Sinds 11 juli 2017 was er lange tijd onduidelijkheid over het lot van het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Inmiddels is de kogel door de kerk: op 1 januari 2024 treedt de Wkb in werking. De Wkb zorgt voor grote veranderingen in het bouwrecht en heeft grote gevolgen voor onder meer opdrachtgevers, projectontwikkelaars, architecten, aannemers en gemeenten. Het doel van de wet is de bouwkwaliteit verder te verhogen, de positie van de consument te verbeteren en het stimuleren van kwaliteitsverbetering en faalkostenvermindering. In dit blog zal ik ingaan op de belangrijkste veranderingen die de Wkb met zich brengt.
De gemeente toetst niet meer bij de vergunningverlening aan bouwtechnische voorschriften. De vergunningplicht verdwijnt daarom en er komt een meldingsplicht voor in de plaats. Een private kwaliteitsborger toetst of het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Zonder een positieve verklaring van de kwaliteitsborger mag de gemeente de ingebruikname van het bouwwerk tegenhouden.
Nu geldt dat aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken: de verborgen gebreken. In de Wkb wordt hier voor aanneming van bouwwerken een uitzondering op gemaakt: de aannemer is onder de Wkb óók aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Van deze regel kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. De aannemer kan dus niet langer volstaan met het verweer dat de opdrachtgever het gebrek had moeten ontdekken bij de oplevering van het bouwwerk.
De aannemer moet de opdrachtgever wijzen op fouten in het ontwerp: de waarschuwingsplicht. Deze waarschuwingsplicht wordt met de inwerkingtreding van de Wkb verzwaard. De waarschuwing moet voortaan schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, en daarvan mag niet ten nadele worden afgeweken bij een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
