste kamer. Het wetsvoorstel leidt tot de grootste en meest ingrijpende wijziging van bouwwetgeving in Nederland sinds lange tijd en bevat zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk deel. Het privaatrechtelijke deel van de wijzigingen ziet op de verbetering van de positie van zakelijke en particuliere opdrachtgevers door middel van enkele wijzigingen in titel 12 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW). Titel 12 van boek 7 gaat over aanneming van werk. Op grond van artikel 7:750 lid 1 BW behelst dit ‘de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld’.
Het doel van de privaatrechtelijke wijzigingen is een verbetering van de positie van opdrachtgevers. Hierdoor, zo is de gedachte, zullen zij beter in staat hun belangen ten aanzien van bouwkwaliteit te behartigen.
In deze bijdrage zullen wij de vijf privaatrechtelijke wijzigingen van het wetsvoorstel behandelen.
Artikel 7:754 BW
De wijziging van dit artikel zat niet in het oorspronkelijke wetsvoorstel van april 2016 maar is toegevoegd op grond van een amendement van kamerlid de Vries. Artikel 7:754 verplicht de aannemer om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever en fouten of gebreken in de door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen etc. De aannemer hoeft alleen te waarschuwen voor zover hij deze onjuistheden, gebreken en fouten behoorde te kennen. Aan dit artikel wordt een nieuw tweede lid toegevoegd waarin staat dat bovenstaande waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet geschieden en dat de aannemer de opdrachtgever tijdig moet wijzen op de mogelijk gevolgen. Van dit artikel kan niet worden afgeweken indien het gaat om een consument. Volgens de toelichting bij het amendement wordt met deze wijziging beoogd de ruimte voor discussie over aansprakelijkheid te beperken door het aanscherpen van de waarschuwingsplicht van de aannemer.
Artikel 7:757a BW
Ook de invoering van het nieuwe artikel 7:757a BW zat niet in het originele wetsvoorstel en is toegevoegd op grond van een tweede amendement van kamerlid de Vries. Dit artikel regelt kortgezegd de introductie van een dossier dat moet worden opgesteld bij aanneming van werk waarin zowel een consumentendeel als een opleveringsdeel zit. In het consumentendeel van het dossier zitten de private afspraken waarin de aannemer verklaart en aantoont dat hij het bouwwerk volgens regels van goed en deugdelijk werk heeft gemaakt en dat hij de in de aannemingsovereenkomst vastgelegde afspraken is nagekomen. In het opleveringsdeel verklaart de aannemer dat hij aan de (publiekrechtelijke) wettelijke regels en prestatie eisen heeft voldaan en dient hij dit tevens aan te tonen.
Artikel 7:758 BW
De aanpassing van de aansprakelijkheid na oplevering voor verborgen gebreken uit artikel 7:758 BW is de meest ingrijpende wijziging van het privaatrechtelijke deel van het wetsvoorstel. In de huidige tekst is de aannemer op grond van het derde lid ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken als de opdrachtgever deze gebreken op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Aan het artikel wordt het volgende nieuwe vierde lid toegevoegd:
In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.
In de huidige situatie is de deskundigheid van de opdrachtgever een belangrijke omstandigheid voor het antwoord op de vraag of hij een gebrek na oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Door de voorgestelde wijziging is de aannemer bij aanneming van bouwwerken na oplevering in beginsel aansprakelijk voor zogenaamde verborgen gebreken, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. De deskundigheid van de opdrachtgever speelt hierbij geen directe rol.
Artikel 7:765a BW
In de afdeling die alleen van toepassing is op de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (kort gezegd: de particuliere opdrachtgever) wordt een nieuw artikel 7:765a BW ingevoegd. Dit nieuwe artikel bevat een informatieplicht van de aannemer jegens de opdrachtgever op het moment van het aangaan van de aanneemovereenkomst. De aannemer moet de opdrachtgever onder meer waarschuwen voor de (eventuele) risicos als gevolg van insolventie van de aannemer.
Artikel 7:768 BW
Artikel 7:768 BW staat ook in de afdeling die alleen van toepassing is op de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In dit artikel staat een bijzonder opschortingsrecht voor een particuliere opdrachtgever op grond waarvan deze opdrachtgever bij oplevering maximaal 5% van de aanneemsom mag inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen. Dit deel van de aanneemsom mag worden ingehouden als zekerheid, zonder dat de opdrachtgever bij oplevering gebreken heeft geconstateerd. Het bedrag moet worden gestort bij een notaris. In het wetsvoorstel wordt een nieuw tweede lid ingevoegd en vinden er een aantal aanpassingen van (de vernummerde) leden 3 tot en met 5 plaats. De voorgestelde wijzigingen verplichten de aannemer om de opdrachtgever expliciet te wijzen op zijn opschortingsrecht. Hij dient daartoe de opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken over de vraag of hij het depot wil handhaven en daarvan een afschrift aan de notaris te sturen. De notaris mag pas overgaan tot uitbetaling van het depot als hij dit schriftelijke bewijs van de aannemer heeft ontvangen.
Dit artikel is geschreven door Ingmar de Groot en Joris Dortmans op Stibbeblog
