De kruimelregeling is een regeling om een afwijking van het bestemmingsplan te krijgen. De kruimelregeling is toepasbaar als het bestemmingsplan een bepaald bouwwerk of gebruik niet toestaat, en dat bouwwerk of afwijkende gebruik voorkomt in de lijst van de kruimelregeling. In dat geval kan met behulp van de kruimelregeling een vergunning worden verleend voor een afwijking van het bestemmingsplan. De belangrijkste kruimelgevallen zijn de wijziging van het gebruik van een pand, de uitbreiding van een bestaand gebouw, en de nieuwbouw van bijgebouwen. Aangezien die mogelijkheden ook kunnen worden gecombineerd, kunnen goede nieuwe mogelijkheden ontstaan om af te wijken van het bestemmingsplan.
Als een bepaalde afwijking van het bestemmingsplan is benoemd in de kruimelregeling, kan voor dit afwijkende bouwwerk of gebruik een vergunning worden verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. Deze vergunning wordt verleend door B&W en niet door de gemeenteraad. Dat wordt dan ook niet een vergunning met de uitgebreide procedure, maar dat blijft een vergunning met de reguliere procedure van 8 weken. Dat levert dus een grote tijdsbesparing op.
B&W krijgt een
bevoegdheid
om de afwijking voor het kruimelgeval toe te staan, maar geen verplichting. Een voorwaarde om de kruimelregeling toe te passen is dat die toepassing niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening (artikel 2.12 Wabo). In de vergunning moet dus gemotiveerd worden dat dit het geval is. Er zijn geen eisen gesteld aan deze motivering, en die blijkt in de praktijk soms heel kort te zijn. Anders dan bij de grote buitenplanse afwijking, zijn er geen verplichte onderzoeken voorgeschreven.
In sommige gemeenten is apart beleid opgesteld voor toepassing van de kruimelregeling, maar in de meeste niet. De gemeente kan bij de beoordeling of sprake is van goede ruimtelijke ordening het gewone beleid toepassen. Er moet bijvoorbeeld zijn voldaan aan de normen uit het parkeerbeleid om een nieuwe ontwikkeling toe te staan die gevolgen heeft voor het parkeren. Zo is het binnen de kruimelregeling bijvoorbeeld mogelijk om van een kantoorpand in de bebouwde kom meerdere woonappartementen te maken. Daarvoor zal o.a. aan de parkeernormen moeten zijn voldaan.
De afwijking van het bestemmingsplan is mogelijk in elf verschillende gevallen. De kruimelregeling is vastgelegd in artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Artikel 4 heeft elf leden, waarvan ik er hieronder twee beschrijf die voor de praktijk belangrijk zijn.
Lid 9 het gebruiken van een bestaand gebouw voor een andere functie dan in het bestemmingsplan is aangegeven.
Dit is een belangrijke mogelijkheid om leegstaande gebouwen om te bouwen tot iets anders. Het gaat om een permanente wijziging van het gebruik van het pand. Ook het aansluitend terrein van het gebouw mag worden ingericht ten behoeve van het nieuwe gebruik. Bouwactiviteiten die leiden tot de verandering van het uiterlijk van het bouwwerk vallen ook onder de kruimelregeling.
Belangrijke wijziging ten opzichte van de eerdere regeling is dat door de wijziging meer woningen mogen ontstaan. Dit geeft de mogelijkheid om leegstaande kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen om te bouwen tot woningen. Gebleken is dat de regeling vaak hiervoor wordt gebruikt. Denk aan de wijziging van een leegstaande gezondheidspraktijk naar woningen, of van een winkelpand naar een dubbele woning.
De wijziging van het gebruik is binnen de bebouwde kom zonder beperkingen mogelijk. Buiten de bebouwde kom mag je alleen een gebouw wijzigen naar logiesgebruik voor buitenlandse werknemers en voor opvang voor vluchtelingen. Deze mogelijkheid is dan ook vooral binnen de bebouwde kom toepasbaar.
In het artikellid zelf is nog een andere beperking aangegeven, namelijk dat de bouwactiviteiten de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet mogen vergroten. Deze beperking lijkt niet meer van belang te zijn. Ik kom daar hieronder op terug.
Lid 1.Uitbreiding van een hoofdgebouw en van bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw
Dit kruimelgeval maakt 2 soorten bouwwerken mogelijk, namelijk de uitbreiding van een hoofdgebouw en de oprichting van een nieuw (bij)gebouw of uitbreiding van een bijgebouw.
Een hoofdgebouw mag worden uitgebreid. Het hoofdgebouw is het gebouw dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de bestemming van het perceel volgens het bestemmingsplan. Bij Detailhandel is dat de winkel, bij Bedrijven is dat het bedrijfspand en bij Wonen is dat de woning. De winkel of de woning zelf mag op grond van dit lid dus worden uitgebreid in afwijking van het bestemmingsplan. De afwijking kan betrekking hebben op de bouwvoorwaarden in het bestemmingsplan, bijvoorbeeld de maximale hoogte- of breedtematen, maar bijvoorbeeld ook op een overschrijding van het bouwvlak.
In de regeling zelf zijn geen beperkingen aangegeven voor de maten van de uitbreiding. De uitbreiding is in die zin niet beperkt. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat het blijft gaan om een uitbreiding van een pand. Bij een uitbreiding buiten het bouwvlak, moet het grootste deel van het pand bijvoorbeeld wel binnen het bouwvlak liggen. Anders is er geen sprake meer van uitbreiding van een pand, maar het ontstaan van een heel nieuw pand.
Ook mag een heel nieuw gebouw worden opgericht, als dat een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw is. Bijbehorend betekent dat het bouwwerk functioneel verbonden is met het hoofdgebouw, dus dat het planologisch gerelateerd is aan het hoofdgebouw. Hiervoor wordt als voorwaarde gesteld dat het bouwwerk dient ten behoeve van de bestemming van het hoofdgebouw. Dus bijvoorbeeld een magazijn bij de winkel, een parkeergarage bij een winkelcentrum enz. Deze bijbehorende bouwwerken behoeven zelf niet planologisch ondergeschikt te zijn. Zij kunnen zelfs heel groot van omvang zijn. Bij luchthaven Eindhoven is bijvoorbeeld met behulp van de kruimelregeling vergunning verleend voor een parkeergarage van 5 verdiepingen, gebouwd als bijbehorend bouwwerk bij het luchthavengebouw.
Combinatie van lid 1 en lid 9
De mogelijkheden van de kruimelregeling worden enorm vergroot als een combinatie daarvan plaatsvindt. Het is dan bijvoorbeeld mogelijk om een hoofdgebouw eerst te vergroten, en vervolgens het gebruik daarvan te wijzigen. Je verzoekt bijvoorbeeld vergunning om, in afwijking van het bestemmingsplan, een derde bouwlaag op een bestaand winkelpand te bouwen. Tegelijk verzoek je om het gebruik van het winkelpand te wijzigen in twee afzonderlijke woningen, elk van drie etages hoog. Deze combinatie van afwijkingsmogelijkheden is toegestaan, ook als er in de combinatie meer woningen ontstaan. Deze afwijkingsmogelijkheden kunnen in één vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan worden toegestaan.
Hoever de combinatiemogelijkheden reiken moet nog blijken. Recent heeft de Raad van State voor het eerst bepaald dat de combinatie mogelijk is, ook als door de wijziging van het gebruik meer woningen ontstaan. Uit de uitspraken die tot nu toe zijn gedaan, blijkt dat de Afdeling welwillend aankijkt tegen een ruime uitleg van de verschillende afwijkingsmogelijkheden in de kruimelregeling. Deze is daardoor in verschillende gevallen toepasbaar. Het lijkt heel nuttig om, ook als aanvrager van een vergunning, goed te bekijken of de kruimelregeling extra mogelijkheden biedt.
Wilt u geen belangrijke updates missen en altijd op de hoogte blijven van het laatste nieuws?
Schrijft u zich dan nu in voor de nieuwsbrief van Omgevingsweb.
