nieuws

Effectieve afspraken voor gebiedsontwikkeling: Crisis-aanpak in Amsterdam smaakt naar meer

22-05-2017

bron: Erwin Heurkens en Friso de Zeeuw op Gebiedsontwikkeling.nu

Een ‘ongevraagd’ privaat voorstel, een flexibel stedenbouwkundig frame en bestemmingsplan, een kwaliteitsteam dat de rol van de welstandscommissie overneemt, en private kwaliteitsborging voor de plantoetsing en toezicht tijdens de bouw. Dat zijn de innovatieve afspraken gemaakt tussen woningcorporatie de Alliantie, de gemeente Amsterdam en andere partijen bij de gebiedsontwikkeling Theo Koomenbuurt op Zeeburgereiland. De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling onderzocht de effectiviteit van deze afspraken, peilde de ervaringen van betrokkenen, en stelde de vraag in hoeverre deze aanpak navolging verdient in andere gebiedsontwikkelingsprojecten. Kan zo’n 'ontslakte' aanpak tegelijkertijd leiden tot procesversnelling, procesvereenvoudiging, kostenreductie, en kwaliteitsverhoging? Het antwoord is duidelijk: ja!

De Theo Koomenbuurt ligt op het Zeeburgereiland in Amsterdam. In 2013 was het een braakliggende bouwrijpe locatie in eigendom van de gemeente, die door de economische crisis en de toen geldende marktomstandigheden niet tot ontwikkeling kwam. Ook kende het bestemmingsplan voor de Theo Koomenbuurt een zeer complexe structuur en een hoge regeldichtheid. De Alliantie en de gemeente Amsterdam (stadsdeel Oost) onderkenden in de crisisperiode de behoefte naar (betaalbaar) wonen en de kansen die deze locatie bood om in die vraag te voorzien. Daarom vonden de partijen elkaar in de ambitie om dit gebied op een zo kort mogelijke termijn tot ontwikkeling te brengen. In een drietal workshops met verschillende partijen kwam in 2013 een gebiedsvisie tot stand.

Partijen maakten de expliciete keuze voor procesvereenvoudiging, -versnelling, en kostenreductie. Daartoe maakten zij een aantal innovatieve afspraken voor zowel de planvorming, plantoetsing als ontwikkeling.

Marktselectie – ‘Ongevraagd’ privaat voorstel

Voor de Theo Koomenbuurt nam corporatie De Alliantie het initiatief voor een ‘ongevraagd’ voorstel, Aanbod aan de Stad. Dit voorstel bestond uit een:

  • inhoudelijke visie;
  • programma;
  • grondwaarde en betaalmoment (lumpsum grondbod);
  • projectplanning
  • taak- en rolverdeling.

De gemeente ging positief op dit voorstel in, hetgeen in Amsterdam ongebruikelijk is. Zij heeft dus geen klassieke marktselectie toegepast (zie kader).

Dit komt omdat het project niet-aanbestedingsplichtig is omdat het voldoet aan de volgende voorwaarden voortkomend uit het arrest-Müller:

  • Er is (slechts) sprake van een grondtransactie;
  • De grond is al bouwrijp gemaakt door de gemeente;
  • Er zijn geen extra publieke eisen bovenop bestaande publiekrechtelijke documenten gesteld;
  • Er is geen direct economisch belang voor de gemeente mee gemoeid.

De ‘marktselectie’ op basis van het ongevraagde voorstel is in deze casus zeer effectief gebleken. Het vaak kostbare, complexe en tijdrovende aanbestedingstraject is namelijk vermeden. Daartegenover staat uiteraard dat de concurrentie van verschillende aanbiedingen is uitgeschakeld. Zowel De Alliantie als de gemeente Amsterdam zouden, wanneer de situatie zich zou voor doen, weer open staan voor het ‘ongevraagd’ privaat voorstel als alternatief voor marktselectie. Zeker voor gebiedsprojecten met beperktere omvang waarbij woningbouw de grootste opgave is, zoals ook op bouwrijpe locaties op Zeeburgereiland, wil de gemeente ontvankelijk zijn voor een ongevraagd voorstel van private partijen.

Masterplan – Flexibel stedenbouwkundig frame

Partijen in de Theo Koomenbuurt hebben een flexibel stedenbouwkundig frame als masterplan gehanteerd. Dit plan is ontworpen door Architectencentrale Thijs Asselbergs. De meest in het oog springende afspraken zijn:

  • 10 (algemene) stedenbouwkundige regels;
  • Plan gebaseerd op hoofdlijnen, bandbreedtes, en bebouwingsmarges van +7,5%;
  • Flexibiliteit in woningsegmenten (huur vs. koop).

Het flexibele stedenbouwkundige frame heeft de besluitvorming over deelplannen versneld en versimpeld, omdat planaanpassingen mogelijk bleken bij veranderende marktomstandigheden en regelgeving. De meeste partijen blijken tevreden met de gerealiseerde stedenbouwkundige kwaliteit. Eenvoud en snelheid hebben dus niet geleid tot kwaliteitsverlies.

Plattegrond.JPG

Plangebied Theo Koomenbuurt (bron: aTA, 2014).

Ruimtelijke en architectonische kwaliteitsborging – Globaal Bestemmingsplan en Welstandskader

In juni 2014 stelde de gemeente Amsterdameen een globaal Bestemmingsplan “Derde Partiële Herziening RI-Oost Zeeburgereiland” vast. Doel was vereenvoudiging van de ruimtelijk-planologische regels voor o.a. de Theo Koomenbuurt. Daarnaast stelde zij een globaal Welstandskader RI-Oost Zeeburgereiland vast met slechts zeven globale welstandscriteria voor Zeeburgereiland. Uiteraard is de gemeente ook bevoegd gezag voor het toetsen van plannen aan het Bouwbesluit en de vergunningverlening. Deze ruimtelijk-architectonische kwaliteitsborging op basis van een globaal bestemmingsplan en het welstandskader bleek effectief, omdat de globale ruimtelijke principes tegelijkertijd richting geven aan en ruimte bieden voor specifieke planuitwerkingen. Of beide plankaders ook leiden tot een hogere ruimtelijk-architectonische kwaliteit is onbeslist; de meningen daarover zijn verdeeld.

Bouwtechnische kwaliteitsborging – Kwaliteitsteam en Private Kwaliteitsborging

Naast de eerdergenoemde ruimtelijke en architectonische kwaliteitsborging hebben partijen nadrukkelijk de mogelijkheden van het privaatrecht verkend om het proces te versnellen en de bouwtechnische kwaliteit te borgen. Men heeft in de Theo Koomenbuurt een Kwaliteitsteam aangesteld dat de bouwplannen op het welstandskader preventief toetste en voorzag van advies. Dit Kwaliteitsteam bestaat uit een architectonische supervisor, een gemeentelijk stedenbouwkundige en een ontwikkelmanager van de corporatie. Eenzelfde privaatrechtelijke afspraak is gehanteerd voor de toetsing van bouwplannen aan het Bouwbesluit en het toezicht tijdens de bouw. Hiervoor werd de methodiek van Private Kwaliteitsborging gebruikt.

Bij ‘goedkeuring’ van plannen door het Kwaliteitsteam en private kwaliteitsborger InterConcept vond zowel de Welstandstoets als de Bouwbesluittoets preventief plaats. Hiermee reduceerde de publiekrechtelijke vergunningverlening door het bevoegde gezag (gemeente Amsterdam) tot een formaliteit.

De meeste partijen zijn van mening dat met beide oplossingen behoorlijke tijdswinst behaald is en kosten zijn bespaard. Dit komt vooral door de kortere aanvraagprocedures voor de bouwvergunning die de publiek-private afspraken in het Kwaliteitsteam en Private Kwaliteitsborging met zich meebrachten. Het is uit rapportages en interviews echter niet op te maken of het proces door de toepassing van verschillende instrumenten ook eenvoudiger geworden is. De casus laat zien dat partijen soms moeite hadden met het effectief hanteren van afspraken, omdat de publiek-private rolverdeling ongebruikelijk is. Ook leek soms sprake van dubbel privaat en publiek toezicht van de kwaliteit tijdens de bouw. Dit heeft mogelijk geleid tot onnodige hogere ‘transactiekosten’. De meeste partijen zijn niettemin redelijk tevreden over de gerealiseerde bouwkwaliteit. Private Kwaliteitsborging leidt tot meer preventieve kwaliteitscontroles door bouwende partijen zelf en de rapportages leiden tot een grote mate van transparantie.

Vogelvlucht.jpg

Theo Koomenbuurt in vogelvlucht (bron: De Alliantie, 2015).

Lessen voor gebiedsontwikkeling

Het onderzoek startte met de vraag wat we kunnen leren van de Theo Koomenbuurt voor gebiedsontwikkeling in Nederland. De belangrijkste lessen zijn als volgt:

Les 1. Ongevraagd privaat voorstel alternatief voor marktselectie

  • Afhankelijk van de aanbestedingsrechtelijke situatie is het voor de gemeentelijke overheid mogelijk om een marktselectie op basis van één-op-één toe passen. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen bij een initiatiefvoorstel van een marktpartij. Als voorwaarden voor de gemeente gelden dan: een deugdelijke argumentatie, marktconforme (grond)prijs en transparante besluitvorming. Onder omstandigheden kan deze aanpak een goed alternatief vormen voor de vaak complexe, kostbare en tijdrovende aanbestedingsprocedures.

Les 2. Instrumentenmix cruciaal voor procesversnelling gebiedsontwikkeling

  • Door een uitgekiende combinatie van instrumenten te hanteren zoals in de Theo Koomenbuurt, kunnen publieke en private partijen gebiedsontwikkelingsprocessen versnellen, waarbij onder andere een substantiële verkorting van de reguliere Wabo-procedure voor verkrijging van de omgevingsvergunning periode van 8+6 weken mogelijk is.

Les 3. Globale plannen, kaders en kwaliteitsteam leiden tot flexibiliteit en ruimtelijke kwaliteit

  • Een globaal bestemmingsplan en dito welstandskader, een flexibel stedenbouwkundig frame en Kwaliteitsteam voor planvorming en -toetsing, kunnen leiden tot veel ruimtelijk-programmatische flexibiliteit. Zo kan men adequaat reageren op veranderende (markt)omstandigheden zonder verlies van ruimtelijke kwaliteit.

Les 4. Private bouwtechnische kwaliteitsborging zorgt voor transparantie en ‘markttransformatie’

  • Ondanks de ietwat negatieve berichten in vakbladen en landelijke media over de nieuwe Wet kwaliteitsborging waarin marktpartijen zelf zorgen voor de borgen van de kwaliteit van bouwplannen en bouwtoezicht, laat de casus Theo Koomenbuurt zien dat deze methodiek kan leiden tot meer transparantie over de gerealiseerde bouwkwaliteit (als gevolg van de vele rapportages). Het draagt bij aan de geleidelijke ‘markttransformatie’ naar een kwaliteitsverantwoordelijke bouwsector, met positieve consequenties voor de bouwkwaliteit en vertrouwen tussen publieke en private partijen in gebiedsontwikkeling.

Les 5. Pilots gebaat bij collectief leerplan

  • Om effectief te kunnen leren van een pilotproject als deze is het noodzakelijk om tot een soort ‘collectief leerplan’ te komen. Daarmee kunnen opgedane ervaringen gedeeld, verbeterd en verankerd worden. Deze aanpak is uitstekend vergelijkbaar met het “ontslakken van gebiedsontwikkeling”. Ook daar gaat het om sneller, flexibeler en goedkoper werken, zonder kwaliteitsverlies. En ook de procesmatige methodiek zit op hetzelfde spoor: verder komen en leren door te doen.

Samenvattend concluderen wij dat de gebiedsontwikkeling Theo Koomenbuurt bruikbare aanknopingspunten biedt voor partijen die op zoek zijn naar het versnellende, vereenvoudigde, kostenefficiëntere afspraken en werkwijzen voor gebiedsontwikkeling. In die zin anticipeert dit project perfect (maar onbedoeld) op de Omgevingswet: een boeiende bijvangst. De gedetailleerde kenmerken en specifieke ervaringen van partijen betrokken bij de Theo Koomenbuurt zijn terug te vinden in een onderzoeksrapport.


Referentie:

Heurkens, E. (2017), Effectieve afsprakenkaders voor gebiedsontwikkeling: Wat kunnen we leren van de casus Theo Koomenbuurt Zeeburgereiland?, Delft: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.

Meer van Omgevingsweb

Themadossier: "Gebiedsontwikkeling"

Themadossier: "Private kwaliteitsborging"

Gerelateerd nieuws

Van onze partners

Cursus BWT 4.0

Deze 2-daagse cursus neemt u als BWT-er mee in de komende wijzigingen, breder dan alleen private kwaliteitsborging, en de gevolgen die dat heeft voor uw rol in het geheel.

→ Lees meer

Organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie

Deze 1-daagse cursus biedt via praktijkcases inzicht in de juridische en financiele elementen van organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie.

→ Lees meer

Vraag en antwoord Grondexploitatiewet

→ Lees meer

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van het laatste nieuws. Word lid van onze gratis nieuwsbrief!

Schrijf je in