Verhuurders en huurders worden in de praktijk nogal eens geconfronteerd met problemen als gevolg van een botsing tussen de contractuele bestemming en de publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde. Recentelijk heeft zowel het Hof Den Bosch als het Hof Den Haag een arrest gewezen in het kader van deze problematiek. Beide arresten geven eens te meer aan dat alertheid van de verhuurder is geboden bij het aangaan van een huurovereenkomst (en tevens daarna). In deze blog zal ik kort ingaan op beide uitspraken, waarbij ik enkele aandachtspunten voor de verhuurder signaleer.
Hof Den Bosch d.d. 4 oktober 2016[1]
In deze uitspraak gaat het om de verhuur van een rijksmonument, waarin de huurder een reclamebureau heeft gevestigd. Op grond van zowel het geldende bestemmingsplan als het bestemmingsplan dat in voorbereiding is, heeft het pand een kantoorbestemming. Op een zeker moment wordt een deel van het pand aan dezelfde huurder als woonruimte verhuurd. De huurder is op grond van de huurovereenkomst gehouden om het desbetreffende deel van het gehuurde als woonruimte te gebruiken. Omwonenden verzoeken vervolgens om handhaving wegens met het bestemmingsplan strijdig gebruik, waarna het bevoegd gezag aan de huurder én aan de verhuurder een last onder dwangsom oplegt.
De verhuurder tracht in deze procedure via de civiele rechter af te dwingen dat de huurder voldoet aan de last en vordert (kort gezegd) (i) dat de huurder wordt veroordeeld te voldoen aan de last onder dwangsom (teneinde te bewerkstelligen dat de verhuurder niet langer blootstaat aan bestuurlijke handhaving) en (ii) een verklaring voor recht dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
Het Hof wijst de vorderingen van de verhuurder af en oordeelt dat de verhuurder de huurder niet kan verwijten dat deze het gehuurde gebruikt in overeenstemming met de bestemming in de huurovereenkomst, aangezien de huurder hiertoe juist is verplicht op grond van de huurovereenkomst. Het Hof oordeelt dat dit gebruik om die reden geen wanprestatie van de huurder kan opleveren.
Benarde situatie verhuurder
Deze uitspraak toont de benarde situatie waarin de verhuurder kan geraken als gevolg van het met de huurder overeenkomen van een met het bestemmingsplan strijdig gebruik. Publiekrechtelijk bestaat namelijk het risico dat de verhuurder wordt aangemerkt als overtreder, aangezien onder het gebruiken van een bouwwerk in de zin van artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo mede wordt verstaan het
laten
gebruiken of in gebruik geven van een bouwwerk of gronden.
[2]
Daarnaast heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) in diverse uitspraken bepaald dat ook degene die de overtreding feitelijk niet zelf begaat, maar aan wie de handeling is toe te rekenen voor de overtreding verantwoordelijk wordt gehouden en derhalve als overtreder kan worden aangemerkt.
[3]
Daarbij is volgens de Afdeling van belang dat van de eigenaar/verhuurder van een pand mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik, dient de eigenaar/verhuurder bovendien aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt.
[4]
Indien het bevoegd gezag de verhuurder (naast de huurder) als overtreder aanmerkt, loopt de verhuurder derhalve het risico dwangsommen te verbeuren zolang de huurder niet aan de last voldoet.
Bovendien zal het voor de verhuurder in een dergelijke situatie lastig zijn om civielrechtelijk (met succes) op te treden tegen de huurder (zo blijkt ook uit de onderhavige uitspraak van het Hof Den Bosch), aangezien het gebruik van het gehuurde wel in overeenstemming is met de contractuele bestemming (en de huurder in die zin in beginsel niets valt te verwijten).
Hof Den Haag d.d. 27 september 2016[5]
Enkele dagen eerder dan het arrest van het Hof Den Bosch wees het Hof Den Haag een arrest inzake een beroep van de huurder op dwaling over het toegestane gebruik bij het aangaan van de huurovereenkomst, nu dat gebruik van overheidswege niet was toegestaan.
Deze procedure betreft de huur van een bedrijfsruimte, gelegen op een recreatie- en watersportcentrum. Bij de aanvraag van de exploitatievergunning stelt de gemeente de huurders ervan op de hoogte dat horeca op grond van het bestemmingsplan enkel is toegestaan indien dit uitsluitend is gericht op bezoekers van het park. De gemeente geeft aan dit eerder met de verhuurder te hebben besproken. Vast komt te staan dat de verhuurder wist dat de huurders voornemens waren om tevens klanten te werven die niet als bezoeker van het park kwalificeren. De huurovereenkomst bevatte de verplichting voor de huurders om de onderneming zodanig uit te oefenen dat niet wordt gehandeld in strijd met enige wet, verordening of ander overheidsvoorschrift. De huurders vorderen, kort gezegd, vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling (in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW).
Het Hof stelt voorop dat de vraag of de verhuurder de huurders had behoren in te lichten in verband met hetgeen de verhuurder omtrent de dwaling van de huurders wist of behoorde te weten, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Daarnaast overweegt het Hof dat het vaste rechtspraak is dat wanneer een partij voor het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken
de redelijkheid en billijkheid er zich in het algemeen tegen zullen verzetten dat eerstbedoelde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling mede aan zichzelf heeft te wijten. De mededelingsplicht prevaleert derhalve in beginsel boven de onderzoeksplicht
.
Mededelingsplicht prevaleert
Het Hof oordeelt dat de algemene bepalingen van de huurovereenkomst weliswaar een zekere onderzoeksplicht aan de zijde van de huurders inhouden, doch nu de verhuurder zelf op de hoogte was
van de juiste stand van zaken
[namelijk het door de huurders beoogde gebruik], de mededelingsplicht prevaleert. Het beroep van de huurders op dwaling slaagt dan ook.
Vermelding verdient nog het volgende oordeel van het Hof:
Van wederzijdse dwaling kan geen sprake zijn nu vast staat dat
[de verhuurder] op
de hoogte was van het bestemmingsplan en zij uit (onder andere) het ondernemingsplan wist, althans kon weten, dat de exploitatie van
[de huurders]
meer zou omvatten dan de eerdere exploitatie
(). De verhuurder dient derhalve kritisch te kijken naar de documenten die de huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aan de verhuurder verstrekt, aangezien de inhoud van dergelijke documenten (zoals een ondernemingsplan) ertoe kan leiden dat de verhuurder is gehouden bepaalde informatie te delen met de huurder.
[6]
Twee aanbevelingen aan de verhuurder
Aanbeveling I: verifieer het gebruik
Een verhuurder doet er verstandig aan om met name bij het sluiten van een huurovereenkomst, maar ook gedurende de looptijd ervan na te gaan of het (beoogde) gebruik van het gehuurde (nog) in overeenstemming is met het publiekrechtelijk toegestane gebruik. Indien de verhuurder dit nalaat, kan dit hem duur komen te staan. De verhuurder zal zich in beginsel niet kunnen verweren met het enkele beroep op een bepaling in de huurovereenkomst die het met het bestemmingsplan strijdige gebruik verbiedt.
Aanbeveling II: regel het goed in de huurovereenkomst
Daarnaast verdient het aanbeveling voor de verhuurder om in de huurovereenkomst uitdrukkelijk met de huurder overeen te komen (i) welk gebruik ter plaatse is toegestaan, (ii) dat met het ter plaatse geldende bestemmingsplan strijdige gebruik van het gehuurde niet is toegestaan, (iii) dat de huurder onmiddellijk zal voldoen aan de verplichting(en) die het bevoegd gezag oplegt ingeval de huurder het gehuurde in strijd met de publiekrechtelijke bestemming gebruikt en het bevoegd gezag overgaat tot handhaving, en (iv) dat de huurder eventuele door de verhuurder verbeurde dwangsommen als gevolg van het door de huurder niet (tijdig) voldoen aan de verplichtingen die het bevoegd gezag heeft opgelegd, zal vergoeden aan de verhuurder.
Ondanks het opnemen van dergelijke afspraken in de huurovereenkomst, kan de verhuurder niet achterover leunen. Indien de verhuurder wetenschap heeft van het gebruik van het gehuurde door de huurder in strijd met de publiekrechtelijke bestemming dan wel de verhuurder hiervan op de hoogte had kunnen zijn (bijvoorbeeld naar aanleiding van uitlatingen c.q. gedragingen van de huurder), kan de verhuurder alsnog publiekrechtelijk als overtreder worden aangemerkt. Op grond van de hiervoor bedoelde bepalingen kan de verhuurder in ieder geval wel civielrechtelijk afdwingen (zo nodig door middel van een kort geding) dat de huurder voldoet aan de verplichting(en) die het bevoegd gezag heeft opgelegd.
mr. E.T. Bosma (Ellen) werkzaam als advocaat bij Loyens & Loeff N.V. / Mededinging & Overheid
Dit artikel is ook verschenen op
Omgevingsweb.
[1]
Hof den Bosch 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4417.
[2]
Kamerstukken II 2006/07, 30 844, nr. 3, p. 94.
[3]
AbRvS 30 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:849 en AbRvS 15 oktober 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BF8999.
[4]
AbRvS 27 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2079; AbRvS 30 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:849; AbRvS 9 januari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY7996 en AbRvS 4 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:288.
[5]
Hof Den Haag 27 september 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2892.
[6]
In het kader van de mededelingsplicht van de verhuurder is tevens het arrest van de Hoge Raad d.d. 27 november 2015 (
Inbev/Verweerder
) van belang,
WR
2016/75 m.nt. Strijen.
