HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 18/04169
Datum 31 januari 2020
ARREST
In de zaak van
[eiser] ,wonende te [woonplaats] ,
EISER tot cassatie,
hierna: [eiser] ,
advocaten: J.W.H. van Wijk en M.E.M.G. Peletier,
tegen
[verweerder] ,wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie,
hierna: [verweerder] ,
advocaat: J.A.M.A. Sluysmans.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
de vonnissen in de zaak C/18/136560 / HA ZA 12-316 van de rechtbank Noord-Nederland van 16 januari 2013, 28 augustus 2013, 19 maart 2014, 9 december 2015 en 20 april 2016;
het arrest in de zaak 200.189.080/01 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juli 2018.
[eiser] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. [verweerder] heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerder] mede door N. van Triet.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaten van [eiser] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1 – 1.12. Voor zover in cassatie van belang, komen die op het volgende neer.
(i) [eiser] is eigenaar van een pand te [vestigingsplaats] (hierna: het pand). De begane grond van het pand is ingericht als horecagelegenheid en op een bovenverdieping is een woonruimte ingericht.
(ii) In besprekingen op 4 en/of 5 juli 2011 hebben [eiser] en [verweerder] overeenstemming bereikt over de verkoop van het pand door [eiser] aan [verweerder] voor een koopsom van € 470.000,--, met levering uiterlijk december 2011. Er werd niets schriftelijk vastgelegd, ook niet bij of na een nadere bespreking tussen partijen op 15 juli 2011.
(iii) Verder werd begin juli 2011 tussen partijen overeengekomen dat [verweerder] het pand terstond in gebruik zou nemen, tegen voldoening van ‘sleutelgeld’ ten bedrage van € 2.500,-- per maand.
(iv) [verweerder] heeft een aanvang gemaakt met (her)inrichting en verbouwing van het pand. De accountant van [eiser] heeft [verweerder] bij brief van 17 november 2011 op de afspraak gewezen dat het pand in 2011 zou worden afgenomen. [verweerder] werd verzocht schriftelijk te bevestigen dat hij daadwerkelijk zou nakomen.
(v) Op 6 december 2011 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden.
(vi) Op 29 december 2011 heeft de advocaat van [eiser] aan [verweerder] het volgende geschreven:
“(…) Tussen u en cliënt is begin juli 2011 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop en koop van het pand (…) te [vestigingsplaats] . Overdracht van het pand heeft echter tot op heden niet plaatsgevonden.
Uit de (recent) tussen partijen gevoerde gesprekken (…) komt naar voren dat u enerzijds erkent dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin een levering vóór het einde van het jaar is voorgeschreven, doch anderzijds stelt dat in de overeenkomst een (mondeling) financieringsvoorbehoud zou zijn gemaakt. Dat laatste betwist cliënt (…).
Hoe dit ook zij, vaststaat dat u inmiddels te kennen hebt gegeven niet in staat te zijn om in 2011 af te nemen. U hebt echter nagelaten om het beweerdelijke financieringsvoorbehoud in te roepen. Integendeel, u heeft verzocht om het pand over enkele maanden alsnog af te mogen nemen. Cliënt heeft daar in uw richting afwijzend op gereageerd. (…)
Uit uw mededelingen heeft cliënt moeten afleiden dat u tekort zult schieten in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst. Ten gevolge daarvan bent u in verzuim. Namens cliënt roep ik op grond daarvan hierbij de buitengerechtelijke ontbinding in van voornoemde koopovereenkomst en stel u aansprakelijk voor alle schade die cliënt heeft geleden, nog altijd lijdt en nog zal lijden ten gevolge van de ontbinding.
(…)”.
(vii) [verweerder] heeft het pand niet afgenomen. Tot een minnelijke regeling tussen partijen is het niet gekomen. Vanaf maart 2012 is het pand aan een derde verhuurd. [eiser] is nog steeds eigenaar van het pand.
In dit geding gaat het in cassatie uitsluitend nog om de vorderingen van [eiser] in conventie. De vorderingen van [verweerder] in reconventie zijn door de rechtbank en het hof afgewezen en in cassatie niet meer aan de orde.
[eiser] vordert verklaringen voor recht dat [verweerder] in de uitvoering van de koopovereenkomst toerekenbaar is tekortgeschoten en dat de koopovereenkomst bij brief van 29 december 2011 buitengerechtelijk is ontbonden. Voorts vordert hij schadevergoeding en betaling van een bedrag aan sleutelgeld.
De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen.
Het hof heeft de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen. Daartoe heeft het als volgt overwogen.
De centrale vraag in dit geding is of [eiser] op 29 december 2011 de overeenkomst tussen partijen met succes buitengerechtelijk heeft ontbonden. Volgens [eiser] is [verweerder] ingevolge art. 6:83 BW zonder ingebrekestelling in verzuim gekomen, omdat sprake was van een fatale termijn in de zin van art. 6:83, aanhef en onder a, BW die afliep op 31 december 2011, en omdat het verzuim overeenkomstig art. 6:83, aanhef en onder c, BW reeds voor de genoemde datum intrad omdat uit mededelingen van [verweerder] op 6 december 2011 bleek dat hij niet uiterlijk 31 december 2011 zou gaan afnemen. (rov. 5.6)
[verweerder] heeft betwist dat 31 december 2011 als een fatale termijn is overeengekomen. (rov. 5.7)
Ingevolge art. 6:83, aanhef en onder a, BW hebben tussen partijen overeengekomen termijnen in beginsel een fataal karakter. De inhoud van de overeenkomst, de aard van de verbintenis en de omstandigheden van het geval kunnen echter tot de conclusie voeren dat de termijn geen ingebrekestellende kracht heeft. Het ligt op de weg van [verweerder] feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, waaruit dat kan volgen. (rov. 5.8)
Vast staat dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (rov. 5.9)
Vervolgens overwoog het hof als volgt:
“5.9.1 De woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’ betekenen in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan 31 december 2011’ maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.
5.9.2Gesteld noch gebleken is dat partijen in zodanige bewoordingen over levering per 31 december 2011 hebben gesproken dat [verweerder] wel moest begrijpen dat die termijn een fataal karakter had.
5.9.3Voorts staat vast dat er door partijen niets schriftelijk is vastgelegd. [eiser] heeft als getuige verklaard dat hij dit niet nodig vond. Uit de getuigenverklaringen en het verhandelde ter zitting van het hof leidt het hof af dat niet in detail over wederzijdse rechten en plichten is gesproken en dat de mondelinge overeenkomst vlot tot stand is gekomen. De door [eiser] voorgebrachte getuige (…) sprak aanvankelijk zelfs over een gesloten ‘intentieovereenkomst’, al zwakt hij die woorden later af naar aanleiding van een vraag van de advocaat van [eiser] . Verder verklaart hij dat partijen ondanks zijn andersluidend advies niets schriftelijk wilden vastleggen. De keuze van [eiser] om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij ( [verweerder] ) een meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’.
5.9.3Verder is van belang dat [eiser] aan [verweerder] het pand in gebruik gaf tegen een maandelijkse vergoeding van € 2.500,-. Niet gesteld is dat dit bedrag wezenlijk minder was dan het bedrag dat [ [eiser] ] bij verhuur van het restaurant had kunnen ontvangen. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen hebben afgesproken dat deze sleutelgeldovereenkomst slechts voor bepaalde tijd werd aangegaan, te weten tot 31 december 2011. Aldus was ten tijde van het maken van de afspraken in juli 2011 het voor [verweerder] niet evident dat [eiser] nadeel zou ondervinden indien niet uiterlijk eind december 2011 zou worden afgenomen.
5.9.4In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat [verweerder] de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden. Door [eiser] is onvoldoende gesteld dat tot een ander oordeel zal kunnen leiden, zodat aan het leveren van tegenbewijs niet wordt toegekomen.
5.10Voor zover [eiser] van oordeel is dat uit de door hem overgelegde transcriptie van het gesprek van 6 december 2011 (waarvan [verweerder] overigens de authenticiteit betwist) blijkt dat partijen in juli 2011 een fatale termijn zijn overeengekomen, deelt het hof dat oordeel niet. (…) [U]it de hiervoor aangehaalde gespreksfragmenten blijkt naar het oordeel van het hof niet meer dan dat partijen het er op 6 december 2011 over eens zijn dat dat tussen hen in juli 2011 is gesproken over afname van het pand uiterlijk einde 2011, zonder dat een financieringsvoorbehoud is gemaakt. Dat doet echter niet af aan de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden op grond waarvan [verweerder] destijds mocht begrijpen dat geen fatale termijn was overeengekomen.
Het had dan ook op de weg van [eiser] gelegen om, toen hij uit het gesprek van 6 december 2011 meende te kunnen concluderen dat [verweerder] niet eind 2011 zou kunnen afnemen (of die conclusie gerechtvaardigd was, kan hier in het midden blijven), [verweerder] in gebreke te stellen opdat hij een redelijke termijn zou hebben gekregen om het intreden van verzuim te voorkomen. In plaats daarvan is [eiser] zonder nadere aankondiging op 29 december 2011 direct tot ontbinding overgegaan, zonder dat toen sprake was van verzuim. Het hof voegt daar aan toe dat niet door [eiser] is gesteld dat tijdens het gesprek op 6 december 2011 tevens door [verweerder] is gezegd, of uit zijn verklaringen of gedragingen viel op te maken, dat hij ook na 31 december 2011 niet zou nakomen. Daarmee heeft de ontbinding geen effect gesorteerd, en is ook de subsidiair gevorderde rechterlijke ontbinding op dezelfde grond niet toewijsbaar.
Aldus slaagt het onderhavige verweer van [verweerder] . Om die reden zal de vordering van [eiser] (in oorspronkelijk conventie) alsnog worden afgewezen.”
Onderdeel 2 van het middel is gericht tegen de rov. 5.7 en 5.9.1-5.10, en strekt ten betoge dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld, althans onvoldoende heeft gemotiveerd, dat de afspraak om het pand ‘uiterlijk 31 december 2011’ te leveren, niet als een fatale termijn in de zin van art. 6:83, aanhef en onder a, BW kan worden aangemerkt.
De hierop gerichte klachten kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 5.11. In de kern klaagt het onderdeel dat het hof heeft miskend dat de afspraak om het pand uiterlijk 31 december 2011 te leveren, een verbintenis voor [verweerder] meebracht om het pand binnen die overeengekomen termijn af te nemen. Het oordeel van het hof dat die datum niet als een fatale termijn kan worden aangemerkt, brengt slechts mee dat het verzuim van [verweerder] niet intreedt op de grond genoemd in art. 6:83, aanhef en onder a, BW. Maar aangezien in cassatie (in ieder geval veronderstellenderwijs) moet worden aangenomen dat [eiser] uit het gesprek op 6 december 2011 mocht concluderen dat [verweerder] niet eind 2011 zou kunnen afnemen (zie de eerste zin van rov. 5.11), is sprake van een situatie als bedoeld in art. 6:83, onder c, BW, te weten dat de schuldeiser ( [eiser] ) uit een mededeling van de schuldenaar ( [verweerder] ) heeft moeten afleiden dat deze zal tekortschieten in de nakoming van de verbintenis (om het pand uiterlijk 31 december 2011 af te nemen). Het hof heeft daarom miskend dat, ook als de datum van 31 december 2011 geen fatale termijn was, het verzuim van [verweerder] zonder ingebrekestelling is ingetreden op de grond genoemd in art. 6:83, aanhef en onder c, BW, aldus nog steeds het onderdeel.
Onderdeel 3 klaagt in het verlengde daarvan dat het hof in het dictum ten onrechte, althans onbegrijpelijk, (ook) de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht heeft afgewezen dat [verweerder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis. Ook als de overeengekomen termijn ‘uiterlijk 31 december 2011’ geen fataal karakter heeft, neemt dat niet weg dat op [verweerder] de verbintenis rustte het pand binnen die overeengekomen termijn af te nemen en dat, nu zodanige afname is uitgebleven, [verweerder] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van die verbintenis, aldus onderdeel 3.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad heeft een ingebrekestelling niet de functie om ‘het verzuim vast te stellen’, maar om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is, bij gebreke van welke nakoming de schuldenaar vanaf dat tijdstip in verzuim is.n
HR 20 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2140 (Büchner/Wies), rov. 3.2; HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790 (Van der Meer/Beter Wonen), rov. 3.3; HR 22 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9494 (Endlich/Bouwmachines), rov. 3.4.4.
Hiermee strookt dat pas sprake is van een tekortkoming wegens niet tijdig presteren (ervan uitgaande dat nakoming nog mogelijk is), indien de schuldenaar in verzuim is.
3.2.3Het hof heeft de overeenkomst tussen [eiser] en [verweerder] aldus uitgelegd (welke uitleg, blijkens hetgeen hiervoor in 3.1 is overwogen, in cassatie tevergeefs is bestreden) dat de in die overeenkomst afgesproken leveringstermijn van ‘uiterlijk 31 december 2011’ geen fatale termijn was als bedoeld in art. 6:83, onder a, BW, en dat [verweerder] daarom niet in verzuim is gekomen door het laten verstrijken van die termijn zonder het pand af te nemen. Daaruit volgt, gelet op hetgeen hiervoor in 3.2.2 is overwogen, dat het feit dat [verweerder] het pand niet binnen die termijn heeft afgenomen, nog geen tekortkoming van hem opleverde.
Gelet op het voorgaande falen de onderdelen 1 en 3, omdat zij op een onjuiste rechtsopvatting berusten.
Ervan uitgaande dat de datum van 31 december 2011 geen fatale termijn was, is de mededeling van [verweerder] in het gesprek van 6 december 2011 dat hij het pand niet uiterlijk 31 december 2011 zou kunnen afnemen, onvoldoende voor het oordeel dat [eiser] daaruit moest afleiden dat [verweerder] in de nakoming van zijn verbintenis zou tekortschieten, zoals bedoeld in art. 6:83, onder c, BW. Ook op grond van laatstgenoemde bepaling is [verweerder] dus niet in verzuim gekomen. Het hof heeft in dat verband (in rov. 5.11) terecht in aanmerking genomen dat niet gesteld is dat [verweerder] heeft gezegd (of uit zijn verklaringen of gedragingen viel op te maken) dat hij ook na 31 december 2011 niet zou nakomen. Daarin ligt het juiste oordeel besloten dat, nu 31 december 2011 niet als een fatale termijn kon worden aangemerkt en [verweerder] niet in gebreke was gesteld, hij het pand nog na die datum kon afnemen zonder dat hij als gevolg van ‘niet tijdig’ presteren in verzuim zou komen (en daarmee zou tekortschieten).
Een en ander brengt tevens mee dat geen grond bestond voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat [verweerder] , door het pand niet uiterlijk 31 december 2011 af te nemen, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis.
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 2.049,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, M.J. Kroeze, H.M. Wattendorff en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer C.E. du Perron op 31 januari 2020.
