Ondermijnende criminaliteit is (helaas) voor veel gemeenten aan de orde van de dag. Het gaat dan om criminaliteit die maatschappelijke structuren of het vertrouwen in die structuren schaadt. Een bekend voorbeeld is dat zich in één straat in een middelgrote stad opeens vier zonnestudio's of vijf kapperszaken bevinden, waar overdag helemaal geen activiteit valt te bespeuren. Daarnaast worden op het oog nette bedrijfspanden gehuurd voor criminele activiteiten of het opslaan van grondstoffen en/of producten waar crimineel vermogen mee wordt verdiend.
Publiekrechtelijke aanpak
Gemeenten en haar organen trachten grip te houden op deze vormen van ondermijning en hebben daartoe een aantal (effectieve) publiekrechtelijke instrumenten tot hun beschikking, waarbij onder meer valt te denken aan het toepassen van de Wet Bibob bij vergunningaanvragen, maar ook zichtbaarder aan de wettelijke sluitingsbevoegdheden van de burgemeester. Zo komt het met enige regelmaat voor dat een burgemeester een gebouw (een lokaal) sluit op grond van art. 13b Opiumwet, wegens het vinden van voldoende bewijs van handel in drugs vanuit dat gebouw.
Wellicht minder bekend is dat gemeenten in het geval zij zelf verhuurder zijn, bij tijdelijke sluiting van het gebouw op grond van het publiekrecht, effectief (en meer definitief) kunnen optreden tegen huurders, omdat het niet langer wenselijk is een lastige discussie met de huurder te voeren over de vraag of hij nou daadwerkelijk op de hoogte was van wat zijn onderhuurder of de exploitant in het gehuurde uitspookte.
Het huurrechtelijk instrumentarium biedt gemeenten kansen
Wanneer de sluitingsbevoegdheid op grond van artikel 13b Opiumwet (of bijvoorbeeld artikel 174a Gemeentewet) is toegepast, geeft artikel 7:231 lid 2 jo. artikel 7:267 BW de gemeente dan de mogelijkheid om de huurovereenkomst bij wege van wettelijke uitzondering - buitengerechtelijk te ontbinden. Dat het inzetten van dit huurrechtelijke instrument dan bijna altijd tot beëindiging van de huurovereenkomst leidt, blijkt wel uit een recent
arrest
van het Gerechtshof Den Haag van 21 november 2017. In dit arrest maakt het hof duidelijk dat de enkele sluiting van het gebouw door de burgemeester ex art. 13b Opiumwet in beginsel voldoende is voor (rechtmatige) buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Een nadere afweging van belangen (denk bijvoorbeeld aan bepaalde belangen van de overtredende huurder om in het gehuurde te kunnen blijven of te kunnen blijven exploiteren) door de rechter is niet vereist. Ook is volgens het hof niet vereist dat het besluit van de burgemeester al onherroepelijk is. Slechts in uitzonderlijke gevallen zal een besluit tot sluiting van het gebouw niet tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden, bijvoorbeeld als de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en/of het handelen van de gemeente in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Maar de lat ligt hoog, zo leert het arrest. Als het bestuursrechtelijke besluit overigens later door de bestuursrechter ongedaan wordt gemaakt, ontvalt wel de grond aan de buitengerechtelijke ontbinding (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem 31 januari 2012,
ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383
en Hof 's-Hertogenbosch 19 september 2017,
ECLI:NL:GHSHE:2017:4033
).
Het voordeel van het inzetten van het instrument van de buitengerechtelijke ontbinding is dat de gemeente kan doorpakken en met een nieuwe huurder in zee kan gaan die na een Wet Bibob screening waar dat mogelijk is met een schone lei kan beginnen. Getracht kan worden om op die manier gemeentelijke panden, al dan niet in een bepaald gebied, zo veel mogelijk vrij van dubieuze huurders (of nog dubieuzere onderhuurders) te krijgen.
In het geval het gaat om het uitoefenen van publiekrechtelijke bevoegdheden die de gemeente op grond van artikel 7:231 lid 2 BW geen mogelijkheid bieden van buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, is wellicht artikel 7:210 BW een ander huurrechtelijk instrument om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat het publiekrechtelijke besluit dan kwalificeert als gebrek aan het gehuurde. Ook dit zou voor gemeenten in voorkomend geval een effectief huurrechtelijk instrument kunnen zijn om ondermijning binnen haar grenzen tegen te gaan.
Omdat de gemeente uiteraard in de meeste gevallen geen eigenaar of verhuurder is, zou zij ook convenanten kunnen sluiten met pandeigenaren binnen de gemeente (bijvoorbeeld in ondermijning gevoelige branches, zoals horeca), dat verhuurders en/of eigenaren direct richting hun huurder zullen acteren als de burgemeester met toepassing van bijvoorbeeld de 13b Opiumwet bevoegdheid of de artikel 174a Gemeentewet bevoegdheid overgaat tot tijdelijke sluiting van het pand.
Conclusie
Het loont dus zeker als gemeente om naast het gebruik maken van het beschikbare publiekrechtelijke instrumentarium in de strijd tegen ondermijning, ook eens een blik te werpen op eventuele privaatrechtelijke instrumenten. Het beschikbare huurrechtelijke instrumentarium kan daarbij zeker van pas komen.
