Op 17 maart heeft de Eerste Kamer (EK) de Herzieningswet toegelaten instellingen aangenomen tezamen met twee moties: 1. de Regering moet een actieprogramma opstellen waarmee woningcorporaties worden gestimuleerd. Een interessante ontwikkeling, die aansluit bij initiatieven die er al in de negentiende eeuw waren.
Twee moties aangenomen
Op 17 maart heeft de Eerste Kamer (EK) de Herzieningswet toegelaten instellingen aangenomen tezamen met twee moties: 1. de Regering moet een actieprogramma opstellen waarmee woningcorporaties worden gestimuleerd. Een interessante ontwikkeling, die aansluit bij initiatieven die er al in de negentiende eeuw waren.
2. De Regering moet in de uitvoeringsregeling opnemen dat de uitzondering op de markttoets bij eigen bezit van corporaties ook gaat gelden voor erfpachtbezit. Dat levert mogelijkheden op te ontsnappen aan de strenge beperkingen in de niet-DAEB-tak (de niet-kerntaak).
Nu anticiperen
Urgent voor corporaties en gemeenten wordt nu het anticiperen op het inwerkingtreden van de wet waarschijnlijk op 1 juli 2015. En dat is snel.
Aandachtspunten gemeenten
Gemeenten zullen moeten nadenken over het invullen van de regiefunctie die hen is toegedacht. Bijvoorbeeld de organisatie van de markttoets. Of het antwoord op de vraag wat voor leefbaarheidstaken er nog voor hun corporatie zijn weggelegd. Wat daar precies onder kan vallen is nog niet helemaal duidelijk. In ieder geval moeten die direct gunstig zijn voor de huurders van de corporaties en hun directe omgeving daarvan. Gedacht wordt aan het bestrijden van overlast, het bewaken van de kwaliteit van de leefomgeving, etc.
En maatschappelijk vastgoed? Er zijn nog wel mogelijkheden om dat te realiseren en exploiteren, maar die zijn gebonden aan een limitatieve lijst met verschillen voor bestaand resp. nieuw te realiseren bezit. Gemeenten zullen in het kader van hun Jeugdwet- en Wmo 2015 taken ook moeten nadenken over wat de rol voor corporaties wordt. Jeugdcentra bijvoorbeeld, buurthuizen of ruimten voor maatschappelijk werk, of verpleeg- en verzorgtehuizen. Vragen of dit dan in de wijk van de betreffende corporatie moet zijn of niet, zijn relevant.
Recht op informatie en prestatieafspraken
Behulpzaam voor gemeenten is dat zij recht op veel meer informatie zullen krijgen. Bijvoorbeeld over de financiële situatie van de corporatie en diens investeringscapaciteit. Die informatie kan gebruikt worden bij het maken van prestatieafspraken, die als het loopt volgens de plannen van de Regering, minder vrijblijvend voor corporaties worden. De wet bepaalt ook dat die kunnen worden afgedwongen. Maar dit alles moet wel reëel gebeuren, wat corporaties kansen geeft te sturen. Geschillen kunnen aan de minister worden voorgelegd, maar het is natuurlijk veel beter zelf eerst goed na te denken over een concrete en heldere formulering om zo smart afspraken te maken die gelden voor beide partijen. Zeker gezien de schuivende panelen met een nieuwe verdeling van verantwoordelijkheden, rechten en plichten. Degene die het best beslagen ten ijs komt, zal een groot stuk regie kunnen voeren.
Aandachtspunten corporaties
Voor corporaties is de verplichte splitsing DAEB niet-DAEB een belangrijk punt. Er moet gekozen worden voor een juridische dan wel administratieve splitsing. Overigens zal ook hier de gemeente een rol spelen. Die moet haar visie geven. Er is nog wel enige tijd, te weten tot 1 januari 2017. Maar die tijd zal ten volle nodig zijn voor de concretisering met het oprichten van woonvennootschappen, het aanpassen van de statuten, het regelen van de financiering, de fiscale consequenties, etc. Ook zullen de gevolgen voor bestaande projecten in kaart moeten worden gebracht. Of het implementeren van de passendheidstoets en het toewerken naar de plicht om uiterlijk in 2018 95% de primaire doelgroep een woning toe te wijzen met een huur onder de aftoppingsgrens (waaronder er compensatie is voor een huurder voor 65% door huurtoeslag).
Bestuurders en commissarissen
Bestuurders en commissarissen (de RvC) moeten de fit en proper-test implementeren. En hun nieuwe verantwoordelijkheden in kaart krijgen, zoals het regelen van de goedkeuring van de RvC voor investeringen groter dan 3 miljoen Euro. Maar ook de plicht de minister te informeren, over situaties die schadelijk voor de volkshuisvesting zouden kunnen zijn of bij twijfel aan rechtmatigheid of integriteit of van liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen. Zij zullen zich moeten afvragen hoe actief de informatie moet worden vergaard dienaangaande en hoe dit tussen RvC en bestuurder moet worden afgestemd. Belangrijk, want bestuurdersaansprakelijkheid dreigt niet alleen voor de bestuurders, de regeling is nu ook op commissarissen toegepast.
Andere actoren
De rol van de samenwerkingspartners van corporaties zal moeten worden heroverwogen. Duidelijk is dat de huidige cultuur van complexe samenwerkingsovereenkomsten zal veranderen, maar nieuwe ontwikkelingen zijn te verwachten. Er komt minder ruimte in de niet- DAEB-tak, maar relatief dus meer in de DAEB-tak. Er wordt dus meer verwacht van commerciële partijen, maar dat levert ook meer kansen op. En met de markttoets kan de concurrentiestrijd ten volle losbarsten. Er komen minder nieuwe ontwikkelingen, maar er zal dus meer aandacht voor het beheer van bestaand bezit komen. Minder leefbaarheidstaken, dus een grotere afhankelijkheid van andere partijen, zoals ook de gemeente, voor het bestaand bezit. Zo kan er aan elke aspect, een reeks aan kansen worden gekoppeld, die de noodzaak ingeeft ook voor commerciële partijen en andere semi-publieke instellingen hierover na te denken.
Nog vele onderwerpen meer
Het is maar een selectie van enige aandachtspunten. Er is nog veel meer te noemen zoals over de mogelijke consequenties voor een aanbestedingsplicht, de governance, treasury statuten, de verplichte klachtenregeling, etc. De tijd om te anticiperen is (nu zeker) aangebroken. En dan geldt: kennis is macht. Het begint er mee dat de spelers in het veld zich goed informeren.
Meer weten?
De auteur van dit stuk heeft onder meer voor Binnenlands Bestuur (
http://www.binnenlandsbestuur.nl/michaeldegroot
), het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting en Omgevingsweb een aantal informatieve columns over de ontwikkelingen geschreven en aanbevelingen gedaan. De relevante regelgeving en wat de Herzieningswet brengt zal aan de orde komen in de cursus
Actuele regelgeving woningcorporaties.
Michael de Groot
Advocaat bij Lawton Advocaten te Rotterdam
Gerelateerde informatie:
