In de afgelopen maanden is herhaaldelijk in de rechtspraak de vraag aan de orde gekomen of het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 ''het Didam-arrest'' gevolgen zou moeten hebben voor ruimtelijke besluiten.
Tot het moment waarop dat arrest werd gewezen, genoten overheden contractsvrijheid bij gronduitgifte: er was vrije keuze aan wie grond werd uitgegeven en onder welke voorwaarden. De gedachte hierachter was dat gronduitgifte een privaatrechtelijke bevoegdheid is. Maar met het Didam-arrest is duidelijk geworden dat gemeenten en andere overheidslichamen niet dezelfde positie hebben als private partijen en dus geen volledige contractsvrijheid genieten bij de uitgifte van gronden. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat het overheidslichaam de regels van het publiekrecht in acht moet nemen, waaronder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee ook het gelijkheidsbeginsel, dat strekt tot het bieden van gelijke kansen.
Het gelijkheidsbeginsel brengt het volgende mee voor een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak. In de eerste plaats moet het overheidslichaam ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meerdere gegadigden zijn of als redelijkerwijze te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Het overheidslichaam moet dan criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Verder moet het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
In de rechtspraak is nu twee keer de vraag aan de orde gekomen of deze jurisprudentie ook betekenis heeft voor een bestemmingsplan dat wordt gemaakt voor een project waarover discussie bestaat of de gronduitgifte in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het Didam-arrest.
De Raad van State overweegt in de uitspraak van 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1157, dat een bestemmingsplan niet regelt door welke gegadigde een daarin toegelaten project moet worden uitgevoerd. Een vernietiging van een koopovereenkomst vanwege strijd met de uitgangspunten uit het Didam-arrest betekent dan ook niet automatisch dat het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is. Als de gronduitgifte in strijd is met de uitgangspunten uit het Didam-arrest, kunnen ook andere partijen het project uitvoeren.
De Raad van State vervolgt dat een uitzondering op de hoofdlijn kan worden aangenomen als de raad op voorhand had moeten inzien dat het bestemmingsplan niet kon worden uitgevoerd zonder dat daarvoor benodigde gemeentelijke gronden in strijd met de uitgangspunten uit het Didam-arrest worden verkocht. Ik maak daaruit op dat als een bestemmingsplan helemaal op maat voor een bepaalde initiatiefnemer wordt gemaakt, waardoor het niet door een andere partij kan worden uitgevoerd, dit oordeel anders zou kunnen liggen. Dat zal echter niet snel aan de orde zijn. De meeste ontwikkelingen zijn nu eenmaal niet zo bijzonder dat deze daardoor maar door één partij kunnen worden ontwikkeld.
Deze lijn is recent herhaald in de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Raad van State van 15 juni 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1679.
