nieuws

Staatssteun bij gebiedsontwikkeling voorkomen, hoe doe je dat?

15-05-2017

bron: Velthuizen, Job

Bij veel gebiedsontwikkelingen is sprake van grondtransacties tussen de overheid en marktpartijen. Dat is bijvoorbeeld zo als een gemeente zelf grondpositie heeft in het projectgebied of als zij eigenaar wordt van de openbare ruimte. Bij dergelijke grondtransacties moet altijd goed opgelet worden of er sprake is van staatssteun en moet het nodige worden gedaan om staatssteun te voorkomen.

Staatssteun bij gebiedsontwikkeling kan in veel meer gevallen aan de orde zijn dan bij grondtransacties alleen. Denk bijvoorbeeld aan de volgende gevallen:

  • Het afzien van kostenverhaal
  • De aanpassing van een bestaand contract
  • Een bijdrage in onrendabele projecten, al dan niet in de vorm van subsidie
  • De aankoop van een onderneming tegen betaling van een vergoeding op onteigeningsbasis
  • Het verstrekken van financiering of een garantie.

Als sprake is van staatssteun bij gebiedsontwikkeling, kan dat grote gevolgen hebben voor de gebiedsontwikkeling. De overheid is namelijk verplicht om het bedrag waarvoor staatssteun is verleend inclusief rente terug te vorderen van de marktpartij aan wie de steun is verleend. Dat kan grote gevolgen hebben voor de exploitatie van de gebiedsontwikkeling. Het is daarom verstandig om vooraf te toetsen of de gebiedsontwikkeling staatssteunproof is.

Dit blog gaat over het voorkomen van staatssteun bij gebiedsontwikkelingen. In toekomstige blogs zal ook op andere denkbare gevallen waarin sprake is van staatssteun bij gebiedsontwikkeling worden ingegaan.

Wat is staatssteun?

Volgens het Verdrag inzake de Werking van de EU is sprake van staatssteun als aan de volgende vijf criteria is voldaan:

  1. Er is een voordeel dat uit staatsmiddelen is bekostigd
  2. Het voordeel is verstrekt aan een onderneming die dat voordeel niet langs de normale commerciële weg zou hebben verkregen
  3. Het voordeel is selectief
  4. Er is sprake van een (dreiging van) vervalsing van de mededinging
  5. Het voordeel kan een ongunstig effect hebben op het handelsverkeer tussen de lidstaten.

Als je deze criteria kort samenvat, komt het erop neer dat staatssteun wordt verleend als een onderneming door de overheid wordt bevoordeeld boven de concurrentie. Als het gaat om grondtransacties kan het bijvoorbeeld gaan om grond die door een gemeente aan een onderneming wordt verkocht voor een bedrag lager dan de marktwaarde. Het kan ook gaan om gevallen waarin een gemeente grond aankoopt van een onderneming voor een bedrag hoger dan de marktwaarde.

Hoe kun je staatssteun voorkomen?

De Europese Commissie geeft in de Mededeling Staatssteun 2016 een aantal handvatten om staatssteun bij gebiedsontwikkelingen te voorkomen. Deze Mededeling Staatssteun vervangt overigens de veel oudere Mededeling Staatssteun en Grondtransacties.

Volgens de nieuwe Mededeling Staatssteun is het beslissende element bij de vraag of een voordeel is verstrekt aan een onderneming of de overheid bij de transactie heeft gehandeld zoals een marktpartij in een markteconomie in een vergelijkbare situatie had gedaan. De Commissie noemt dit ook wel de Market Economy Operator test (MEO-test).

Een marktpartij zal gewoonlijk niet grond onder de waarde verkopen of boven de waarde aankopen. Bij het voorkomen van staatssteun bij gebiedsontwikkelingen is dus belangrijk dat de marktwaarde van de grond en de koopprijs op elkaar aansluiten.

Als het gaat om koop en verkoop van grond kan ervan worden uitgegaan dat er geen sprake is van staatssteun in de volgende gevallen:

  1. Er is in concurrentie een transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure georganiseerd die sterk lijkt op een aanbesteding (Mededeling Staatssteun alinea 89 e.v.).
  2. Een onafhankelijke deskundige heeft vóór de aanvang van de onderhandelingen een taxatie uitgevoerd om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, en de grond wordt tegen de marktwaarde verkocht (Mededeling Staatssteun alinea 103).

In de praktijk is het laten uitvoeren van een taxatie het meest gebruikelijk, al komen ook openbare biedprocedures met regelmaat voor. Let erop dat een taxatie vóór aanvang van de onderhandelingen moet zijn uitgevoerd. Let er verder bij openbare biedprocedures op dat de Commissie in de Mededeling Staatssteun specifieke eisen stelt aan een dergelijke procedure (zie bijv. alinea 94 en 95).

Geen taxatie vooraf, dus staatssteun?

Als er niet volledig is voldaan aan de Mededeling Staatssteun doordat er bijvoorbeeld geen taxatie vooraf is uitgevoerd, betekent dat niet dat er daarmee sprake is van staatssteun.

Er is namelijk pas sprake van staatssteun als een onderneming een selectief voordeel heeft verkregen. De taxatie vooraf dient slechts om vast te stellen wat de marktprijs is. Als er dan tegen de marktprijs wordt verkocht zal de Commissie er op basis van de Mededeling Staatsteun vanuit gaan dat de grondtransactie niet staatssteunverdacht is.

Maar ook als de taxatie niet vooraf heeft plaatsgevonden of als de openbare biedprocedure niet helemaal volgens de regels van de Mededeling Staatssteun is verlopen, hoeft dat nog niet te betekenen dat sprake is van staatssteun. Ook zonder taxatie kan grond bijvoorbeeld tegen de marktprijs worden verkocht. In dat geval wordt er geen voordeel verstrekt en kwalificeert de grondtransactie dus niet als staatssteun.

Tips

Ook al is er niet direct sprake van staatssteun, toch blijft het verstandig om je wel iets aan te trekken van de eisen die genoemd worden in de Mededeling Staatssteun.

Als bijvoorbeeld grond onder de marktwaarde is verkocht, kan dat betekenen dat de ontwikkelaar nog een bedrag moet bijbetalen om te zorgen dat er geen sprake is van staatssteun. De gemeente is als verkopende partij in dat geval verplicht om dat bedrag inclusief rente terug te vorderen. Dat kan in voorkomende gevallen tot desastreuze gevolgen leiden, zeker wanneer de realisatie van een project nog niet is voltooid.

Als voldaan wordt aan de Mededeling Staatssteun geeft dat zowel de overheid als de marktpartij zekerheid dat er niet achteraf nog een bedrag aan staatssteun moet worden teruggevorderd en dat de realisatie van het project daardoor in ieder geval niet in gevaar komt.

Meer van Omgevingsweb

Themadossier: "Gebiedsontwikkeling"

Themadossier: "Aanbesteding en staatssteun"

Gerelateerd nieuws

Van onze partners

Organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie

Deze 1-daagse cursus biedt via praktijkcases inzicht in de juridische en financiele elementen van organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie.

→ Lees meer

Cursus Staatssteun en de Wet Markt en Overheid binnen omgevingsrecht en vastgoed

In 2-daagse cursus behandelt mr. Allard Knook uitgebreid en praktijkgericht alle relevante staatssteunnormen in relatie tot het omgevingsrecht en vastgoed.

→ Lees meer

Vraag en antwoord Grondexploitatiewet

→ Lees meer

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van het laatste nieuws. Word lid van onze gratis nieuwsbrief!

Schrijf je in