Aanbieding Staat van de Woningmarkt 2017

Naar aanleiding van de tijdelijke commissie huizenprijzen, die de aanloop naar de woningmarktcrisis onderzocht, rapporteert het kabinet jaarlijks over de actuele ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. Bij deze zend ik u de Staat van de Woningmarkt 2017. In de Staat van de Woningmarkt wordt een actueel beeld van de woningmarkt geschetst, inclusief een verdieping op enkele onderwerpen die volop in de belangstelling staan. Het betreft dan de oplopende spanning op delen van de woningmarkt, de eigendomsverhoudingen op de woningmarkt (waarbij met name de ontwikkeling van de particuliere huurmarkt is uitgediept), de positie van de middeninkomens op de woningmarkt en de energieprestatie van de voorraad.

Deze onderwerpen in de Staat van de Woningmarkt sluiten aan bij belangrijke prioriteiten uit het Regeerakkoord. Het Regeerakkoord benadrukt de noodzaak om met partijen in te spelen op de behoefte aan meer woningen en geeft daarbij prioriteit aan middenhuurwoningen in de vrije sector. Ook bevat het Regeerakkoord de ambitie flinke stappen te zetten in de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In deze brief beschrijf ik, tegen de achtergrond van de belangrijkste bevindingen uit de Staat van de Woningmarkt, mijn beleidsinzet op drie genoemde ambities op het terrein van woningaanbod, middenhuur en verduurzaming. In de bijlage bij deze brief ga ik daarnaast in op enkele moties en toezeggingen.

Belangrijkste bevindingen Staat van de Woningmarkt Uit de Staat van de Woningmarkt blijkt dat de groeiende economie en de lage rente een doorwerking hebben op de woningmarkt, in zowel transactie-aantallen als prijsontwikkeling. De spanning op de woningmarkt die in sommige delen van de woningmarkt groot is toont de behoefte aan toevoegingen aan de woningvoorraad.

De groeiende economie en de lage rente dragen bij aan een sterke vraag naar koopwoningen. Het aantal transacties is toegenomen van 110.000 in 2013 naar 215.000 in 2016. Bestaande koopwoningen waren in september 2017 7,3% duurder dan in september 2016, maar gemiddeld nog bijna 5% onder het niveau van de vorige piek in augustus 2008. Vergeleken met het dal in juni 2013 zijn de prijzen gemiddeld ruim 21% hoger. De spanning op delen van de woningmarkt is

groot, waarbij met name in grote steden forse prijsstijgingen worden gerealiseerd en de krapte toeneemt.

Het aantal nieuwgebouwde woningen is in 2016 opgelopen naar 55 duizend woningen, het hoogste niveau sinds 2011. Ook de investeringen in woningen blijven groeien met 12,8% in 2017 en 6,1% in 2018. Gegeven de toename van het aantal huishoudens wordt in de jaren tot 2020 desondanks een oplopende spanning op de huizenmarkt geraamd.

Het aandeel huurwoningen bij overige verhuurders (niet zijnde corporaties) is met 13% klein, maar groeit wel. Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad is al een aantal jaren constant, zon 56%. Het aantal corporatiewoningen is ongeveer gelijk gebleven wat tot een kleine daling in het aandeel in de voorraad heeft geleid.

De gerealiseerde huurstijgingen zijn gematigd, gemiddeld de laagste huurstijging sinds 2010. De huren voor gereguleerde woningen lagen in juli 2017, inclusief het effect van harmonisatie (huurstijging bij mutaties) gemiddeld 1,4% hoger dan in juli 2016. Voor zittende huurders in een gereguleerde huurwoning lag de gemiddelde huurstijging op 1,1%, terwijl dat vorig jaar nog 1,3% was. Ook in het geliberaliseerde segment was de gemiddelde huurstijging exclusief huurstijgingen bij mutatie gematigd, namelijk 1,7%. Als bijlage bij de Staat van de Woningmarkt stuur ik het rapport Monitoring huurbeleid 2017 mee.

Uit de verkenning naar de positie van de middeninkomens op de woningmarkt blijkt dat er drie grote deelgroepen onderscheiden kunnen worden. Dit zijn ouderen met een AOW uitkering en aanvullend pensioen, jongeren (onder de 35 jaar) met een inkomen uit loon en een vaak hoge opleiding en gezinnen met kinderen (35-65 jaar) met een inkomen uit arbeid. Het verhuisgedrag en de verhuiswens wisselt sterk voor deze groepen. Vooral jongeren en gezinnen hebben een verhuiswens. Wat deze groepen middeninkomens kunnen besteden aan wonen, varieert aanzienlijk, niet alleen naar inkomen maar ook naar levensfase waarin het huishouden zich bevindt, en daarmee variëren dus ook de woningen waar deze groep terecht kan. Dit onderstreept de noodzaak van een gevarieerd aanbod aan woningen, passend bij ieders financiële mogelijkheden.

Huishoudens in Nederland zijn steeds meer betrokken bij energiebesparing van hun woning. Inmiddels heeft ruim 40% van de bewoners een definitief energielabel. Daarvan is circa 60% label C of beter. Naast de energetische kwaliteit van de woning, is ook het gedrag van de bewoners belangrijk. Zo krijgen huishoudens met de uitrol van de slimme meter meer inzicht in hun daadwerkelijke verbruik en mogelijkheid om hierin te sturen. Als gevolg van onder meer energiebesparende maatregelen, energiezuinige nieuwbouw en een toename van alternatieve warmtebronnen voor verwarming neemt het jaarlijks gasverbruik in woningen af.

Beleidsagenda

Woningaanbod

Zoals hierboven beschreven signaleert de Staat van de Woningmarkt spanning op delen van de woningmarkt. Deze spanning op de huizenmarkt was mede aanleiding om in gesprek te gaan met alle 19 in 2016 gevormde woningmarktregios. Aan uw Kamer is toegezegd in het najaar van 2017 hierover te rapporteren. In deze Staat van de Woningmarkt is een verslag opgenomen. De gesprekken bevestigden de grote regionale diversiteit; in verschillende stedelijke regios moet men veel doen om aan de vraag naar woningen te kunnen voldoen, terwijl men in sommige andere regios juist moet voorkomen dat er een overschot ontstaat.

Het in gespannen regios aanjagen van de woningbouwproductie en zoveel mogelijk wegnemen van onnodige belemmeringen is van groot belang om aan de vraag te kunnen voldoen en woningzoekenden in alle segmenten kansen op de woningmarkt te bieden. In dichtbevolkte gebieden is het bouwproces echter een langjarig en complex proces.

Uit de regiogesprekken en de analyses komt naar voren dat een toename van de bouwproductie afhankelijk is van een verscheidenheid aan factoren zoals beschikbaarheid van plancapaciteit, op zowel korte, als op de middellange- en langere termijn, en de aanwezigheid van knelpunten door langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. Bovendien heeft er een verschuiving plaatsgevonden naar binnenstedelijk bouwen, mede als gevolg van de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu. Ontwikkeling van dergelijke locaties is echter complex en vraagt doorgaans om een andere benadering doordat het vaak kleinschaliger woningbouwprojecten betreft. Ook duurt het bouwen op binnenstedelijke woningbouwlocaties langer door ingewikkelde inpassingsvraagstukken. Desalniettemin verwacht het EIB een toename van de nieuwbouwproductie van 54.800 in 2016 naar ongeveer 60.000 per jaar in 2017 en 2018, en gemiddeld 70.000 per jaar in 2019 tot en met 2021.

De hiervoor genoemde factoren beperken de mogelijkheden om de woningproductie op korte termijn ver te verhogen boven wat reeds in de prognose is voorzien. Daarbij is in sommige regios het tekort ten opzichte van de vraag dermate groot dat bouw van nieuwe woningen hier slechts gedeeltelijk aan tegemoet kan komen. Naast een onverminderde inzet op het verhogen van de bouwproductie, hecht ik dus ook groot belang aan het beter benutten van de bestaande voorraad, en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Hierover wil ik ook met de regios in gesprek.

De regierol bij het bouwen van nieuwe woningen is primair een verantwoordelijk-heid van gemeenten en provincies. Op lokaal niveau heeft men het beste zicht op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan woningen en de mogelijkheden om daar invulling aan te geven. Bovendien kunnen decentrale overheden verschillende maatschappelijke doelen combineren op de best passende locatie, binnen- dan wel buitenstedelijk. De nieuwe Omgevingswet

speelt daarin een belangrijke rol. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden, meer instrumenten en meer vrijheidsgraden. In het woonbeleid biedt dat mogelijkheden tot regionaal en lokaal maatwerk om te sturen op de omvang, samenstelling en kwaliteit in de woningbouwproductie.

Om continuïteit in de bouwproductie te verkrijgen, zal bij alle partijen extra inzet nodig zijn om zachte plancapaciteit zo snel mogelijk hard te maken. Daarbij zal de aanmaak van nieuwe plancapaciteit voor woningen steeds moeten worden afgezet tegen andere ruimtelijke belangen, zoals ruimte voor economische activiteiten, natuur en water. Ook moet voor (nieuwe) woningbouwlocaties worden afgewogen of deze tijdig en op realistische en betaalbare wijze voldoende bereikbaar (te maken) zijn.

De noodzaak ruimte te bieden voor (versnelling van) de woningbouwproductie wordt ook in het kader van de NOVI onder ogen gezien, in de brede context van de grote opgaven in de leefomgeving. Versterkte aandacht voor met name de relaties tussen verstedelijking en bereikbaarheid kan op termijn helpen meer kwaliteit en meer tempo in de woningbouw te brengen.

Om de regios te ondersteunen bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte neemt het Rijk de komende jaren een actievere en regisserende rol op zich. Mijn inzet is om met de grote stedelijke regios met de meest gespannen en/of complexe problematiek, zoals de regios Amsterdam en Utrecht, op korte termijn in gesprek te gaan over woningbouw. Deze gesprekken wil ik laten uitmonden in afspraken over hoe de woningbouw versneld kan worden, en wie daarbij welke rol heeft. Deze afspraken moeten ambitieus zijn maar ook realistisch en passend bij de regionale context. Omdat de regionale verschillen groot zijn, is het niet zinvol om hier een landelijke uniforme aanpak voor te formuleren. Elke regio kent zijn eigen uitdagingen, die kunnen variëren van groei tot krimp. Ondertussen ben ik al in gesprek met belangrijke stakeholders om te bepalen hoe wij samen de woningbouwproductie verder kunnen aanjagen. Intensieve samenwerking met alle stakeholders, waaronder gemeenten, provincies, corporaties, ontwikkelaars en investeerders is van cruciaal belang op de woningbouwopgave waar we voor staan aan te pakken. Ook ondersteun ik bijvoorbeeld het recent gelanceerde programma Stedelijke transformatie: meer ruimte voor wonen. Dit programma moet er aan bijdragen dat ingewikkelde stedelijke transformatielocaties (versneld) van de grond komen. De conclusies van dit programma zal ik betrekken bij de hierboven genoemde afspraken.

Middenhuur

Het Regeerakkoord geeft prioriteit aan middenhuurwoningen in de vrije sector.

Voldoende middenhuurwoningen zorgen in gespannen markten voor meer ruimte voor middengroepen. Voor huishoudens die flexibel willen zijn of voor wie kopen of sociaal huren geen optie is, is een betaalbaar en beschikbaar alternatief in de vorm van middenhuur cruciaal. De bevindingen uit de Staat met betrekking tot de middeninkomens geven inzicht in hun mogelijkheden op de woningmarkt. Daarnaast zorgt een solide middenhuursegment voor een grotere kans op doorstroming vanuit sociale huur. Hoewel er een groei is te zien in het aanbod, is er nog meer nodig om een volwaardig middenhuursegment te realiseren. Dit kabinet gaat met mede-overheden afspraken maken over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad. Mijn ambtsvoorganger heeft eind 2016 de heer Rob van Gijzel gevraagd om lokale partijen middels de Samenwerkingstafel middenhuur te ondersteunen bij het realiseren van middenhuur en om mogelijke knelpunten te inventariseren. In januari 2018 zal hij aanbevelingen doen over hoe het bouwen maar ook het bestemmen en behouden van middenhuur kan worden versterkt. Ik zal de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel en de nuttige kennis die daar is opgedaan betrekken in de afspraken die ik met mede-overheden maak.

Vooruitlopend daarop zijn er enkele zaken waar ik voorafgaand aan de aanbevelingen mee wil starten. Het concept van de samenwerkingstafel, waarbij de landelijke koepels zich gezamenlijk buigen over vraagstukken op de woningmarkt, heeft haar vruchten afgeworpen. Ik ben voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij komt niet alleen middenhuur, maar de gehele woningmarkt aan bod. Ik zal daartoe eind november bij de landelijke samenwerkingstafel aansluiten. Daarnaast zal ik, op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen, de markttoets vereenvoudigen zodat de corporatie deze investering gemakkelijker op zich kan nemen. Hierbij is het belangrijk dat de investering lokaal gewenst is, er een gelijk speelveld is met marktpartijen en er geen financiële risicos zijn voor de kerntaak van de corporatie. Ik zal hiertoe begin volgend jaar een voorstel richting uw Kamer sturen.

Verduurzaming

De Staat van de Woningmarkt constateert een verbetering van de energetische staat van de woningvoorraad en een daling van het aardgasverbruik. Ook de Nationale Energieverkenning 2017 laat zien dat het energieverbruik de afgelopen jaren flink is gedaald, zelfs sneller dan eerder verwacht. Maatregelen die de afgelopen jaren in het kader van het Energieakkoord zijn genomen in de koop- en de huursector hebben hiertoe aan bijgedragen.

Voor de komende jaren is evenwel een forse versnelling in de verduurzaming van de gebouwde omgeving nodig om een CO2-reductie van 49% te bereiken in 2030. De opgave is enorm. Alle bedrijfsgebouwen en het maatschappelijk vastgoed moet verduurzaamd worden en we moeten toegroeien naar een verduurzamingstempo van ruim 200.000 woningen per jaar, een tempo dat nodig is om de klimaatdoelen van Parijs in 2050 te halen.

Voor de gebouwde omgeving vergt dit een stevige aanpak van een groot aantal partijen en behoeft dit tegelijk draagvlak bij huurders en eigenaren van woningen. Daar zal ik voortvarend mee aan de slag gaan. De kwantitatieve doelen in het Regeerakkoord voor 2021 zijn ambitieus, dus er is weinig tijd te verliezen. Ik ga de komende maanden, in nauwe samenwerking met de minister van Economische Zaken en Klimaat en mede in het kader van het Nationaal Klimaat- en Energieakkoord, hier uitwerking aan geven. Dit moet in 2018 leiden tot een beleidsprogramma opgesteld samen met de medeoverheden, woningcorporaties, netwerkbedrijven en andere stakeholders. Onderdeel van een dergelijk beleidsprogramma zijn afspraken over het opstellen van regionale plannen voor energiebesparing, duurzame warmte en opwekking, en afspraken over het aardgasvrij maken van gebouwen, buurten en wijken.

De ambitie is dat aan het eind van de kabinetsperiode nieuwe woningen en gebouwen in de regel niet meer met aardgas verwarmd worden, en minimaal 50.000 nieuwbouwwoningen aardgasloos worden opgeleverd. Tevens zullen voor het eind van de kabinetsperiode 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar aardgasvrij worden gemaakt of in ieder geval zodanig energieefficiënt dat ze op korte termijn aardgasloos gemaakt kunnen worden (aardgasloos-ready).

Het beleidsprogramma ondersteun ik met een innovatieprogramma om de markt voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad verder op gang te brengen. Ook de activiteiten in het kader van de Topsector Energie en de Bouwagenda worden hierop gericht. Hiermee zal de expertise en ervaring in de bouwsector toenemen, zullen de kosten dalen en kan de verduurzamingsmarkt meer op eigen benen staan.

Daarnaast worden acties die reeds in voorbereiding zijn in het kader van het Energieakkoord onverkort voortgezet. In aanvulling hierop werk ik voor de huursector in overleg met Aedes, VastgoedBelang, IVBN en de Woonbond een maatregelenpakket uit gericht op 2030. Onderdeel hiervan is de wijze waarop de aftrek van de verhuurdersheffing (100 miljoen euro structureel) kan worden vormgegeven. Voorts zal ik met banken, pensioenfondsen en andere financiers spreken over de mogelijkheden om gebouwgebonden financiering toe te passen.

Tot slot

De Staat van de Woningmarkt 2017 geeft een beeld van de stand van zaken aan het begin van deze nieuwe kabinetsperiode. De woningmarkt bevindt zich, ondersteund door de economische ontwikkeling, in een goede uitgangspositie. Tegelijkertijd constateer ik dat de woningmarkt zeker nog niet af is. Er moet veel gebeuren om te voldoen aan de ambities op het terrein van woningbouw, middenhuur en verduurzaming zoals verwoord in het regeerakkoord. Hieraan zal ik de komende periode langs de in deze brief geschetste lijn invulling geven.

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

drs. K.H. Ollongren

Downlad: Bijlage:

Moties en toezeggingen

Rapport Staat van de Woningmarkt 2017

In de Staat van de Woningmarkt wordt een actueel beeld van de woningmarkt geschetst, inclusief een verdieping op enkele onderwerpen die volop in de belangstelling staan. Het betreft dan de oplopende spanning op delen van de woningmarkt, de eigendomsverhoudingen op de woningmarkt (waarbij met name de ontwikkeling van de particuliere huurmarkt is uitgediept), de positie van de middeninkomens op de woningmarkt en de energieprestatie van de voorraad.

Rapport Monitoring huurbeleid 2017

Dit onderzoek biedt inzicht in de effecten van de huurprijsmaatregelen van de Rijksoverheid op het huurprijsbeleid van verhuurders.

Lees hier het persbericht